Jak przekształcić działkę rolną na budowlaną?

Posiadanie działki rolnej może być sposobem na inwestycję, nie tylko w ujęciu typowo uprawnym. Możliwością tą jest przekształcenie działki rolnej na budowlaną, co można zrobić składając stosowny wniosek do urzędu miasta i gminy. Wniosek ten dotyczy zmiany przeznaczenia gruntu w miejscowym planie zagospodarowania. O tym, co warto wiedzieć na temat przekształcenia działki rolnej na budowlaną podpowiem poniżej. Z pewnością każdy, kto zastanawia się nad taką opcją znajdzie tutaj coś, co pomoże podjąć mu właściwą decyzję. 

Jak można przekształcić działkę rolną?

Nie zawsze posiadanie działki rolnej oznacza konieczność jej uprawy. Jeśli opcja taka nie jest dla właściciela zyskowna, zawsze można pomyśleć o przekształceniu jej w teren budowlany, aby móc czerpać inne korzyści z tego tytułu. Jak przekształcić działkę rolną na budowlaną? Wystarczy w pierwszej kolejności zgłosić się do urzędu miasta lub gminy w celu zasięgnięcia niezbędnych informacji na ten temat. Dlaczego warto najpierw zapytać? Należy tak zrobić, ponieważ może został już uwzględniony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego na danej działce, w której rozważono inne plany inwestycyjne w związku z tym terenem lub nie jest możliwe przekształcenie danej działki w teren budowlany, na przykład ze względu na wysoką klasę ziemi.

Chcesz sprzedać działkę? Sprawdź nasz skup działek

Od czego zacząć? 

By zmienić charakter swojej działki rolnej i przystosować ją do możliwości postawienia budynku, trzeba przede wszystkim wystąpić z wnioskiem. Wniosek ten dotyczy zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Składa się go w urzędzie gminy lub miasta (do burmistrza, wójta, lub prezydenta miasta). Przekształcenie działki rolnej na budowlaną jest złożonym procesem, ponieważ nie wystarczy tylko i wyłącznie złożyć dokument urzędowy. Prócz wniosku trzeba też okazać się solidnym powodem, jeśli chodzi o konieczność przekształcenia działki rolnej na budowlaną. Argumenty, jakie zostaną przedstawione urzędowi w ramach konieczności przekształcenia działki, muszą być solidne i uzasadnione. Tutaj nie możesz uznać, że masz taki kaprys, że od dziś przestajesz uprawiać pole, by w najbliższej przyszłości móc na nim postawić dom. Wszystko to jest oczywiście możliwe, ale nie następuje od razu, do czego powinieneś się przyzwyczaić. Może także dojść do sytuacji, w której nie będzie możliwe przekształcenie działki rolnej na budowlaną na przykład ze względu na klasę ziemi. W zasadzie umożliwia się przekształcenie ziemi rolnej w przypadku, gdy mowa o nieużytkach rolnych lub niskiej klasy ziemi uprawnej. W związku z tym można mówić o pewnym ryzyku, jeśli ktoś chce kupić działkę rolną w nadziei, że uda mu się wybudować na niej wymarzony dom, zwłaszcza jeśli nie sprawdził wcześniej, czy rzeczywiście ma taką możliwość. Wszystkie niezbędne informacje na ten temat z pewnością uzyskasz w stosownym urzędzie.

Warto także zaznaczyć, że nie wszystkie działki są uwzględnione w MPZP, czyli miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Jeśli dla danej działki, gmina nie uchwaliła MPZP, konieczne będzie wystąpienie o wydanie warunków zabudowy oraz zagospodarowania terenu. Taki wniosek może złożyć osoba ubiegająca się o zakup danej działki rolnej.

Co to jest MPZP

MPZP to jak już wcześniej zostało ustalone, jest to miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. W planie tym są przedstawione dokładne warunki możliwości zagospodarowania danego terenu. Dzięki niemu możemy dowiedzieć się między innymi, jaki jest dopuszczalny rodzaj zabudowy danego terenu, jaki wymiar budynku można postawić na działce, w którym miejscu może stanąć dana zabudowa, a także jaki rodzaj architektoniczny można wziąć pod uwagę, jeśli chodzi o wykorzystanie przestrzeni danej działki. Dzięki MPZP możemy także uzyskać informacje dotyczące zagospodarowania infrastruktury planowanej na tym terenie. W związku z tym możemy uzyskać informacje dotyczące doprowadzenia sieci elektrycznej, wodociągów, kanalizacji, czy gazu. Dokument ten może nawet określić rodzaj planowanego zagospodarowania terenu z przeznaczeniem na przykład na strefę rekreacyjną czy przemysłową.

