podatek od sprzedaży mieszkania

Podatek od sprzedaży mieszkania – co warto wiedzieć przed transakcją?

Opodatkowanie nieruchomości i transakcji z nimi związanych na pewno może wydawać się kontrowersyjne. W tym przypadku fiskus obciąża bowiem daniną pieniądze, które zwykle były już opodatkowane przynajmniej jeden raz. Przykładowo osoba, która wcześniej odziedziczyła sprzedawaną obecnie nieruchomość, mogła zapłacić już podatek od spadku mieszkania.

Niestety w najbliższym czasie nie można liczyć na zmianę wspomnianej sytuacji. To oznacza, że podatek od sprzedaży mieszkania nadal będzie pomniejszał kwotę, którą „na rękę” otrzymuje spora część osób sprzedających swoje lokum. Opisywany podatek od sprzedaży nieruchomości może wynosić kilka, a nawet kilkanaście tysięcy złotych. Postanowiliśmy zatem wyjaśnić, kto musi przygotować się na konieczność zapłacenia opisywanej daniny.

Podatek od sprzedaży nieruchomości – kto go zapłaci?

W ramach wstępu warto podkreślić, że opodatkowanie sprzedaży nieruchomości, na całe szczęście nie dotyczy wszystkich transakcji. Już od dłuższego czasu, fiskus opodatkowuje jedynie sprzedaż, która miała miejsce w ciągu pięciu lat od nabycia nieruchomości. W ten sposób, podatek od sprzedaży nieruchomości obejmuje np. osoby próbujące zarobić na wzroście wartości domu, działki lub mieszkania.

Co ważne, wspomniany pięcioletni termin liczy się dopiero od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie sprzedawanej nieruchomości. Dlatego osoba, która nabyła nieruchomość w 2015 roku (poprzez zakup), może ją sprzedać bez podatku dopiero od 1 stycznia 2021 roku. Warto dodać, że od 2019 r. nieco inna zasada dotyczy spadkobierców. W tym przypadku pięcioletni termin dotyczący sprzedaży nieruchomości bez podatku nalicza się od końca roku, w którym spadkodawca nabył lub wybudował daną nieruchomość.

Warto podkreślić, że standardowe zasady liczenia pięcioletniego terminu nieopodatkowanej sprzedaży nadal dotyczą nieruchomości nabytych w ramach darowizny lub zakupu. W sposób standardowy liczymy wspomniany termin również w przypadku odsprzedaży części nieruchomości lub udziału w niej, a także prawa wieczystego użytkowania gruntu oraz spółdzielczego własnościowego prawa do mieszkania.

Takie mniej popularne prawa związane z nieruchomościami także zostały objęte podatkiem dochodowym w przypadku szybkiej sprzedaży. Warto też podkreślić, że wszystkie omawiane do tej pory zasady opodatkowania nie dotyczą zbycia nieruchomości sprzedawanych w ramach działalności gospodarczej. Taka sprzedaż jest bowiem rozliczana zupełnie inaczej.

Podatek od sprzedaży mieszkania: jak go zmniejszyć?

Podatek od sprzedaży nieruchomości aktualnie wynosi 19% i jest naliczany z uwzględnieniem zysku (dochodu) dotyczącego transakcji dokonanej przed upływem pięcioletniego terminu. Opodatkowanie dochodu, a nie przychodu z transakcji jest bardzo korzystne dla podatnika, ponieważ pozwala uwzględnić cenę wcześniejszego zakupu nieruchomości i uboczne koszty pierwszej transakcji (np. opłaty notarialne oraz podatek od czynności cywilnoprawnych).

Sprzedawca może rozliczyć również udokumentowane nakłady na budowę lub remont nieruchomości mieszkaniowej. Jest to szczególnie ważna kwestia w przypadku osób, które wybudowały dom na zakupionej działce. Przychód z transakcji, czyli kwotę, od której odliczamy cenę nabycia oraz poniesione koszty i nakłady, można jeszcze najpierw zredukować o prowizję dla agenta, opłaty notarialne oraz inne koszty bezpośrednio związane ze sprzedażą (np. opłaty za ogłoszenia).

Osoby, które otrzymały sprzedaną później nieruchomość w ramach spadku lub darowizny nie mają możliwości obniżenia podatku poprzez odliczenie ceny zakupu. Tacy podatnicy mogą jednak uwzględnić nakłady na nieruchomość podnoszące jej wartość, a także kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn.

Ulga mieszkaniowa to inny sposób na oszczędności

Osoby szybko odsprzedające swoją nieruchomość, na pewno powinny pamiętać, że nie tylko rozliczenie wszystkich poniesionych kosztów i nakładów pozwoli im na obniżenie podatku. Trzeba także wiedzieć o tzw. uldze mieszkaniowej, która przysługuje osobom przeznaczającym środki ze sprzedaży nieruchomości na własne cele mieszkaniowe (np. zakup kolejnego „M”). Począwszy od 2019 roku, podatnik ma 3 lata na odpowiednie wydatkowanie pieniędzy objętych ulgą.

Ulga mieszkaniowa pomniejsza należny podatek poprzez wyłączenie części dochodu z opodatkowania. O tym, jak duża część naszego dochodu zostanie wyłączona z podatku od sprzedaży nieruchomości, dowiemy się po wykorzystaniu następującego wzoru:

Dochód ze sprzedaży nieruchomości wolny od podatku = (dochód ze sprzedaży nieruchomości x wydatki na cele mieszkaniowe)/przychód ze sprzedaży nieruchomości

W praktyce może się okazać, że ulga mieszkaniowa zapewni zupełne zwolnienie podatkowe. Stanie się tak, gdy podatnik przeznaczy na cele mieszkaniowe cały przychód wcześniej uzyskany dzięki transakcji.

Oceń stronę
[Wszystkie: 2 Średnia: 5]

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.