17.09.2020 
Spis treści
Kupując nieruchomość, zwłaszcza na rynku wtórnym, niezwykle istotne jest, by sprawdzić jej stan prawny, czyli ogół praw i obowiązków, jakie wiążą się z daną nieruchomością. Nieuregulowany stan prawny nieruchomości potrafi znacząco wydłużyć proces zakupu. Jego sprawdzenie gwarantuje przede wszystkim bezpieczny zakup wymarzonej działki, czy lokalu oraz pozwala uniknąć wielu nieprzyjemnych sytuacji związanych z transakcją. Dlatego warto poznać podstawowe pojęcia, jakie wiążą się z tym tematem.
Jak sprawdzić stan prawny działki
Stan prawny nieruchomości można sprawdzić poprzez odpowiednią księgę wieczystą prowadzoną dla danej nieruchomości przez wydziały sądów rejonowych. Jeżeli tylko znamy numer księgi, możemy ją w każdej chwili przejrzeć w formie elektronicznej na odpowiedniej stronie rządowej.
W księdze wieczystej znaleźć można wszystkie informacje na temat stanu prawnego danej nieruchomości. Zawiera ona przede wszystkim:
- oznaczenie nieruchomości, w tym, rodzaj nieruchomości (lokal mieszkalny, niemieszkalny, grunt),
- powierzchnię,
- oraz to, kto jest właścicielem (bądź użytkownikiem wieczystym),
- jak i roszczenia,
- oraz inne ograniczone prawa rzeczowe przysługujące osobom trzecim, w tym wpisy dotyczące hipotek.
Będą się w niej znajdować również informacje dotyczące podstawy nabycia nieruchomości przez obecnego właściciela (np. umowa sprzedaży w formie aktu notarialnego) oraz podstawy innych wpisów praw i roszczeń.
Podstawą do oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej są dane pochodzące z ewidencji gruntów i budynków prowadzonej przez odpowiednie powiatowe biura geodezji i katastru.
Przy sprzedaży nieruchomości, każdy notariusz będzie wiedział jak sprawdzić stan prawny działki, którą chce kupić klient, aby odpowiednio zabezpieczyć interesy obu stron. Warto też wcześniej odpowiednio określić wartość sprzedawanej nieruchomości. Można w tej kwestii skorzystać naszej usługi wyceny online.
Stan faktyczny a stan prawny nieruchomości
Wszelkie zmiany stanu prawnego nieruchomości powinny znaleźć swoje odzwierciedlenie w księdze wieczystej poprzez odpowiedni wpis. Dlatego, np. przy każdej zmianie prawa własności, ustawa nakłada na nowego właściciela obowiązek ujawnienia w księdze swojego prawa pod rygorem odpowiedzialności za szkodę poniesioną przez osoby trzecie, na skutek nieujawnienia tego prawa.
Wiąże się to z zasadą rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Chroni ona nabywcę nieruchomości przed sytuacją, w której prawa, które faktycznie obciążały nieruchomość, nie były w niej ujawnione poprzez odpowiedni wpis. Dzięki temu nabywca może nabyć nieruchomość bez istniejących na niej, ale nieujawnionych w księdze, praw i obciążeń, mimo iż stan faktyczny i stan prawny nieruchomości zawarty w księdze były różne.
Należy jednak pamięć, że rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych wyłącza pojawienie się w księdze wieczystej wzmianki o dokonaniu nowego wpisu. Jest to sytuacja, w której złożono już wniosek wieczystoksięgowy, o wpis, zmianę bądź wykreślenie prawa, ale sąd nie rozpoznał jeszcze wniosku. Rękojmię wyłącza również zła wiara tego, kto wie, że treść księgi jest niezgodna z faktycznym stanem prawnym, albo ten, kto z łatwością mógł się o tym dowiedzieć.
Nieuregulowany stan prawny nieruchomości
Można się również spotkać z sytuacją, w której będzie występować nieuregulowany stan prawny nieruchomości. W takiej sytuacji faktyczny stan prawny nieruchomości różni się od tego ujawnionego w księdze wieczystej. Najczęściej jest to wynikiem nabycia nieruchomości w drodze spadku i nieujawnienia przez spadkobiercę swojego prawa w księdze. W takiej sytuacji osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia, lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności w postępowaniu sądowym. Skomplikowany stan prawny może często zniechęcać do sprzedaży nieruchomości, dlatego warto skorzystać z naszych usług skupu nieruchomości z problemami.
