Sprzedaż udziału w nieruchomości bez zgody współwłaściciela – czy to możliwe?

Sprzedaż udziału w nieruchomości nawet bez zgody współwłaściciela jest możliwa. Część internautów niezbyt zainteresowanych prawem oraz rynkiem nieruchomości może myśleć, że współwłasność domów lub lokali jest związana wyłącznie z sytuacją małżonków. Wielu Polaków dopiero przy okazji dziedziczenia dowiaduje się, że istnieje coś takiego jak współwłasność ułamkowa nieruchomości. Jeżeli Ty również masz takie zaległości, to nie przejmuj się – w tym artykule dowiesz się, że sprzedaż udziału w nieruchomości bez zgody właściciela, to tak naprawdę bułka z masłem, jeżeli tylko wiesz, o czyją pomoc należy się zwrócić (nasz skup nieruchomości Bydgoszcz jest takim miejscem). Jest jednak parę niuansów, na które musisz zwrócić uwagę. Nie ma jednak co zwlekać – przeczytaj ten artykuł i zobacz, jak możesz sprzedać swoje udziały, aby nie narobić sobie problemów!

Współwłasność łączna, a ułamkowa – jakie są różnice?

Omówienie kwestii sprzedaży udziałów w nieruchomości wymaga pewnej wiedzy na temat współwłasności. Warto zatem zaprezentować i wyjaśnić podstawowe informacje, które przekazuje kodeks cywilny. Ten akt prawny wskazuje, że możliwe są dwa rodzaje współwłasności – ułamkowa oraz łączna. Charakterystyczną cechą współwłasności ułamkowej jest to, że każdy ze współwłaścicieli posiada określony udział w rzeczy. W razie braku innych przesłanek przyjmuje się, że ułamkowe udziały współwłaścicieli są równe. Współwłasność łączna funkcjonuje zupełnie inaczej. Jej charakterystyczną cechą jest brak jakichkolwiek udziałów.

Warto wiedzieć, że współwłasność łączna nie jest samodzielną konstrukcją prawną. W praktyce zawsze musi być ona powiązana z innym stosunkiem prawnym. Przykładem jest współwłasność łączna, jaką w przypadku danej rzeczy (np. mieszkania) posiadają małżonkowie, którzy nie podpisali intercyzy likwidującej majątek wspólny. Ze względu na specyfikę współwłasności łącznej, analizowane pytanie („Czy można sprzedać udział w nieruchomości bez zgody współwłaściciela lub zgody pozostałych współwłaścicieli?”) nie ma sensu w odniesieniu do takiej formy wspólnego posiadania domu, działki lub lokalu.

Współwłasność łączna wygasa razem z nadrzędnym wobec niej stosunkiem prawnym. Przykład: zakończenie małżeństwa skutkuje również końcem współwłasności łącznej małżonków. Warto jednak pamiętać, że w przypadku małżeństwa istnieje możliwość kształtowania spraw majątkowych poprzez intercyzę. Poza tym można sprzedać całą nieruchomość bez zgody małżonka jeśli wchodzi ona w skład tzw. majątku osobistego.

Kiedy można sprzedać swoje udziały w mieszkaniu, domu lub działce?

Sprzedaż udziałów w nieruchomości bez zgody współwłaściciela to temat, który dotyczy natomiast współwłasności ułamkowej. Przepisy kodeksu cywilnego wskazują, że w przypadku takiej współwłasności samodzielna sprzedaż udziału nie stanowi problemu. Artykuł 198 kodeksu cywilnego potwierdza, że każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych osób posiadających współwłasność. Dopiero czynność przekraczająca zwykły zarząd taka jak np. sprzedaż całej nieruchomości lub remont mieszkania wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli (art. 199 KC).

A zatem jeśli współwłasność nieruchomości jest ułamkowa, to zgoda wszystkich współwłaścicieli będzie potrzebna jeśli chcemy sprzedać własność całego mieszkania, domu lub działki. Warto też odwołać się do artykułu 1035 kodeksu cywilnego. Mówi on, że jeśli spadek przypada kilku spadkobiercom, to do wspólności majątku oraz działu spadku stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące współwłasności ułamkowej.

Do momentu dokonania działu spadku, rozporządzanie swoim udziałem w rzeczy wymaga teoretycznie zgody pozostałych spadkobierców. Brak takiej zgody nie oznacza jednak nieważności rozporządzenia udziałem, o czym piszemy niżej. Spadkobiercy dość często chcą się pozbyć kłopotliwego udziału we własności nieruchomości i traktują to jako alternatywę dla zniesienia współwłasności nieruchomości. Inna opcja to podział fizyczny nieruchomości (np, domu jednorodzinnego), ale on często jest niewykonalny ze względów technicznych. 

Sprzedaż udziałów w nieruchomości bez zgody współwłaściciela – jak przebiega?

