Nieruchomości wakacyjne to strzał w dziesiątkę?

Inwestycja w nieruchomości wakacyjne – czy to dobry wybór? Przy inwestowaniu w nieruchomości lokale mieszkalne wydają się wariantem najbardziej oczywistym. Mniej typowe aktywa z tej samej grupy często dają jednak szanse na większe zyski. Ta zasada dotyczy nie tylko rynków kapitałowych. Dlatego niektórzy nieruchomościowi inwestorzy sprawdzają możliwości związane na przykład z zakupem działek (również pod inne cele niż budownictwo mieszkaniowe), lokali użytkowych, a nawet garaży oraz miejsc garażowych. Od pewnego czasu większe zainteresowanie posiadaczy oszczędności wzbudzają również nieruchomości wakacyjne, a zwłaszcza apartamenty wakacyjne w popularnych kurortach. Epidemia koronawirusa pokazała jednak, że jako inwestycja mają one nie tylko zalety.

Rynek nieruchomości wakacyjnych w Polsce – kto i po co kupuje

Rynek nieruchomości wakacyjnych w Polsce wciąż jest znacznie mniejszy niż segment mieszkań w dużych miastach, ale rośnie szybciej. Popyt napędzają dwie grupy nabywców o zupełnie innych motywacjach. Pierwsza szuka miejsca na własny wypoczynek i traktuje zakup jak drugi dom, do którego można przyjechać kilka razy w roku. Druga podchodzi do tematu czysto biznesowo i kupuje lokal wyłącznie po to, żeby go wynajmować turystom. Oferta deweloperska coraz częściej odpowiada na potrzeby jednej i drugiej grupy, a sprzedaż wspierają obietnice łatwego zarobku na rezerwacjach z platform takich jak Airbnb czy Booking.

Inwestowanie w nieruchomości turystyczne różni się jednak od klasycznego modelu, w którym kupuje się mieszkania na wynajem długoterminowy w mieście akademickim. Tam przychód jest w miarę przewidywalny przez cały rok, a najemcę można znaleźć niemal zawsze. W przypadku turystycznych nieruchomości wszystko zależy od ruchu przyjezdnych, który potrafi wyparować w ciągu jednego sezonu.

Lokalizacja, czyli turysta decyduje o przychodach

W tym segmencie lokalizacja waży więcej niż metraż, standard wykończenia i cena razem. Najwyższe obłożenie osiągają lokale w pasie nadmorskim – od Świnoujścia po Krynicę Morską – oraz w górskich miejscowościach z całorocznym ruchem. Dobre wyniki notują też obiekty na Mazurach oraz na Warmii, choć tam sezon bywa krótszy i mocniej zależy od pogody. Atrakcyjny adres to taki, z którego turysta dojdzie pieszo do plaży, jeziora albo wyciągu, a w okolicy znajdzie zaplecze gastronomiczne i kilka atrakcji turystycznych działających także wtedy, gdy pada deszcz.

Drugi rząd zabudowy, dojazd samochodem wymagający dwudziestu minut albo nadmorski kurort odcięty od reszty regionu słabą infrastrukturą – każdy z tych czynników potrafi obniżyć realne przychody o kilkadziesiąt procent względem prognoz sprzedawcy.

Ile kosztuje apartament wakacyjny? Ceny nieruchomości w kurortach

Odpowiedź na pytanie, ile kosztuje apartament wakacyjny, zależy przede wszystkim od regionu i odległości od wody lub stoku. Ceny nieruchomości w najlepszych punktach Sopotu, Międzyzdrojów czy Zakopanego bez trudu przekraczają poziomy notowane w centrach dużych miast, a stawki za metr kwadratowy w kurortach drugiego wyboru bywają o połowę niższe. Warto przy tym pamiętać, że deklarowany wzrost wartości lokalu w czasie jest jedynie prognozą, a nie elementem umowy – historia pokazała, że w mniej popularnych miejscowościach ceny potrafią stać w miejscu latami.

Zakup mieszkania w kurorcie a zakup nieruchomości gruntowej

Zakup mieszkania w gotowym budynku oznacza niższy próg wejścia, szybszy start najmu i mniej formalności. Zakup nieruchomości gruntowej z myślą o domu letniskowym daje większą swobodę i zwykle lepszy potencjał inwestycyjny w długim terminie, ale wymaga sprawdzenia planu miejscowego, dostępu do mediów i faktycznych warunków zabudowy. To rozwiązanie dla osób, które godzą się na kilka lat bez przychodu.

Apartamenty wakacyjne pod zarządem – condohotel czy aparthotel?

Nieruchomości wakacyjne zwykle leżą z dala od miejsca zamieszkania właściciela. Wyjątek może dotyczyć tylko sytuacji osoby, która na przykład mieszka w Gdańsku i kupuje sopockie lokum przeznaczone na wynajem dla turystów. W praktyce takie przypadki są dość rzadkie. Najczęściej oddalenie od miejsca zamieszkania właściciela oznacza, że nieruchomością wakacyjną musi zarządzać wyspecjalizowana firma. Zewnętrzny zarządca pobiera przy tym wynagrodzenie obniżające zyskowność najmu. Od jego rzetelności zależy sporo, więc sprawdź opinie na jego temat, zanim podpiszesz umowę.

Szczególnym przypadkiem pod względem zarządzania są condohotele i aparthotele. W obydwu rodzajach nieruchomości inwestor kupuje lokal przeznaczony do krótkoterminowego pobytu turystów – może to być lokal użytkowy (częsty w condohotelach, z wyższą stawką VAT 23%) albo samodzielny lokal mieszkalny (spotykany w aparthotelach).

