Hipoteka – definicja i rodzaje hipotek

Co to jest hipoteka? Hipoteka – czym jest, jak powstaje i kiedy wygasa? Czy można ustanowić ją na nieruchomości bez zgody właściciela? Co w sytuacji, gdy spłata raty w banku się opóźnia? Objaśniamy wszystkie zagadnienia związane z hipoteką!

Hipoteka – definicja. Czym jest hipoteka i czym się wyróżnia?

Hipoteka to ograniczone prawo rzeczowe ustanawiane na nieruchomości, które zabezpiecza wierzytelność pieniężną. Obciążyć można nieruchomość dłużnika lub osoby trzeciej. Nie brzmi to zbyt obrazowo, więc posłużmy się przykładem. Bank raczej nie udzieli Ci zwykłego kredytu gotówkowego na kilkaset tysięcy złotych. Możesz jednak ubiegać się o kredyt hipoteczny. Bank znacznie chętniej godzi się na takie umowy, bo hipoteka stanowi zabezpieczenie o dużej wartości na wypadek, gdybyś nie wywiązał się z płatności. Jeśli przestaniesz spłacać kredyt, wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości. W praktyce doprowadzi do jej sprzedaży w drodze egzekucji i w ten sposób zaspokoi swoje roszczenie.

Czym jest hipoteka w świetle przepisów? Zasady jej ustanawiania i wygasania określa ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Zgodnie z nią wierzyciel hipoteczny może dochodzić zaspokojenia z obciążonej nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością. Ma przy tym pierwszeństwo przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości. Hipoteka obciąża bowiem samą nieruchomość, więc nawet jeśli sprzedasz mieszkanie, obciążenie „idzie” razem z lokalem. Bank ma też pierwszeństwo przed innymi wierzycielami, np. firmą pożyczkową.

Hipoteka – czym różni się od innych zabezpieczeń? Hipoteka jako zabezpieczenie rzeczowe

Z punktu widzenia prawa cywilnego hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym, podobnie jak zastaw, służebność czy użytkowanie. Nie odbiera Ci więc własności: nadal możesz mieszkać w swojej nieruchomości, niezależnie od tego, czy obciążone jest mieszkanie czy dom, remontować ją, a nawet ją sprzedać. Ma też charakter akcesoryjny, czyli jest ściśle związana z długiem. Hipoteka zabezpiecza wyłącznie wierzytelność pieniężną wyrażoną w jednej walucie. Gdy dług przestaje istnieć, hipoteka wygasa. W odróżnieniu od poręczenia czy weksla hipoteka to zabezpieczenie rzeczowe: odpowiedzialność wiąże się tu z konkretną nieruchomością, a nie tylko z osobą dłużnika. Hipoteka jako zabezpieczenie sprawdza się więc szczególnie przy dużych i długoterminowych zobowiązaniach.

Znasz już definicję, ale czy wiesz, że hipoteki dzielą się na kilka rodzajów? Omówimy je w następnych punktach.

Hipoteka przymusowa – kto może ją ustanowić bez Twojej zgody?

Hipoteka przymusowa, jak nazwa wskazuje, nie wynika z Twojej woli. Powstaje bez zgody właściciela nieruchomości, na wniosek wierzyciela, który ma tytuł wykonawczy (np. nakaz zapłaty z klauzulą wykonalności). Mogą jej żądać również urząd skarbowy czy ZUS na podstawie decyzji o zaległościach podatkowych lub składkowych.

Omówmy to na przykładzie. Kilka lat temu wziąłeś kredyt, a po spłacie połowy przestałeś być wypłacalny. Bank po uzyskaniu tytułu wykonawczego może złożyć w sądzie wniosek o wpis hipoteki przymusowej na Twojej nieruchomości. Taki wpis nie oznacza jeszcze utraty lokalu i nikt nie zabierze Ci mieszkania z dnia na dzień. Jeśli jednak nadal nie będziesz spłacać długu, bank skieruje egzekucję do tej nieruchomości i będzie dochodzić swoich roszczeń z nieruchomości, zaspokajając się z kwoty uzyskanej na licytacji.

