Zasiedzenie nieruchomości

Zasiedzenie nieruchomości jest jednym ze sposobów nabycia i utraty prawa własności nieruchomości. Polega ono na tym, że wskutek upływu czasu dotychczasowy właściciel traci swoje prawo, a inna osoba je nabywa. Ze względu na wiele mitów, jakie powstały wokół zasiedzenia nieruchomości, warto poznać podstawowe pojęcia, jakie się z nim wiążą.

Zasiedzenie nieruchomości – co tak naprawdę można zasiedzieć?

Według polskiego prawa zasiedzieć można tylko te prawa rzeczowe, które wprost wskazuje ustawodawca. Będzie to przede wszystkim prawo własności oraz niektóre ograniczone prawa rzeczowe takie jak służebność gruntowa, służebność przesyłu, czy użytkowanie wieczyste. W przypadku prawa własności zasiedzenie najczęściej kojarzy się z nieruchomościami, jednak warto pamiętać, że zasiedzieć można również rzecz ruchomą, np. samochód.

Najczęściej sprawy o zasiedzenie dotyczą jednak właśnie prawa własności konkretnej nieruchomości lub ograniczonego prawa rzeczowego związanego z daną nieruchomością. Należy pamiętać, że zasiedzieć można każdy rodzaj nieruchomości, a więc zarówno gruntową, lokalową, jak i budynkową.

W przypadku nieruchomości budynkowej (czyli konkretnego budynku objętego osobnym prawem własności) zasiedzenie obejmuje również grunt, na którym jest położona, objęty najczęściej użytkowaniem wieczystym.

Nie można zasiedzieć nieruchomości budynkowej, której własność jest związana z użytkowaniem, ponieważ nie jest możliwe zasiedzenie użytkowania.

Możliwe jest zasiedzenie udziału we współwłasności nieruchomości, zarówno przez współwłaściciela nieruchomości, jak i osobę trzecią. W przypadku nieruchomości gruntowej dopuszczalne jest również zasiedzenie jej konkretnej fizycznej części, np. terenu wydzielonego na działkę budowlaną.

Lokal zaś można zasiedzieć wyłącznie w całości; nie jest dopuszczalne zasiedzenie np. jednego z kilku pokoi, gdyż nie jest to wtedy lokal samodzielny. Z zasiedzeniem lokalu łączy się również automatyczne zasiedzenie związanego z własnością lokalu udziału w nieruchomości wspólnej.

Dopuszczalne jest również zasiedzenie nieruchomości należących do Skarbu Państwa czy jednostki samorządu terytorialnego. Nie dotyczy to jednak nieruchomości stanowiących drogi publiczne.

Warto również pamiętać, że zasiedzenie nieruchomości możliwe jest również wtedy, gdy dana nieruchomość ma urządzoną księgę wieczystą.

Przesłanki zasiedzenia nieruchomości

Aby doszło do skutecznego zasiedzenia nieruchomości, muszą zaistnieć konkretne, określone ustawowo przesłanki. Do nabycia przez zasiedzenie własności nieruchomości niezbędne są:

posiadanie samoistne nieruchomości,
upływ czasu.

Posiadanie samoistne nieruchomości oznacza, że dana osoba posiada nieruchomość tak, jakby była jej właścicielem; formalnie jednak nie ma do niej odpowiedniego prawa własności. Najczęściej będzie to:

nieformalny nabywca nieruchomości, który kupił daną nieruchomość bez zachowania formy aktu notarialnego,
dziecko, któremu rodzice nieformalnie przekazali mieszkanie,
spadkobiercy, którzy dokonali działu spadku bez formy aktu notarialnego.

Warto zaznaczyć, że można być posiadaczem zarówno w dobrej, jak i w złej wierze. Ta pierwsza oznacza, że dana osoba jest przekonana, iż jest faktycznym właścicielem nieruchomości, jednak z prawnego punktu widzenia tak nie jest – mimo to włada daną nieruchomością jak właściciel. Będzie to np. osoba, która nabyła nieruchomość od osoby niebędącej właścicielem. Druga oznacza natomiast sytuację odwrotną – posiadacz wie, że nie jest właścicielem danej nieruchomości, mimo to włada nią tak, jakby nim faktycznie był.

Dana osoba musi posiadać nieruchomość nieprzerwanie przez określony czas, by doszło do skutecznego zasiedzenia. Jeżeli jest to posiadacz w dobrej wierze, wystarczy, że będzie posiadał daną nieruchomość przez okres 20 lat. Istotne jest, aby był on w dobrej wierze w chwili uzyskania posiadania – późniejsze dowiedzenie się o braku tytułu prawnego do nieruchomości nie ma już znaczenia. W przypadku złej wiary okres ten wydłuża się do lat 30.

Kluczową kwestią jest tutaj pojęcie nieprzerwanego posiadania. Może się zdarzyć tak, że faktyczny właściciel nieruchomości będzie dążył do pozbawienia danej osoby posiadania, najczęściej poprzez działania sądowe, np. powództwo windykacyjne. Tego typu działania przerywają bieg terminu zasiedzenia, co sprawia, że biegnie on na nowo.