Zanim zdecydujesz się na zakup działki rolnej, powinieneś dokładnie przyjrzeć się MPZP w urzędzie gminy lub na stronie internetowej (niekiedy takie informacje są dostępne online), ponieważ może się okazać, że teren ten mija się z Twoimi oczekiwaniami, a jego przeznaczenie jest konkretnie usytuowane.

Argumentacja dotycząca odrolnienia działki

Niestety nie wystarczy jedynie złożyć wniosku do gminy, aby móc przekształcić działkę. Należy także wykazać argumentację, która będzie solidnym powodem, dla którego decyzja na ten temat ma zostać wydana w sposób pozytywny. Jak przekształcić działkę rolną w budowlaną, a konkretniej jakich argumentów użyć, by to zrobić? Nie powinny być one błahe. Argumentowanie woli odrolnienia działki kaprysem jest kiepskim pomysłem, które na pewno nie zostanie uwzględniony. Jedynie solidne i zasadne pomysły na odrolnienie działki pomogą zbliżyć się właścicielowi działki do tego czynu. Musisz podać dobry powód i wyznaczyć konkretny cel, aby móc odrolnić swoją działkę. Powodem może być na przykład konieczność zabudowy tego terenu w celu polepszenia warunków mieszkaniowych dla siebie i swojej rodziny. Są też osoby, które argumentują taki wniosek chęcią pozyskania sąsiadujących działek, jako plan inwestycyjny, ekonomiczny, czyli najprościej mówiąc na sprzedaż.

W związku ze zmianą charakteru danej działki, a więc kiedy przekształca się ją z rolnej na budowlaną, można powołać się na niską klasę uprawną ziemi. Można również zaoferować, że nie ma się już zamiaru uprawiać danej ziemi, ze względu na zmianę planów.

Koszty związane z odrolnieniem

W większości przypadków, kiedy mowa o ziemi rolnej bez MPZP znacznie łatwiej jest o przekształcenie działki rolnej na budowlaną, cena takiej możliwości może być dość wysoka. Kwota, jaką należy przygotować, by odrolnić ziemię to w najmniejszym wypadku 87 435 zł za 1ha ziemi klasyfikowanej jako teren pastwisk i łąk VI klasy. W przypadku odrolnienia ziem I klasy, które są organiczne i mineralne mowa nawet o kwocie 437 175 zł za 1 ha. Wszystkie dostępne informacje na temat stawek możesz uzyskać ze strony biznes.gov.pl. Oczywiście nie zawsze mowa o odrolnieniu większych powierzchniowo działek. Czasami mowa o odrolnieniu działek dopasowanych do inwestycji budowlanej, obejmującej np. 1000 m2, wówczas koszt odrolnienia, w zależności od rodzaju i klasy ziemi jest zdecydowanie niższy. Dla przykładu przeanalizujmy koszty związane z przekształceniem działki rolnej na budowlaną o wymiarach 1000 m2, która jest IV klasy. Jest to 0,1 ha działki rolnej, która może kosztować nawet do 15 tys. zł. W takim przypadku cena odrolnienia będzie wynosiła ok.5,5 tys. zł.

Czy można odrolnić działkę za darmo?

Wiele osób zastanawia się, czy jest sposób na przekształcenie działki rolnej na budowlaną bez dodatkowych kosztów z tym związanych. Otóż powołując się na Ustawę z dnia 3.02.1995, która dotyczy ochrony gruntów rolnych i leśnych (Dz. U. 1995 nr 16 poz. 78), można ustalić, że możliwe jest wyłączenie z produkcji rolnej czy też leśnej terenu o powierzchni do 0,05 ha, który można zagospodarować pod budowę domu jednorodzinnego. 0,05 ha to jedynie 500 m2, więc jeśli chodzi o budowę domu to wystarczająca powierzchnia. Będzie mniej wygodnie, jeśli chodzi o teren zielony takiego domu, jednak nie ma co narzekać, skoro ustawa przewiduje odrolnienie takiej części działki rolnej bez dodatkowych opłat. Jeśli zachodzi konieczność budowy domu na terenie działki rolnej, o tym, jak przekształcić działkę rolną w budowlaną bez dodatkowych kosztów można dowiedzieć się więcej, czytając wcześniej wspomniany punkt ustawy o ochronie  gruntów rolnych i leśnych.

