Crowdfunding nieruchomościowy – na czym polega?

Przy założeniu średniej ceny polskiego „M” wynoszącej 5500 zł/mkw., nawet niewielkie lokum o powierzchni 40 mkw. kosztuje 220 000 zł. Na całe szczęście, istnieje odpowiedź na problemy osób, które mimo niewielkich środków chciałyby zainwestować w lokum. Chodzi o crowdfunding nieruchomościowy – formę finansowania, którą postanowiliśmy opisać.

Finansowanie nieruchomości w okresie pandemii

Pandemiczne obniżki stóp procentowych NBP (z wiosny 2020 r.) stanowią dodatkowy powód narzekań dla posiadaczy depozytów. Trudno się temu dziwić, ponieważ na skutek decyzji Rady Polityki Pieniężnej oprocentowanie lokat i kont oszczędnościowych spadło do rekordowo niskiego poziomu. Nie można jednak oczekiwać wyższych stawek w tabelach oprocentowania banków, skoro główna (referencyjna) stopa NBP została obniżona do zaledwie 0,10%. Niezadowolenie posiadaczy niewielkich oszczędności potęguje stosunkowo wysoki poziom inflacji. Chodzi zwłaszcza o osoby, które ze względu na brak większych funduszy nie mogą sobie pozwolić na zakup drożejących nieruchomości. Co zrobić w takiej sytuacji, aby kupić wymarzone „M”?

Zobacz, ile faktycznie wynoszą koszty zakupu nieruchomości.

Crowdfunding nieruchomościowy to inwestowanie na spółkę

Wielu czytelników mogło już słyszeć słowo „crowdfunding”. Jest to prawdopodobne, ponieważ o crowdfundingu mówi się, chociażby w kontekście internetowych zbiórek pieniędzy na cele charytatywne. Crowdfunding jest jednym z przykładów szerszego zjawiska w postaci tzw. ekonomii współdzielenia (ang. sharing economy). Inny przykład ekonomii współdzielenia to wypożyczanie samochodów na godziny lub planowanie wspólnych dojazdów poprzez specjalne platformy internetowe. Już od pewnego czasu wiadomo, że serwisy online mogą również służyć do gromadzenia i organizowania się inwestorów zainteresowanych jakimś konkretnym celem.

W przypadku takiego crowdfundingu o charakterze bardziej komercyjnym często używane jest określenie „crowdinvesting”. Crowdfunding (crowdinvesting) nieruchomościowy już kilka lat temu zaczął zdobywać popularność w USA i krajach Europy Zachodniej. Po pewnym czasie ten sposób inwestowania pojawił się również w Polsce. Niezależnie od miejsca swojej ekspansji, crowdfunding nieruchomościowy stanowi odpowiedź na dwa ważne problemy. Po pierwsze, chodzi o dylematy osób, które posiadają zbyt mały kapitał, aby samodzielnie zainwestować w nieruchomość. Po drugie, nawet inwestorzy dysponujący większym kapitałem dość często chcą zdywersyfikować ryzyko poprzez zakup udziałów w kilku nieruchomościach inwestycyjnych. Jest to bardzo dobre zachowanie typowe również dla przezornych inwestorów giełdowych, którzy nigdy nie inwestują wszystkich środków w jeden instrument finansowy.

Inwestor staje się udziałowcem w nowym przedsięwzięciu

Na podstawie tego, co wcześniej napisaliśmy, można wywnioskować, że crowdfunding nieruchomości jest rodzajem inwestowania na spółkę, który wyróżnia się grupowym zbieraniem potrzebnych środków. Niektóre osoby mogą jednak zadać pytanie, w jaki sposób możliwe będzie zorganizowanie takiej formy inwestycji pod względem prawnym. Okazuje się, że obowiązujące przepisy dostarczają dobrej odpowiedzi. Chodzi o możliwość powołania celowej spółki (zwykle z o.o.), która realizuje konkretny plan inwestycyjny związany z nieruchomościami. Przykładem może być zakup mieszkań oraz ich wynajem z perspektywą odsprzedaży po kilku latach. Polskie spółki crowdfundingowe czasem inwestują również w grunty i nieruchomości lokalowe o charakterze typowo komercyjnym (np. lokale użytkowe wynajmowane potem sieciowym sklepom).

Warto pamiętać, że poprzez zakup określonej liczby udziałów (np. 5 udziałów po 3000 zł) wspólnik spółki crowdfundingowej staje się również współwłaścicielem zakupionej nieruchomości. Po wpłacie środków i podpisaniu umowy przystąpienia do spółki możliwe jest partycypowanie w zyskach z inwestycji. Chodzi zarówno o regularne zyski z najmu lub dzierżawy (wypłacane w formie dywidend), jak i spodziewany zysk z odsprzedaży nieruchomości po pewnym czasie. Umowa spółki powinna określać dokładne zasady wypłaty zysków.

Być może zainteresuje Cię nasz artykuł: Wycena nieruchomości – gdzie ją przeprowadzić?

Przed decyzją inwestycyjną trzeba sprawdzić kilka kwestii

Inwestorzy nie mogą zapominać, że wiele spółek crowdfundingowych realizuje zdecydowaną większość zysków dopiero po kilku latach. Przeciętna spodziewana stopa zwrotu jest natomiast podawana jako wartość średnioroczna. Ze względu na zmienną koniunkturę na rynku nieruchomości, takiej stopy zysku nie można oczywiście z góry zagwarantować. Inny ważny „haczyk” dotyczy zasad ewentualnego odkupu udziałów przez spółkę. Jeżeli inwestor nie skorzysta z takiego wariantu, to będzie musiał samodzielnie znaleźć następną osobę chętną na crowdfunding nieruchomościowy. Przed rozpoczęciem inwestycji w ramach crowdfundingu, na pewno warto też sprawdzić, czy zakładane cele w zakresie zysków są realistyczne, a osoby prowadzące spółkę mają branżowe doświadczenie. Ważną kwestią jest także możliwość sprawowania dobrej kontroli przez drobnych inwestorów ? na przykład poprzez przyznanie im pewnej puli miejsc w radzie nadzorczej.