Wierzyciel sięga po hipotekę przymusową najczęściej wtedy, gdy dłużnik nie ma innego majątku, z którego można by ściągnąć należność. Tak bywa np. po utracie pracy albo przy dochodach zbliżonych do płacy minimalnej, która jest chroniona przed zajęciem. Takie rozwiązanie pozwala zabezpieczać interes wierzyciela bez natychmiastowej licytacji. Dłużnikowi daje z kolei czas na uporządkowanie finansów. Jeśli jednak nie zacznie spłacać zaległości, w końcu dojdzie do licytacji jego nieruchomości.

Hipoteka łączna – zabezpieczeniem jest kilka nieruchomości 

Co to jest hipoteka łączna? W tym przypadku obciążona jest nie jedna nieruchomość, a kilka. Jeśli np. masz kilka lokali użytkowych na wynajem, możesz ustanowić hipotekę na wszystkich jednocześnie, gdy ubiegasz się o kredyt na budowę domu czy rozwój firmy. Gdy przestaniesz spłacać należności, wierzyciel może według własnego wyboru dochodzić zaspokojenia z każdej z nieruchomości, w całości lub w części. Nie musi zaczynać od jednej i dopiero później, gdy nie zdoła się z niej w pełni zaspokoić, sięgać po kolejne.

Hipoteka łączna przymusowa – kiedy powstaje?

Hipoteka łączna może mieć również charakter przymusowy. Jeśli dłużnik ma kilka nieruchomości, podmiot z tytułem wykonawczym może uzyskać wpis na każdej z nich. Tak właśnie powstaje hipoteka łączna przymusowa. Jak widzisz, różne rodzaje hipotek mogą się ze sobą łączyć.

Hipoteka kaucyjna

Hipoteka umowna kaucyjna (czyli po prostu hipoteka kaucyjna) zniknęła z przepisów wraz z nowelizacją, która weszła w życie 20 lutego 2011 roku. Nadal funkcjonuje jednak w umowach zawartych przed tą datą, bo co do zasady stosuje się do nich dotychczasowe przepisy. Większość takich zobowiązań została już spłacona, ale zapis wciąż dotyczy umów, które trwają.

Hipoteka kaucyjna stanowiła zabezpieczenie wierzytelności o nieustalonej wysokości, dla których określano jedynie górną granicę, np. odsetek czy przyszłych należności z kredytu w rachunku bieżącym. Obecnie każde nowe obciążenie ustanawia się do oznaczonej sumy pieniężnej. Jedna hipoteka może zabezpieczać nie tylko kapitał, ale też odsetki i koszty. W pewnym sensie nowe zabezpieczenia działają więc podobnie jak dawna hipoteka kaucyjna.

Hipoteka umowna i kredyt hipoteczny – najczęstszy rodzaj zabezpieczenia

Hipoteka umowna powstaje wtedy, gdy właściciel nieruchomości dobrowolnie ustanawia ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości na rzecz wierzyciela. Hipoteka może być ustanowiona na rzecz osoby prywatnej, firmy albo, najczęściej, banku. Umowa kształtuje relację między właścicielem nieruchomości a wierzycielem, przy czym kredytobiorca i właściciel nie zawsze są tą samą osobą: rodzice mogą obciążyć swoją nieruchomość, by zabezpieczyć kredyt dziecka.

Właśnie tę formę wybiera się najczęściej przy zakupie nieruchomości finansowanym przez kredyt hipoteczny. Oświadczenie o ustanowieniu hipoteki co do zasady wymaga formy aktu notarialnego. Gdy wierzycielem jest bank, wystarczy jednak oświadczenie właściciela nieruchomości złożone w formie pisemnej. Przy zakupie mieszkania notariusz zwykle umieszcza takie oświadczenie w akcie notarialnym i wysyła do sądu wniosek o wpis. Kredytobiorca podpisuje wcześniej dokumenty bankowe, które określają wysokość kredytu i sumę zabezpieczenia.

Sama umowa to jednak nie wszystko. Bez wpisu do księgi wieczystej hipoteka po prostu nie istnieje. Dlatego do czasu wpisu banki zwykle doliczają wyższą marżę lub pobierają opłatę za tzw. ubezpieczenie pomostowe.

Wpis hipoteki do księgi wieczystej – od kiedy obowiązuje?

Hipoteka wymaga wpisu do księgi wieczystej nieruchomości, bo jest to tzw. wpis konstytutywny. Oznacza to, że hipoteka powstaje dopiero z chwilą dokonania wpisu przez sąd rejonowy prowadzący księgę. Nie liczy się dzień podpisania umowy ani aktu notarialnego. Wpis działa jednak od daty złożenia wniosku. Jeśli dana nieruchomość jest obciążona kilkoma hipotekami, o ich pierwszeństwie decyduje kolejność wniosków.