Nie dla każdego darmowe odrolnienie jest wystarczające. Budowa nowoczesnego, przestronnego domu, a w dodatku przydomowy ogród, często wymaga zagospodarowania znacznie większego terenu działkowego. W związku z tym nie każdy będzie usatysfakcjonowany, jeśli chodzi o darmowe odrolnienie gruntów rolnych i leśnych. Jest to jednak jakaś alternatywa, zwłaszcza dla tych, którzy cenią sobie oszczędności związane z budową domu.

Sprawdź nasz skup nieruchomości

Dlaczego decydujemy się na przekształcenie działki na budowlaną?

Warto rozważyć także zagadnienie dotyczące powodu przekształcenia działki rolnej na budowlaną. Wspomnieliśmy o tym już wcześniej, gdzie potrzebna była argumentacja w związku ze złożeniem wniosku do urzędu, jednak warto zastanowić się nad tym głębiej. Zdarza się, że plany dotyczące przekształcenia dotyczą poprawy sytuacji mieszkaniowej. Mamy grunty rolne, mamy fundusze, chcemy wybudować wygodniejszy, bardziej przestronny dom dla naszej rodziny. To bardzo sensowny powód, który jak najbardziej może przekonać urzędników do tego, żeby móc udzielić nam pozwolenia.

Są też propozycje, by działkę rolną przekształcić w budowlaną tylko ze względu na zysk. Inwestowanie w działki budowlane, które można sprzedać z dużo większym zyskiem to coraz częściej brana pod uwagę opcja w związku z posiadaniem gruntów rolnych. Jest to nic innego jak podniesienie wartości danego terenu.

Dlaczego decydujemy się na kupno działki rolnej, by przekształcić ją w budowlaną?

Nie tylko właściciele gruntów rolnych uwzględniają przekształcenie działki rolnej na budowlaną, cena jest uzależniona od klasy gruntu, może nieco zahamować ten pomysł. Zauważyć można, że wielu inwestorów decyduje się na zakup działki rolnej, by można było ją odrolnić w następnej kolejności. Często wynika to z atrakcyjności danego terenu. Niektórzy cenią sobie kontakt z naturalnym środowiskiem z dala od miejskiego zgiełku, dlatego szukają jak najbardziej odległych zakątków. Znajdą się także tacy, którzy kochają lasy i pola, a widok z okna na leśny teren z dala od sąsiadów tylko zachęca do takiej inwestycji, nawet jeśli cena odrolnienia może być dość wysoka. Wbrew pozorom możliwość kupna działki rolnej przez osobę, która nie ma statusu rolnika indywidualnego, jest jak najbardziej możliwa. Dawniej, trzeba było posiadać wykształcenie kierunkowe, aby móc nabyć ziemię rolną. Obecnie wymogiem jest deklaracja, że w ciągu 5 lat będzie prowadzone na danym terenie gospodarstwo rolne. To opcja dla tych, którzy chcą spróbować innego życia, a przy okazji wygospodarować miejsce na budowę domu na terenie 0,05 ha, który jak już wiemy, jest zwolniony z opłat w związku z odrolnieniem.

Drugim powodem, dla którego można zdecydować się na zakup działki rolnej, by wybudować na niej dom, jest koszt zakupu. Parcele rolne są zdecydowanie tańsze niż jej budowlane odpowiedniki. Zanim jednak podejmie się decyzje dotyczące kupna takich działek, warto zapoznać się z informacjami dostępnymi w urzędach miasta.

Inną możliwością jest także opcja kupna działki rolno-budowlanej, która prezentuje się znacznie korzystniej niż działki budowlane. Dzięki temu można w znaczny sposób obniżyć koszty inwestycyjne w budowę domu, na często wymarzonym terenie wiejskim.

Chcesz sprzedać grunty rolne? Sprawdź nasz skup gruntów rolnych

Kiedy nie można odrolnić gruntu rolnego?

Proces odrolnienia może być długotrwały i to na tyle, że ciężko nawet ustalić, jak bardzo. Zdarza się, że potrwać może nawet kilka lat, o czym bez trudu przeczytasz w sieci. Jeśli zastanawiasz się nad kupnem działki rolnej z przeznaczeniem na przekształcenie jej w teren budowlany, musisz wiedzieć, że nie wszystkie tereny można odrolnić. Niektóre grunty zostały wykluczone w planie zagospodarowania terenu, by można było je odrolnić. Powodem takiego stanu jest często brak wystarczającej infrastruktury. Na takich terenach nie ma możliwości przyłącza kanalizacyjnego, wodociągowego lub elektrycznego. 

