Sprzedaż domu w trakcie budowy – co warto wiedzieć?

Sprzedaż domu w trakcie budowy – czy to możliwe? Zdecydowana większość ogłoszeń w sprawie sprzedaży domów dotyczy nabycia budynku wznoszonego przez dewelopera, gotowego domu od takiego inwestora lub używanego budynku jednorodzinnego. W praktyce czasem zdarzają się też bardziej nietypowe transakcje. Przykład stanowi sprzedaż domu w trakcie budowy albo sprzedaż działki z pozwoleniem budowlanym. Zarówno jeden, jak i drugi rodzaj transakcji może być dobrym rozwiązaniem dla osób szukających cenowych okazji.

Z prawnego i praktycznego punktu widzenia, bardziej problematyczna wydaje się sprzedaż domu w trakcie budowy. Postanowiliśmy zatem wyjaśnić, jakie są charakterystyczne cechy takiej transakcji. Nasz artykuł jest ciekawy i przydatny nie tylko dla osób, które zamierzają okazyjnie kupić dom w czasie budowy. Warto pamiętać, że pewne wątpliwości odnośnie sprzedaży budowanego domu mają np. inwestorzy prywatni, których przerosły koszty budowy. Właśnie dlatego w Internecie dość często pojawiają się pytania o to, jak sprzedać dom przed zakończeniem budowy.

Sprzedaż domu w trakcie budowy – kiedy do niej dochodzi?

Tak jak już wspomnieliśmy, sprzedaż domu w budowie jest dość nietypową transakcją. Zwykle wymuszają ją nieoczekiwane zmiany w życiu prywatnym inwestora budującego dom. Przykładem może być rozwód lub przeprowadzka. Czasem zdarza się również, że wspomniany prywatny inwestor po prostu przeszacował swoje możliwości finansowe. W takiej sytuacji sprzedaż domu przed zakończeniem budowy może być szansą na spłatę kredytu i zakończenie patowej sytuacji. Warto pamiętać, że banki zwykle dają posiadaczom kredytu budowlanego zaledwie 2 lata – 3 lata na zakończenie inwestycji.

Wcześniej ustalonego z bankiem terminu nie uda się dotrzymać jeśli wzrost kosztów zaskoczył inwestora, a kredytodawca nie zgadza się na pożyczenie większej sumy pieniędzy. Wtedy sprzedaż domu w fazie budowy może być najlepszym rozwiązaniem. Taka transakcja zwykle jest finalizowana z udziałem osoby prywatnej. Warto jednak pamiętać, że budynek jednorodzinny w fazie budowy mogą kupić również firmy oferujące skup domów (takie jak np. KupujemyM.pl). Te same przedsiębiorstwa zwykle oferują także skup mieszkań.

Jak sprzedać dom w budowie i załatwić wszystko dobrze?

O prawne aspekty opisywanej transakcji pytają nie tylko potencjalni nabywcy domu w budowie. Wątpliwości dotyczące przepisów mogą mieć także osoby pytające, jak sprzedać dom w budowie. Warto zatem wyjaśnić, że w myśl obecnych przepisów zgoda poprzedniego właściciela gruntu na przejęcie pozwolenia budowlanego nie będzie już konieczna jeśli wcześniej doszło do sprzedaży działki. Urzędnicy zakładają bowiem, że poprzedni właściciel, godząc się na sprzedaż gruntu z rozpoczętym domem, automatycznie wyraża pozwolenie na kontynuację inwestycji. Identyczna zasada dotyczy sprzedaży niedokończonego domu, który powstaje na podstawie zgłoszenia do urzędu.

Warto podkreślić, że dokończenie budowy domu zakupionego razem z działką powinno odbyć się zgodnie z wcześniej uzyskanym pozwoleniem lub milczącą zgodą na budowę (otrzymywana po dokonaniu zgłoszenia do urzędu). Poważne odstępstwa od projektu budowlanego będą bowiem skutkowały koniecznością dokonania zmian w pozwoleniu budowlanym. Problem pojawi się również wtedy, gdy przerwa w budowie trwa ponad 3 lata. W takiej sytuacji trzeba się bowiem ubiegać o zgodę na wznowienie prac budowlanych. Najlepiej jeśli zrobi to nowy inwestor, gdy sprzedaż domu w budowie zostanie już sfinalizowana.

Trzeba też wiedzieć, że przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę nie następuje automatycznie. Inwestor, który nabył już działkę z rozpoczętym domem, później musi złożyć odpowiedni wniosek oraz oświadczenie o przejęciu warunków wynikających z pozwolenia na budowę i oświadczenie dotyczące prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Wszystkie wymagane dokumenty należy dostarczyć do urzędu, który wcześniej wydał pozwolenie budowlane. Zasady omówione w niniejszym akapicie dotyczą również ewentualnego przeniesienia zgody na wznowienie prac budowlanych oraz przeniesienia praw i obowiązków wynikających z milczącej zgody urzędu na budowę.

Zobacz, czym jest wycena nieruchomości i jak jej dokonać?

Oprócz dokładnych oględzin potrzebny będzie kosztorys

Sprzedaż domu w budowie jest dość skomplikowana również dlatego, że przed podjęciem ostatecznej decyzji potencjalny nabywca gruntu oraz niedokończonego domu będzie chciał wykonać pewne analizy. Trudno się temu dziwić, bo sprzedaż domu przed zakończeniem budowy może wzbudzać pewne podejrzenia związane np. z problemami technicznymi lub złą decyzją dotyczącą wyboru gruntu.

Nowy inwestor na pewno powinien sprawdzić, czy wznoszony budynek jest zgodny z projektem oraz pozwoleniem budowlanym i nie posiada kłopotliwych wad technicznych. Kluczową kwestią jest także szacunek kosztów dokończenia budowy. Trzeba go wykonać z uwzględnieniem aktualnych cen materiałów budowlanych i robocizny oraz ich spodziewanego wzrostu w przyszłości.