Od czego może zależeć czas sprzedaży mieszkania?

W Internecie można czasem znaleźć ciekawe dane mówiące o tym, ile wynosi średni czas sprzedaży polskiego mieszkania. Informacje Narodowego Banku Polskiego z połowy 2021 roku wskazują, że wówczas przeciętne używane „M” na terenie miast wojewódzkich sprzedawało się przez około 5 – 6 miesięcy. W przeszłości analogiczny wskaźnik bywał jednak wyższy. Statystyki podawane przez NBP są oczywiście interesujące, ale trzeba pamiętać, że mają one charakter mocno ogólny i służą do określania koniunktury na rynku nieruchomości. W praktyce, jedne mieszkania sprzedają się przed upływem miesiąca, podczas gdy sprzedaż innych może trwać nawet 9 – 12 miesięcy. Zatem warto zadać sobie pytanie, od czego zależy czas sprzedaży mieszkania. W tym kontekście ważne wydają się nie tylko cechy lokalu, których nie można zmienić (takie jak np. jego położenie).

Wady fizyczne i prawne mocno zniechęcają nabywców

Czynniki wpływające na czas sprzedaży mieszkania, można generalnie podzielić na dwie kategorie. Do pierwszej z nich zaliczamy po prostu te indywidualne cechy lokalu, które w sposób pozytywny lub negatywny wpływają na zainteresowanie potencjalnych nabywców. Druga kategoria skupia czynniki związane ze strategią sprzedaży mieszkania. Mowa o działaniach podejmowanych samodzielnie przez właściciela „M” albo uzgodnionych razem z pośrednikiem nieruchomości.

Jeżeli chodzi o cechy mieszkania, to wydaje się, że szczególnie zniechęcające mogą być wady fizyczne oraz prawne takiej nieruchomości. O czym konkretnie mowa? Do wad fizycznych zaliczamy m.in. zły stan wnętrza związany chociażby z obecnością wilgoci. Wiele osób odstrasza również konieczność przeprowadzenia kompleksowego remontu, który będzie uwzględniał nawet wymianę instalacji i okien. Lokalem do całkowitego remontu mogą zainteresować się np. flipperzy, czyli inwestorzy zamierzający odsprzedać „M” z zyskiem (po wykonaniu prac remontowych). Mieszkanie do remontu jest natomiast nieakceptowalne dla osób obawiających się nieprzewidzianych wydatków lub planujących szybką przeprowadzkę.

Fizyczny stan mieszkania można oczywiście poprawić. Sytuacja wygląda nieco gorzej w przypadku zniechęcającego wyglądu klatki schodowej lub elewacji, bo tutaj właściciel „M” nie ma możliwości samodzielnego działania. Najbardziej kłopotliwe są jednak cechy lokalu związane z jego nieatrakcyjnym położeniem lub niemożliwym do łatwego uregulowania stanem prawnym. Brak księgi wieczystej stanowi sygnał ostrzegawczy dla bardzo wielu osób. Trudno się temu dziwić, bo gdyby stan prawny lokalu nie był problematyczny, to właściciel raczej założyłby wspomnianą księgę wydatkując 100 zł w ramach opłaty sądowej. Takie czynniki znacząco wydłużają czas sprzedaży mieszkania.

Wysoka cena ofertowa oznacza dłuższy czas sprzedaży mieszkania

Powyższe informacje stanowią jednocześnie podpowiedź odnośnie tego, jakie lokale mogą sprzedać się szybko. Chodzi o nowoczesne mieszkania z dobrą lokalizacją, które nie wymagają wkładu finansowego i nie są obciążone roszczeniami (poza hipoteką wynikającą z zaciągniętego kredytu mieszkaniowego). Warto jednak pamiętać, że nawet obiektywnie atrakcyjny lokal będzie sprzedawał się dość długo, jeśli jego właściciel popełni istotne błędy podczas przygotowywania oferty. Jednym z takich najczęstszych „grzechów” sprzedażowych jest po prostu zbyt wysoka cena ofertowa. Dane statystyczne wskazują, że przeciętna ofertowa i transakcyjna cena 1 mkw. w przypadku rynku wtórnego lokali zwykle różni się o kilkanaście procent. To głównie efekt nierealistycznych oczekiwań sprzedających.

Jeżeli na wstępie sprzedający ustali wygórowaną cenę, to szansa na szybką sprzedaż lokalu spadnie. Jest ona bowiem największa w ciągu kilku pierwszych tygodni od pojawienia się mieszkania na rynku. Później przestaje działać tak zwany „efekt nowości”, bo osoby regularnie przeglądające ogłoszenia widzą, że dany lokal jeszcze się nie sprzedał. Wspomniana sytuacja może sugerować internautom, że mieszkanie posiada jakieś istotne wady, na które zwróciły uwagę osoby oglądające to „M”. W odpowiedzi pojawiają się wątpliwości, czy warto w ogóle interesować się lokalem, który jest długo dostępny na rynku. Czas sprzedaży mieszkania ma więc realne przełożenie na atrakcyjność potencjalnych ofert.

Dobra prezentacja oferty pomaga szybciej sprzedać „M”

W praktyce okazuje się, że nie tylko nieatrakcyjna cena ofertowa może zniechęcać internautów do następnego kroku, czyli wykonania telefonu lub wysłania wiadomości. Na zainteresowanie potencjalnych nabywców i tym samym czas sprzedaży mieszkania wpływają również problemy związane z nieatrakcyjnymi zdjęciami oraz niechlujnym lub mało przydatnym opisem lokalu. Niestety, w ogłoszeniach nadal zdarzają się opisy z rażącymi błędami ortograficznymi lub innymi błędami językowymi oraz mało wyraźne albo wręcz ponure zdjęcia lokali. Co gorsza, nawet oferty przygotowywane przez agentów czasem są dalekie od ideału. Bardzo poważne wady ogłoszenia mogą sprawić, że nawet środki przeznaczone na jego dodatkowe promowanie nie zwiększą zainteresowania internautów.