Koszty zasiedzenia nieruchomości

Ile wynoszą koszty zasiedzenia nieruchomości? Wejście w posiadanie nieruchomości nie odbywa się wyłącznie na drodze zawarcia umowy sprzedaży. Gwarantują to obowiązujące w polskim prawie przepisy uwzględniające tzw. instytucję zasiedzenia. W jakiej sytuacji można stać się właścicielem nieruchomości, jakie warunki trzeba spełnić i jak należy je potwierdzić? Wreszcie, kiedy zachodzi zasiedzenie nieruchomości? To wyjaśnia poniższy artykuł.

Zasiedzenie nieruchomości – co to jest?

Na początku należy wyjaśnić, czym w ogóle jest zasiedzenie nieruchomości. Art. 172 par. 1 kodeksu cywilnego mówi o tym, że posiadacz nieruchomości, który nie jest jej właścicielem, może nabyć własność, jeżeli jest w jej posiadaniu nieprzerwanie od lat dwudziestu (jako posiadacz samoistny), o ile nie wynika to z tzw. złej wiary. Niezależnie od tego, jeśli upłynęło 30 lat od nabycia nieruchomości, niezależnie od sytuacji staje się on właścicielem. Zgodnie z przepisami muszą zaistnieć więc dwie przesłanki jednocześnie:

• Posiadanie samoistne,
• Upływ określonego czasu, który jest uzależniony od tego, czy mówimy o dobrej, czy złej wierze.

W myśl art. 46. KC nieruchomością są te części powierzchni ziemskiej, które stanowią odrębny przedmiot własności, a także budynki na stałe związane z tymi gruntami (uwzględnia się tu również części budynków tj. osobne mieszkania). Co za tym idzie, można zasiedzieć całą nieruchomość gruntową lub lokal, ale nie pojedyncze pomieszczenie, które jest jedynie składową nieruchomości.

Więcej o zasiedzeniu nieruchomości przeczytasz we wpisie: Zasiedzenie nieruchomości.

Posiadanie samoistne

W myśl art. 336 Kodeksu cywilnego w posiadanie rzeczy wchodzi zarówno właściciel, jak i osoba nią władająca (np. najemca lub dzierżawca). W przypadku użytkowników niebędących właścicielami mówi się o posiadaczu zależnym. Z kolei właściciel to posiadacz samoistny. Co to oznacza? Jedną z dwóch przesłanek jest posiadanie samoistne. Te jest możliwe jedynie w przypadku właściciela nieruchomości.

Co za tym idzie, nawet nieuczciwy najemca jako posiadacz zależny nie ma prawa oczekiwać możliwości nabycia nieruchomości poprzez zasiedzenie. Samoistność posiadania lokalu lub mieszkania może być udowodniona m.in. poprzez odwołanie się do podstawy objęcia rzeczy we władanie. W takiej sytuacji istotne nie jest to, kto dokonuje np. remontu, ponieważ to może robić zarówno posiadacz zależny, jak i samoistny. Jednocześnie o zasiedzeniu można mówić, jeśli posiadacz samoistny nie jest w stanie poprzeć się tytułem własności.

Dobra i zła wiara w zasiedzeniu nieruchomości

Wyróżnia się dwie przesłanki związane z zasiedzeniem nieruchomości. Można mówić o:

• Dobrej wierze ? ma ona miejsce, kiedy władający używał nieruchomości bez świadomości, że ta posiada swojego prawowitego właściciela. W takim przypadku zasiedzenie nieruchomości jest związane z tym, że posiadacz był mylnie przekonany, że ma prawo własności. Kiedy zachodzi zasiedzenie nieruchomości związane z dobrą wiarą? Wyróżnia się trzy elementy konieczne do jego zaistnienia:
  • Przeświadczenie o istnieniu prawa do własności,
  • Błędność przeświadczenia,
  • Możliwość usprawiedliwienia błędu w danych, konkretnych okolicznościach.
• Złej wierze ? ma miejsce wtedy, gdy posiadacz miał świadomość, że nieruchomość ma swojego prawowitego właściciela, ale to on gospodarował jako właściciel nieprzerwanie przez 30 lat.

W przypadku zasiedzenia w dobrej wierze musi minąć co najmniej 20 lat. Z kolei w przypadku złej wiary musi upłynąć nieprzerwane 30 lat gospodarowania nieruchomością.