W świetle tego, co wcześniej napisaliśmy, sprzedaż udziałów w nieruchomości bez zgody współwłaściciela nie nastręcza dużych problemów. Dotyczy to również sytuacji związanej ze spadkiem. Wedle artykułu 1036 kodeksu cywilnego, spadkobierca może bez zgody pozostałych spadkobierców rozporządzać swoim udziałem w przedmiocie należącym do masy spadkowej. Sprzeciw innego spadkobiercy jest skuteczny tylko wtedy, gdy rozporządzenie udziałem narusza jego uprawnienia przysługujące na podstawie przepisów o dziale spadku.

Zbycie udziału w rzeczy stanowiącej część spadku jest skuteczne, dopóki sąd nie uzna, że doszło do naruszenia interesów innego spadkobiercy (zobacz wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 stycznia 2002 r. – sygn. akt IV CKN 595/00). Zwykle swój udział w rzeczy stanowiącej część spadku będzie można sprzedać bez większych problemów – mimo nieprzeprowadzenia działu spadku. Swoją część nieruchomości można również zbyć jeśli mimo działu spadku nadal jesteśmy współwłaścicielami ułamkowymi.

Czy można sprzedać swoją część nieruchomości bez wiedzy innych?

Warto pamiętać, że sprzedaż udziału w nieruchomości bez zgody współwłaścicieli to czynność, której ostatecznie nie można ukryć w żaden sposób. Notariusz zaraz po podpisaniu umowy prześle do sądu wieczystoksięgowego wniosek online o wpis nowego współwłaściciela. Po pewnym czasie dojdzie do zaktualizowania treści księgi wieczystej, co zostanie potwierdzone zawiadomieniem przesłanym uczestnikom postępowania wieczystoksięgowego.

Ponadto pozostali współwłaściciele mogą sprawdzić treść księgi wieczystej np. poprzez serwis Ministerstwa Sprawiedliwości (Elektroniczne Księgi Wieczyste). Bycie współwłaścicielem nieruchomości nie oznacza więc zupełnej niewiedzy o sprzedaży innych udziałów. Jeszcze przed wpisaniem nowego współwłaściciela w księdze wieczystej, pojawi się tam stosowna wzmianka.  

Nie zapomnij również o tym, że sprzedaż udziału w nieruchomości, podobnie jak inne tego typu transakcje, które swój finał muszą znaleźć u notariusza, będzie wymagała uiszczenia stosownej opłaty (taksy notarialnej). Niemniej jednak, w przypadku prostych aktów notarialnych, czy też pomniejszych czynności taksy notarialne wyniosą tylko kilkaset złotych.  

Nie musisz się więc obawiać, że gdy idzie o sprzedaż udziału w nieruchomości, będziesz musiał płacić krocie – owiane legendarną sławą wysokie taksy notarialne, zwykle są pobierane przy transakcji sprzedaży całej nieruchomości. Sprzedaż udziału w mieszkaniu cechuje się mniejszą wartością transakcji niż sprzedaż całego lokalu, a więc również niższą taksą. Pamiętajmy bowiem, że taksa notarialna za sprzedaż nieruchomości jest uzależniona od jej wartości. 

Firma prowadząca skup nieruchomości może zakupić udział

W nawiązaniu do wcześniejszych informacji warto podkreślić, że sprzedaż udziałów w nieruchomości bez zgody współwłaściciela to transakcja, na którą z całą pewnością nie będzie chętny typowy nabywca nieruchomości. Taki przeciętny kupiec obawia się bowiem komplikacji prawnych i jest zainteresowany całością nieruchomości, którą zwykle zamierza wykorzystywać na własny użytek. Jeżeli taka osoba dowie się, że chcemy sprzedać udziały w mieszkaniu, to raczej nie będzie zainteresowana. 

Nie oznacza to jednak, że sprzedaż udziału w nieruchomości bez zgody współwłaściciela będzie niemożliwa, ze względu na brak potencjalnych nabywców. Udziały chętnie kupują bowiem firmy prowadzące np. skup mieszkań lub skup domów. Przykładem takiej firmy z dużym doświadczeniem rynkowym jest nasz skup nieruchomości online, czyli KupujemyM.pl. Skup udziałów w nieruchomości to dla nas standardowa usługa. Nasi pracownicy wyjaśnią dokładnie, jak wygląda sprzedaż udziałów i jakie dokumenty trzeba przygotować. 

Warto jednak zauważyć, że sprzedaż udziałów w nieruchomości, nie jest jedynym polem naszego działania. Z powodzeniem kupujemy również całe nieruchomości, również takie, których sytuacja prawna stoi pod dużym znakiem zapytania – czyli mieszkania zadłużone lub obarczone innym, prawnym kłopotem. Ponadto, mieszkania do remontu, również nie stanowią dla nas żadnego wyzwania. Nasz skup nieruchomości online, przez długi czas swojego działania, pomógł wielu osobom na terenie całej Polski. Być może teraz przyszedł czas na Ciebie? Skontaktuj się z nami za pomocą Formularza Kontaktowego i zobacz, co możemy dla Ciebie zrobić! Nam możesz sprzedać nieruchomość bez czekania i prowizji pośrednika.