Wpis do księgi wieczystej nieruchomości – ile trwa i ile kosztuje?

Opłata sądowa za wpis hipoteki wynosi 200 zł, niezależnie od sumy zabezpieczenia. Jeśli oświadczenie złożono w akcie notarialnym, notariusz pobiera tę kwotę razem z taksą i przesyła wniosek do sądu elektronicznie. Do budżetu warto doliczyć także koszty wyceny nieruchomości, bo przed udzieleniem kredytu bank zwykle wymaga operatu szacunkowego. Czas oczekiwania na wpis zależy od obciążenia konkretnego sądu: w niektórych miastach to kilka tygodni, w innych nawet kilka miesięcy. Po dokonaniu wpisu sąd zawiadamia o nim właściciela nieruchomości oraz wierzyciela.

Księga wieczysta – jak sprawdzić hipotekę w dziale IV księgi wieczystej?

Każda księga wieczysta składa się z czterech działów. Hipoteka wpisana jest zawsze w dziale IV księgi wieczystej nieruchomości. Znajdziesz tam nazwę wierzyciela, sumę zabezpieczenia i rodzaj zabezpieczonej wierzytelności. Dział III zawiera z kolei inne prawa i roszczenia, np. służebności czy ostrzeżenia o toczącej się egzekucji. Treść księgi sprawdzisz bezpłatnie w internetowej przeglądarce ksiąg wieczystych Ministerstwa Sprawiedliwości, wystarczy numer KW. To obowiązkowy krok przed każdym zakupem nieruchomości.

Hipoteka bankowa – co, gdy spłata kredytu się opóźnia?

Wiesz już, co to jest hipoteka. Wiesz też, że wierzyciel hipoteczny może zaspokoić się z Twojej nieruchomości, kiedy przestaniesz wywiązywać się z umowy. Kiedy to jednak nastąpi? Zadłużenie hipoteczne to zwykle największe zobowiązanie w domowym budżecie, ale kilka dni zwłoki nie jest powodem do paniki. Bank nie zareaguje na nie gwałtownie, zwłaszcza jeśli zazwyczaj płacisz raty terminowo.

Jeśli jednak zwłoka przekroczy 14 dni, możesz spodziewać się telefonu z banku. Najpierw zadzwoni do Ciebie konsultant obsługi posprzedażowej, a z czasem kontakt przejmie dział windykacji.

W tym czasie bank wyśle też do Ciebie monit. To ponaglający dokument, łagodniejszy niż wezwanie do zapłaty, w którym bank prosi o uregulowanie raty. Część banków pobiera za jego wysłanie opłatę zgodną z tabelą opłat i prowizji, zwykle od kilku do kilkudziesięciu złotych.

To dobry moment na kontakt z bankiem. Zanim bank wypowie umowę, musi wezwać Cię do uregulowania zaległości w terminie co najmniej 14 dni roboczych. Musi też poinformować Cię o możliwości złożenia wniosku o restrukturyzację zadłużenia. Bank często godzi się na zmianę warunków, np. na wydłużenie okresu kredytowania, co obniża ratę. Warto też sprawdzić, czy przysługuje Ci pomoc z Funduszu Wsparcia Kredytobiorców. Dzięki temu spłata kredytu staje się realna nawet w trudnej sytuacji finansowej.

Jeśli mimo wezwania nie uregulujesz zaległości ani nie ustalisz nowych warunków, bank może wypowiedzieć umowę. Cała kwota kredytu staje się wtedy natychmiast wymagalna. Następnie bank uzyskuje w sądzie nakaz zapłaty, a po nadaniu klauzuli wykonalności kieruje sprawę do komornika. Komornik może doprowadzić do licytacji nieruchomości.

Po zakończonej licytacji komorniczej kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości trafia najpierw do wierzyciela hipotecznego, bo wierzytelność zabezpieczona hipoteką jest zaspokajana z ceny w pierwszej kolejności. Nadwyżkę pomniejszoną o koszty postępowania otrzymuje dotychczasowy właściciel, dzięki czemu nie zostaje „na lodzie” bez środków na życie. Po sprzedaży nieruchomości na licytacji hipoteka wygasa, a nabywca dostaje lokal wolny od tego obciążenia.