• Pokoje aparthotelowe bardziej przypominają typowe mieszkania – między innymi ze względu na obecność kuchni.
• Condohotele mają bardziej hotelowy standard.

Bardzo duże podobieństwo dotyczy natomiast sposobu zarządzania. W condohotelach i aparthotelach pieczę nad budynkiem przejmuje jeden zewnętrzny operator. Zawierana z nim umowa może przewidywać, że lokale condohotelowe lub aparthotelowe będą dostępne dla właściciela przez określoną liczbę dni w roku. Zwykle są to jednak terminy poza największym ruchem turystycznym, więc na własny wypoczynek w szczycie lata raczej nie należy liczyć.

Zobacz, co to jest najem okazjonalny i jak warto się do niego przygotować.

Wynajem i sezonowość – zyski poza szczytem sezonu wakacyjnego

Condohotele i aparthotele to pouczający przykład. Ich historia udowodniła bowiem, że przyszłe zyski z wynajmu mogą być dość mocno uzależnione od czynników losowych oraz koniunktury w branży turystycznej. To szerszy problem, który dotyczy również osób prowadzących tradycyjny wynajem mieszkań oraz wynajem krótkoterminowy. Kluczowym ryzykiem pozostaje sezonowość: poza szczytem sezonu wakacyjnego obłożenie w wielu miejscowościach spada do kilkunastu procent, a koszty utrzymania lokalu biegną dalej.

W przypadku condohoteli i aparthoteli specyficznym problemem stał się sposób wypłaty zysków. Kwoty wynikające z umowy (po odjęciu kosztów administracyjnych) wypłaca firma zajmująca się zarządzaniem obiektem hotelowym. W obliczu braku turystów takie firmy zaczęły zalegać inwestorom z wypłatą należnych sum. Wiele osób przekonało się, że informacje o gwarantowanej stopie zwrotu (widoczne np. w folderach reklamowych condohoteli i aparthoteli) nie muszą mieć wiele wspólnego z rzeczywistością.

Osoba kupująca nieruchomość wakacyjną poza condohotelami i aparthotelami też musi brać pod uwagę ryzyka dla branży turystycznej. Samodzielny wynajem nieruchomości przez platformy rezerwacyjne daje wyższe stawki w szczycie lata, ale wymaga obsługi gości, sprzątania i reagowania na opinie. Oprócz spodziewanego poziomu rocznego czynszu z uwzględnieniem oczekiwanego okresu pustostanu trzeba wliczyć również typowe bieżące koszty i wynagrodzenie dla firmy zarządzającej nieruchomością. Osobno policz podatki oraz większe nakłady, które trzeba będzie ponosić co kilka lat, żeby odnowić lokum dla turystów. Zakładamy przy tym, że nieruchomość wakacyjna ma generować regularne zyski, a nie tylko być pasywną inwestycją ukierunkowaną na długookresowy wzrost jej wartości (wynikający z coraz wyższych stawek rynkowych za 1 mkw.).

O czym pamiętać przy zakupie apartamentu wakacyjnego

Przy zakupie apartamentu wakacyjnego warto zweryfikować kilka kwestii, o których sprzedawcy mówią najmniej chętnie:

• rzeczywiste obłożenie podobnych lokali w okolicy w poszczególnych miesiącach, a nie średnią z sezonu;
• wysokość opłat eksploatacyjnych i zasady rozliczania kosztów wspólnych;
• zakres umowy z operatorem – w tym prawo do korzystania z lokalu przez właściciela;
• konkurencję, czyli liczbę nowych inwestycji planowanych w tej samej miejscowości;
• przepisy dotyczące najmu krótkoterminowego – w Sejmie trwają prace nad ustawą, która ma pozwolić gminom ograniczać najem na doby w wybranych strefach, a wspólnotom i spółdzielniom zakazywać go uchwałą.

Zagraniczne nieruchomości wakacyjne a ryzyko inwestycyjne

Inwestycja za granicą otwiera dodatkowe możliwości i przynosi własne kłopoty. Wielu rodaków kuszą konkurencyjne ceny nieruchomości wakacyjnych znajdujących się np. w Bułgarii lub Albanii. Wyraźnie drożej jest m.in. na terenie Chorwacji, Hiszpanii i Francji. Kraje należące do Unii Europejskiej zachęcają dość zbliżonym systemem prawnym oraz podatkowym i brakiem restrykcyjnych ograniczeń związanych z nabywaniem nieruchomości przez cudzoziemców.

System podatkowy wybranego kraju (nawet tego unijnego) różni się jednak od polskiego. Przykładem jest obecność podatków o charakterze majątkowym, które mogą dotyczyć także cudzoziemców posiadających nieruchomości. Wtedy oprócz podatku od zysków lub przychodów z najmu dochodzi podatek naliczany od wyceny nieruchomości. Inną kwestią są ewentualne przepisy wynikające z umów o unikaniu podwójnego opodatkowania. W transakcji, prowadzeniu zagranicznego najmu oraz rozliczaniu podatków inwestorowi będą prawdopodobnie musiały pomóc wyspecjalizowane firmy – a ich wynagrodzenie również wchodzi do rachunku. Zanim więc zdecydujesz się na obcy rynek nieruchomości, policz wynik inwestycyjny po wszystkich kosztach i porównaj go z tym, co da się osiągnąć nad Bałtykiem, w górach albo na Mazurach.