Warunki odrolnienia działek rolnych

Byś mógł przekształcić działkę rolną w grunt budowlany, konieczne jest spełnienie kilku warunków. Przede wszystkim taka działka (po przekształceniu) musi mieć dostęp do drogi publicznej. Odrolnienie działki w tak zwanym szczerym polu może nie do końca być możliwe, nawet jeśli taka perspektywa spełniałaby marzenia nawet najbardziej zagorzałych miłośników natury. Kolejnym warunkiem do tego, aby odrolnić daną działkę (przekształcenie działki rolnej na budowlaną) jest konieczność ograniczenia przynajmniej z jedną parcelą zabudowaną. Ma to znaczenie w kontekście infrastruktury. Należy także wziąć na cel uzbrojenie danego terenu, gdzie minimalnym elementem jest możliwości podłączenia prądu. Najważniejszym warunkiem, jaki należy spełnić, aby w ogóle można było myśleć o odrolnieniu danego terenu, jest sprawdzenie, czy ziemia nie jest czasami objęta ochroną. Mowa o ochronie przyrodniczej, konserwatorskiej lub archeologicznej. Nie ma jednak tego złego, bo istnieją pewne odstępstwa od tej reguły. Wszystko warto sprawdzić w odpowiednim urzędzie miasta, czy jest taka możliwość.

Grunty rolne, które kwalifikowane są jako najbardziej produktywne grunty o wysokiej klasie produkcyjnej, mogą nie zostać odrolnione. By można było przekształcić działkę rolną o klasie I-III, potrzebna jest bardziej wymagająca procedura, gdzie należy wystąpić o uzyskanie zgody do ministra rolnictwa. Prócz standardowej procedury wnioskowania o odrolnienie, należy także poinformować ministerstwo rolnictwa o takiej zmianie. Konieczność ta sprawia, że proces odrolnienia jest znacznie bardziej wymagający i niestety czasochłonny. Najłatwiej i najszybciej (o ile tak można to nazwać) przekształca się grunty klas IV-VI zwłaszcza nieużytki.

Zrobimy dla Ciebie wycenę online nieruchomości

Ile czasu zajmuje przekształcenie działki rolnej w budowlaną?

Do najczęściej zadawanych pytań dotyczących przekwalifikowania działki rolnej w budowlaną należą te dotyczące czasu odrolnienia. Trudno jest powiedzieć wprost, ile czasu zajmuje taki proces. Jest to w ogóle trudne do określenia, jeśli chodzi o konieczność dokonania zmian w MPZP. Dlaczego tak się dzieje? Ponieważ nie ma żadnych przepisów, które regulowałyby czas przygotowania zmian w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Miasto lub gmina dokonujące tych zmian mają w zasadzie nieograniczony czas na zmiany. Może to trwać kilka miesięcy lub nawet kilka lat. Warto nastawić się na takie działanie, jeśli staracie się uzyskać pozwolenie na przekształcenie działki rolnej na budowlaną.

Inaczej sprawa wygląda, jeśli mowa o rozpatrywaniu wniosku dotyczącego wydania warunków zabudowy. Rozpatrzenie tego wniosku powinno trwać nie dłużej jak 2 miesiące. Tyle samo czasu trwa także wydanie decyzji dotyczącej odrolnieniu gruntu.

Wyłączenie gruntów z produkcji rolnej

Wyłączenie gruntów z produkcji rolnej to przede wszystkim ostatni etap odrolnienia ziemi. Jest to element konieczny, by w ogóle można było uzyskać pozwolenie na budowę na danym terenie, a co za tym idzie na przekształcenie działki rolnej na budowlaną. Odnośnie do uzyskania wyłączenia gruntów z produkcji rolnej mowa jest  o klasie ziemi I-III. Grunty rolne zaliczane do klas niższych, a więc IV-VI nie wymagają wyłączenia gruntów z produkcji rolnej, pod warunkiem, że ziemie te są pochodzenia mineralnego. Ziemie wytworzone z gleb pochodzenia organicznego w klasach IV-VI są tak samo wyłączane z gruntów z produkcji rolnej, jak ziemie klasy I-III.

Warto też uwzględnić tutaj kwestię odszkodowań np. w związku z wycinką drzew na terenach leśnych, co stanowi niemałą kwotę.

Zobacz też opinie o skupie nieruchomości