Rynek pierwotny - co to jest i na co zwrócić uwagę kupując mieszkanie z rynku pierwotnego?

Rynek pierwotny – co to jest i na co zwrócić uwagę kupując mieszkanie z rynku pierwotnego?

O rynku pierwotnym nieruchomości prawdopodobnie mówi i pisze się więcej niż o jego wtórnym odpowiedniku. To charakterystyczne, bo w przypadku całej Polski nowe lokale mieszkalne wciąż stanowią mniejszość kupowanych mieszkań (ok. 40%). Potwierdzają to dane GUS-u z lat 2015 – 2019. Warty odnotowania jest także fakt, że wiele osób nadal kojarzy rynek pierwotny tylko i wyłącznie z nowymi lokalami mieszkalnymi od dewelopera. Tymczasem w ostatnich latach mocno rozbudowała się oferta nowych domów oferowanych przez prywatnych inwestorów. O tym ciekawym zjawisku piszemy w naszym artykule przedstawiającym definicję i charakterystyczne cechy rynku pierwotnego. Najpierw wyjaśnimy jednak, co należy rozumieć przez termin „deweloper”. Okazuje się, że firmy deweloperskie bywają bardzo różne. Czasem mianem dewelopera można określać nawet niektóre spółdzielnie.

Deweloperzy to nie tylko duże giełdowe spółki

Temat deweloperów najczęściej jest poruszany w kontekście dużych firm. Trudno się temu dziwić, bo rynek deweloperski w Polsce jest dość mocno skoncentrowany. Jako przykład mogą posłużyć dane z 2019 roku. Mówią one, że dziewiętnastu giełdowych deweloperów wówczas sprzedało około jedną trzecią wszystkich nowych lokali mieszkalnych. Podobne wyniki były notowane również we wcześniejszych latach. Pozostałe dwie trzecie rynku nowych lokali to obszar działania bardzo wielu mniejszych firm deweloperskich.

Mali deweloperzy są również bardzo aktywni na rynku nowych domów. Znajdziemy na nim nawet bardzo małe firmy, które w danym momencie budują jedynie 2 – 4 domy na sprzedaż. Takie przedsiębiorstwa dość często działają w formie spółki cywilnej lub jawnej albo nawet jednoosobowej działalności gospodarczej. Charakterystyczną cechą małych deweloperów jest to, że dość często świadczą oni usługi ogólnobudowlane (również jako wykonawcy dla innych firm deweloperskich).

Warto wiedzieć, że rynek pierwotny jest także obszarem działania niektórych spółdzielni mieszkaniowych. Mowa o tych spółdzielniach, które zamiast lub oprócz budowy mieszkań dla swoich członków oferują lokale mieszkalne na wolnym rynku. W przypadku takich spółdzielni zastosowanie znajdują wszystkie przepisy ustawy deweloperskiej. To oznacza identyczne bezpieczeństwo zakupu nowego lokum, jak w przypadku firm deweloperskich.

Rynek nowych domów rozwija się bardzo szybko

Tak jak już wspomnieliśmy, rynek pierwotny uwzględnia również sprzedaż nowych domów. Budynki jednorodzinne zwykle są oferowane przez deweloperów w stanie surowym zamkniętym, stanie deweloperskim lub stanie pod klucz. Nowe domy na sprzedaż często powstają blisko granic miast wojewódzkich albo nawet w ich peryferyjnych dzielnicach. Niestety, nie mamy dokładnych danych na temat tego, ile nowych domów co roku sprzedają rodzimi deweloperzy. Wiemy natomiast, ile wspomnianych budynków co roku ukończyły firmy deweloperskie. Liczba oddanych do użytku przez deweloperów budynków jednorodzinnych w skali całego kraju przedstawia się następująco:

  • 2015 r. – 10 286 ukończonych domów
  • 2016 r. – 12 169 ukończonych domów
  • 2017 r. – 14 901 ukończonych domów
  • 2018 r. – 17 303 ukończone domy
  • 2019 r. – 21 924 ukończone domy
  • 2020 r. – 25 208 ukończonych domów

Można przypuszczać, że wzrastająca aktywność deweloperów w segmencie nowych domów jest bezpośrednio związana z większym popytem. W ramach porównania warto nadmienić, że przez cały 2019 r. wszyscy deweloperzy sprzedali około 80 000 nowych lokali mieszkalnych. Wynik z 2020 r. prawdopodobnie był dość zbliżony.

Rynek pierwotny to także nowe lokale użytkowe

W kontekście rynku pierwotnego nie można zapominać, że jego elementem są również lokale użytkowe. Jest to najmniej liczny segment rynkowy. Można szacować, że jeden sprzedany nowy lokal użytkowy przypada na około 40 – 50 nowych lokali mieszkalnych, które znalazły pierwszego właściciela.

Nowe lokale użytkowe są sprzedawane przede wszystkim w przyziemiach budynków. Wynika to z faktu, że część klientów firm deweloperskich nie chce mieszkać na najniższej kondygnacji (zwłaszcza od strony ulicy). Charakterystyczną cechą rynku lokali użytkowych jest fakt, że często są one nabywane jako inwestycja i wynajmowane przez właściciela małym punktom usługowym lub handlowym.

Rynek pierwotny jest bardzo mocno uregulowany

Wyróżniającą cechą rynku pierwotnego jest również to, że po 2012 r. został on mocno uregulowany przez ustawodawcę. Chodzi przede wszystkim o tak zwaną ustawę deweloperską. Warto wiedzieć, że 1 lipca 2022 roku wejdzie w życie nowa ustawa deweloperska, która wprowadzi dodatkowe zabezpieczenia (związane np. z uruchomieniem Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego). Dodatkowe regulacje ułatwiają m.in. ewentualną sprzedaż lokalu firmom zajmującym się skupem nieruchomości

Mimo ustawowej ochrony, klienci deweloperów powinni uważnie przeanalizować dane z prospektu informacyjnego i sprawdzić, jak wyglądają opinie na temat danej firmy. Szczególnie ważnym etapem jest także odbiór mieszkania deweloperskiego lub nowego domu. 

Oceń stronę
[Wszystkie: 1 Średnia: 5]

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *