Nieruchomości wakacyjne to strzał w dziesiątkę?

Nieruchomości wakacyjne – czy to dobry wybór? Lokale mieszkalne wydają się najbardziej oczywistym wariantem w kontekście nieruchomościowych inwestycji. Warto jednak pamiętać, że wybór mniej typowych aktywów z danej grupy często daje szanse na większe zyski. Taka zasada dotyczy nie tylko inwestycji na rynkach kapitałowych. Dlatego niektórzy nieruchomościowi inwestorzy sprawdzają możliwości związane na przykład z zakupem działek (również pod inne cele niż budownictwo mieszkaniowe), lokali użytkowych, a nawet garaży oraz miejsc garażowych. Od pewnego czasu, większe zainteresowanie posiadaczy oszczędności wzbudzają również nieruchomości wakacyjne. Epidemia koronawirusa pokazała jednak, że takie nieruchomości w kontekście inwestycji posiadają nie tylko zalety.

Zarządzaniem lokum zwykle zajmuje się specjalna firma

Charakterystyczną cechą nieruchomości wakacyjnych jest to, że zwykle znajdują się one z dala od miejsca zamieszkania właściciela. Wyjątek może dotyczyć tylko sytuacji osoby, która na przykład mieszka w Gdańsku i kupuje sopockie lokum przeznaczone na wynajem dla turystów. Takie przypadki w praktyce są jednak dość rzadkie. Najczęściej oddalenie od miejsca zamieszkania właściciela oznacza, że nieruchomością wakacyjną musi zarządzać wyspecjalizowana firma. Zewnętrzny zarządca oczywiście pobiera pewne wynagrodzenie obniżające zyskowność najmu. Wiarygodność i rzetelność takiego zarządcy jest bardzo ważna, więc warto sprawdzić opinie na jego temat.

Szczególny przypadek w kontekście zarządzania stanowią condohotele i aparthotele. W obydwu rodzajach nieruchomości, inwestor może zakupić lokale użytkowe przeznaczone do krótkoterminowego pobytu turystów.

• Pokoje aparthotelowe bardziej przypominają typowe mieszkania – między innymi ze względu na obecność kuchni.
• Condohotele cechują się bardziej hotelowym standardem.

Bardzo duże podobieństwo dotyczy natomiast sposobu zarządzania. Zarówno w przypadku condohoteli jak i aparthoteli, pieczę nad budynkiem przejmuje jeden zewnętrzny operator. Zawierana z nim umowa może przewidywać, że lokale condohotelowe lub aparthotelowe będą dostępne dla właściciela przez określoną liczbę dni w roku. Zwykle są to jednak terminy poza największym ruchem turystycznym.

Zobacz, co to jest najem okazjonalny i jak warto się do niego przygotować.

Zyski z wakacyjnego najmu i koszty trzeba dobrze policzyć

Wcześniejsze wzmianki dotyczące condohoteli i aparthoteli są nieprzypadkowe. Przykład takich specyficznych nieruchomości wakacyjnych udowodnił bowiem, że przyszłe zyski z wynajmu mogą być dość mocno uzależnione od czynników losowych oraz koniunktury w branży turystycznej. To szerszy problem, który oczywiście dotyczy również osób prowadzących tradycyjny wynajem mieszkań oraz wynajem krótkoterminowy.

W przypadku condohoteli i aparthoteli specyficznym problemem stał się sposób wypłaty zysków. Warto pamiętać, że kwoty wynikające z umowy (po odjęciu kosztów administracyjnych) wypłaca firma zajmująca się zarządzaniem obiektem hotelowym. W obliczu braku turystów, takie firmy zaczęły zalegać inwestorom z wypłatą należnych sum. Wiele osób przekonało się, że informacje o gwarantowanej stopie zwrotu (widoczne np. w folderach reklamowych condohoteli i aparthoteli) nie muszą mieć wiele wspólnego z rzeczywistością.

Osoba kupująca nieruchomość wakacyjną poza condohotelami i aparthotelami też musi brać pod uwagę ryzyka dla branży turystycznej. Oprócz spodziewanego poziomu rocznego czynszu z uwzględnieniem oczekiwanego okresu pustostanu trzeba wliczyć również typowe bieżące koszty i wynagrodzenie dla firmy zarządzającej nieruchomością. Osobną kategorię stanowią podatki oraz większe nakłady, które trzeba będzie ponosić co kilka lat w związku z koniecznością odnowienia lokum dla turystów. Zakładamy oczywiście, że nieruchomość wakacyjna ma generować regularne zyski, a nie tylko być pasywną inwestycją ukierunkowaną na długookresowy wzrost jej wartości (wynikający z coraz wyższych stawek rynkowych za 1 mkw.).

Zagraniczne nieruchomości wakacyjne oznaczają pewne komplikacje

W kontekście nieruchomości wakacyjnych nie można pominąć szans i ewentualnych problemów związanych z zagraniczną inwestycją. Wielu rodaków kuszą konkurencyjne ceny nieruchomości wakacyjnych znajdujących się np. w Bułgarii lub Albanii. Wyraźnie drożej jest m.in. na terenie Chorwacji, Hiszpanii i Francji. Kraje należące do Unii Europejskiej zachęcają dość zbliżonym systemem prawnym oraz podatkowym i brakiem restrykcyjnych ograniczeń związanych z nabywaniem nieruchomości przez cudzoziemców.

Nie można jednak zapominać, że na terenie wybranego kraju (nawet tego unijnego) system podatkowy nieco różni się od polskiego. Przykładem jest obecność podatków o charakterze majątkowym, które mogą dotyczyć także cudzoziemców posiadających nieruchomości. W takim przypadku, oprócz podatku od zysków lub przychodów z najmu, trzeba uwzględnić podatek naliczany od wyceny nieruchomości. Inną kwestią są ewentualne przepisy wynikające z umów o unikaniu podwójnego opodatkowania. W transakcji, prowadzeniu zagranicznego najmu oraz rozliczaniu podatków prawdopodobnie będą musiały pomóc inwestorowi wyspecjalizowane firmy.