Jak stwierdzić zasiedzenie nieruchomości – formalności procesowe

Niezależnie od tego, czy nabywamy nieruchomość w dobrej, czy złej wierze, konieczne jest rozpoczęcie postępowania sądowego. W trakcie procesu władający musi okazać w sądzie rejonowym, że należy mu się zasiedzenie nieruchomości. Formalności związane z tym procesem wymagają:

• Okazania dokumentów:
  • Potwierdzenie wpłat podatku,
  • Wypis z rejestru gruntów nieruchomości,
  • Wyrys z mapy ewidencyjnej nieruchomości,
  • Zaświadczenie starosty o braku roszczeń o charakterze reprywatyzacyjnym.
• Opłaty za wpis sądowy od wniosku ? opłata stała wynosi 2000 złotych.

W obowiązku sądu jest ogłoszenie w Monitorze Sądowym i Gospodarczym oraz piśmie poczytnym na terenie całego kraju informacji o tym, że toczy się postępowanie sądowe. Wraz z informacją udziela się wezwania zainteresowanych o wzięcie udziału w sprawie. Jeśli w terminie trzech miesięcy od ogłoszenia nikt się nie zgłosi lub zgłaszający nie zdoła wykazać, że jest właścicielem nieruchomości, sąd stwierdza zasiedzenie na rzecz władającego.

Ile wynoszą koszty zasiedzenia nieruchomości?

Jeśli chcesz uruchomić procedurę stwierdzenia zasiedzenia nieruchomości, musisz liczyć się z tym, że trzeba będzie pokryć koszty następujących instytucji:

1. Koszty sądowe.
2. Koszty kancelarii prawniczej.
3. Opłacić opinię biegłych sądowych.
4. Wydatki na ogłoszenie w Monitorze Sądowym i Gospodarczym.
5. Koszt wpisu do Księgi Wieczystej.

Koszty sądowe

Cena wpisu sądowego w sprawach o zasiedzenie jest stała. Koszt ten został określony w ustawie z dnia 28 lipca 2005 r o kosztach sądowych w sprawach cywilnych i wynosi:

• 2000 zł w sprawie wniosku o zasiedzenie nieruchomości,
• 200 zł przy wniosku o zasiedzenie służebności gruntowej np. służebności drogi koniecznej.

Wydatki kancelarii prawnej

Ten rodzaj kosztu jest bardzo indywidualny i nie jest z góry ustalony. Najlepiej jest skontaktować się z kilkoma kancelariami, by określić najkorzystniejszą stawkę za usługi prawnicze.

Minimalne koszty w przypadki takich rozpraw określa rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie minimalnych stawek za prowadzenie spraw sądowych. Jednak stawki te bywają zależne od przedmiotu sporu, czyli głównie od wartości nieruchomości.

Warto też wspomnieć, że prawnicy godzą się także na wynagrodzenie od wygranej sprawy. Warto negocjować takie rozwiązanie w przypadku spraw od zasiedzenia, ponieważ otrzymasz gwarancję pomyślnego zakończenia sprawy sądowej. W związku z otrzymaniem uposażenia zależnego od wyniku procesu kancelaria zrobi wszystko, by sprawę wygrać z jak najlepszą stawką końcową.

Koszty biegłego sądowego

Koszty tego typu mogą się pojawić, ale nie muszą. Wszystko zależy od przebiegu rozprawy. Warto jednak już na samym początku wziąć pod uwagę taką ewentualność i doliczyć do ogólnej kalkulacji od 500 do 2500 zł.

Monitor Sądowy

W przypadku postępowań dotyczących zasiedzenia trzeba liczyć się z kosztem publikacji ogłoszenia w najbardziej poczytnej prasie oraz Monitorze Sądowym i Gospodarczym. Koszty te mogą wynosić około 1500 zł, zależne są też od długości ogłoszenia.

Założenie księgi wieczystej

Koszty założenia księgi wieczystej nie są wygórowane, wynoszą około 200 złotych.

Trudności ze zbyciem nieruchomości, na której ktoś dłużej przebywa

Zajmowałeś przez długi czas nieruchomość i chcesz objąć ją poprzez zasiedzenie i sprzedać, ale nie wiesz, jak przejść przez formalności. W tym pomoże Ci skup nieruchomości. Zamiast żmudnego przekopywania się przez dokumenty, które należy wypełnić, aby dopełnić zasiedzenie nieruchomości, formalności będą przeprowadzone przez profesjonalne biuro nieruchomości skupu nieruchomości online. Koniecznie zgłoś się po pomoc w przejściu przez wszelkiego rodzaju formalności!