Wykreślenie hipoteki – co zrobić, gdy dług zostanie spłacony?

Po zapłaceniu ostatniej raty zobowiązanie wygasa, a razem z nim zabezpieczenie. Hipoteka wygasa dopiero po całkowitej spłacie, a nie po uregulowaniu części długu. Wpis nie zniknie jednak z księgi sam. Do wygaśnięcia hipoteki dochodzi z mocy prawa, ale do wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej potrzebny jest odrębny wniosek właściciela nieruchomości.

Jeśli hipoteka została ustanowiona na rzecz banku, po całkowitej spłacie bank wydaje zaświadczenie o spłacie kredytu oraz zgodę na wykreślenie wpisu, czyli tzw. list mazalny. Z tym dokumentem składasz wniosek w sądzie rejonowym, na formularzu KW-WPIS albo przez system elektroniczny. Opłata sądowa za wykreślenie wynosi 100 zł. Warto tego dopilnować, bo nieaktualny wpis może utrudnić sprzedaż mieszkania. Może też przeszkodzić, gdy zechcesz ustanowić nowe zabezpieczenie, np. pod kolejny kredyt hipoteczny.

Hipoteka odwrócona – czy to rozwiązanie dla seniorów?

Na koniec pojęcie, które często wprowadza w błąd. Odwrócona hipoteka (spotyka się też nazwę hipoteka odwrócona) to rozwiązanie głównie dla seniorów, którzy chcą uzyskać dodatkowy dochód bez wyprowadzki z mieszkania. W Polsce obowiązuje ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym, ale banki praktycznie nie oferują tego produktu. Pod tą nazwą działają przede wszystkim fundusze hipoteczne, które proponują tzw. rentę dożywotnią.

Odwrócona hipoteka a renta dożywotnia – czym się różnią?

W modelu renty dożywotniej własność nieruchomości przechodzi na fundusz już w chwili podpisania umowy. Senior otrzymuje comiesięczne świadczenie i prawo do dożywotniego zamieszkiwania w lokalu. Z klasyczną hipoteką ma to więc niewiele wspólnego, bo nie ustanawia się tu zabezpieczenia wierzytelności, tylko sprzedaje mieszkanie. Zanim podpiszesz taką umowę, dokładnie sprawdź jej warunki i porównaj wartość świadczeń z rynkową wartością nieruchomości.

Sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką – czy jest możliwa i jak pozbyć się obciążeń?

Jak najbardziej. Mieszkanie z hipoteką można sprzedać bez zgody banku, a zastrzeżenie zakazujące zbycia lokalu obciążonego hipoteką przed wygaśnięciem zabezpieczenia jest nieważne. Umowa kredytu może jednak nakładać obowiązek poinformowania banku o transakcji. Na taki krok decydują się często osoby, które już na wczesnym etapie wiedzą, że nie spłacą długu. Niespłacana hipoteka umowna lub przymusowa może skończyć się licytacją, na której cena jest zwykle niższa od rynkowej. W pierwszej licytacji najniższa cena wywołania to 3/4 wartości oszacowania, a w drugiej 2/3. Sprzedając nieruchomość samodzielnie, zyskujesz więc więcej pieniędzy na spłatę długu i łatwiej Ci w pełni zaspokoić roszczenia banku.

Kupujący rzadko zgadza się przejąć nieruchomość razem z długiem, więc transakcja przebiega zwykle w kilku krokach. Bank wydaje zaświadczenie o wysokości zadłużenia i promesę zwolnienia zabezpieczenia po otrzymaniu wpłaty. Kupujący przelewa część ceny bezpośrednio na rachunek kredytu, a resztę otrzymuje sprzedający. Po spłacie długu wierzyciel wydaje dokumenty potrzebne do uporządkowania księgi, a nabywca dostaje mieszkanie wolne od obciążeń. Jeśli kupujący finansuje zakup kredytem hipotecznym, jego bank może ustanowić hipotekę na tej samej nieruchomości.

Jeśli masz wątpliwości, zamiast szukać informacji: „co to jest hipoteka”, zawsze możesz porozmawiać o swojej sytuacji ze skupem mieszkań. Mieszkania obciążone hipoteką lub kredytem hipotecznym to dla nich chleb powszedni, a to daje pole do udzielania porad!