Czym jest księga wieczysta?

Praktycznie każdy nabywca nieruchomości wie, że podstawowym źródłem informacji dotyczących między innymi prawa własności i obciążeń lokalu, gruntu lub budynku jest księga wieczysta. Bardziej szczegółowa wiedza na temat samych ksiąg oraz zasad ich prowadzenia nie jest jednak powszechna. Właśnie dlatego postanowiliśmy zaprezentować podstawowe informacje, które powinna znać każda osoba sprawdzająca stan nieruchomości w księdze wieczystej. Już od dłuższego czasu taka weryfikacja jest łatwiejsza dzięki uruchomieniu systemu Elektronicznych Ksiąg Wieczystych (ekw.ms.gov.pl).

Nie każda nieruchomość posiada księgę wieczystą

Na wstępie warto wyjaśnić, że nie każda nieruchomość posiada księgę wieczystą, co może być zaskoczeniem dla niektórych osób. Odsetek nieruchomości nieposiadających ksiąg wieczystych systematycznie maleje z roku na rok, ale nadal można spotkać się z przypadkami, w których podstawowym źródłem informacji jest tak zwany zbiór dokumentów. Zasady jego prowadzenia określa Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 21 listopada 2013 r. w sprawie prowadzenia zbioru dokumentów dla nieruchomości, które nie mają założonych ksiąg wieczystych albo których księgi zaginęły lub uległy zniszczeniu, oraz postępowania w tych sprawach (Dz.U. 2013 poz. 1397).

Warto byś pamiętał, że niektóre nieruchomości nie mogą posiadać założonych ksiąg wieczystych. Jest to związane między innymi z brakiem niezbędnych dokumentów potwierdzających własność i spornym stanem prawnym. Jeżeli nie występują wspomniane przeszkody, to założenie księgi nie nastręcza problemów. Wedle stanu z końca września 2021 roku, opłata sądowa za taką czynność wynosiła 100 zł.

Sprawdź, co warto wiedzieć, chcąc kupić mieszkanie.

W księgach wieczystych znajdziemy cztery działy

Informacji o księgach wieczystych oraz zasadach ich prowadzenia trzeba szukać w aktach prawnych. Odnosi się do nich ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. 1982 nr 19 poz. 147). Ten akt prawny wskazuje, że księgi wieczyste są prowadzone w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości jako jawny rejestr. Szczególnym przypadkiem jest prowadzenie księgi wieczystej dla jednego z ograniczonych praw rzeczowych, czyli spółdzielczego własnościowego prawa do mieszkania.

Żadna osoba nie może zasłaniać się nieznajomością księgi wieczystej, a ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. dodatkowo zakłada domniemanie, że jawne prawo wpisane w księdze wieczystej faktycznie istnieje. Warto również podkreślić, że księga wieczysta prowadzona jest obecnie w sposób skomputeryzowany i dzieli się na cztery działy:

• Dział pierwszy zawiera oznaczenie nieruchomości oraz spis praw związanych z własnością.
• W dziale drugim znajdziemy oznaczenie właściciela i/lub użytkownika wieczystego oraz informacje dotyczące sposobu, w jakim prawo własności/użytkowania wieczystego zostało nabyte.
• Dział trzeci prezentuje z kolei informacje na temat ograniczonych praw rzeczowych ciążących na nieruchomości oraz innych obciążeń z wyjątkiem hipoteki. Znaczenie hipoteki sprawiło, że został jej poświęcony cały, osobny dział księgi wieczystej. W przeciwieństwie do własności hipoteka cechuje się tym, że jej wpis ma charakter konstytutywny, a nie deklaratoryjny. Oznacza to, że powstanie hipoteki (np. na rzecz banku udzielającego kredytu mieszkaniowego) wymaga odpowiedniego wpisu. Podobnie jak w przypadku innych wpisów, obowiązuje zasada, zgodnie z którą prowadzenie ksiąg wieczystych należy do kompetencji sądów rejonowych.
• Dział IV dotyczy spraw związanych z hipoteką. To tutaj znajdziesz wszystkie wpisy z nią związane.

Zadłużone mieszkania – kupno, sprzedaż, co warto wiedzieć?

Księga wieczysta – ustawowa rękojmia dotyczy jedynie praw

Bardzo charakterystycznym elementem ksiąg wieczystych jest tak zwana rękojmia wiary publicznej. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. wskazuje, że w przypadku niezgodności między rzeczywistym stanem prawnym i stanem ujawnionym w księgach wieczystych, spór rozstrzyga się na korzyść tego, kto poprzez czynność prawną dokonaną w dobrej wierze nabył własność lub inne prawo rzeczowe od osoby uprawnionej według treści księgi wieczystej.

W opisywanej konstrukcji prawnej chodzi o to, żeby nabywca działający w dobrej wierze miał pewność, że jego zakup od osoby wymienionej w księgach wieczystych jako właściciel nie może być skutecznie zakwestionowany. W nawiązaniu do powyższych wyjaśnień warto nadmienić, że wspomniana rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie dotyczy informacji innych niż te związane z prawami rzeczowymi (nieruchomościowe prawa rzeczowe to własność, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, użytkowanie wieczyste, użytkowanie, służebność oraz hipoteka). Warto o tym pamiętać w kontekście pewnych niezgodności, które czasem dotyczą pozostałych informacji ujawnionych w księdze wieczystej.

Może się na przykład okazać, że faktyczna powierzchnia lokalu nieco odbiega od danych z księgi wieczystej. W praktyce zdarzają się także niezgodności pomiędzy informacjami z księgi oraz ewidencji gruntów i budynków. Trzecim przykładowym problemem bywa, brak wpisu informującego o objęciu nieruchomości opieką konserwatora zabytków.