Najem okazjonalny. Czym jest i kiedy warto go zawrzeć?

Najem okazjonalny to forma wynajmu mieszkania, która ma dać właścicielowi realną drogę do odzyskania lokalu, gdy najemca przestaje płacić i nie zamierza się wyprowadzić. W zamian za kilka formalności – przede wszystkim oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego – właściciel zyskuje szybszą ścieżkę do egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu niż przy zwykłym najmie. Poniżej opisujemy, co to znaczy w praktyce, jakie dokumenty składają się na umowę najmu okazjonalnego lokalu i jak wygląda rozwiązanie takiej umowy.

Wynajem okazjonalny – co to znaczy w praktyce

Wynajem okazjonalny jest szczególnym trybem wynajmu mieszkania, w którym najemca z góry zobowiązuje się opróżnić lokal po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy i wskazuje adres, pod którym będzie mógł zamieszkać. Ta forma wynajmu mieszkania nie zwalnia właściciela z drogi sądowej, ale skraca ją do jednego etapu: zamiast procesu o eksmisję wystarczy wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu.

Czym jest najem okazjonalny według ustawy o ochronie praw lokatorów

Konstrukcję tę opisano w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, zawarta na czas oznaczony nie dłuższy niż 10 lat, do której dołączono komplet wymaganych oświadczeń. Umowa najmu okazjonalnego lokalu musi mieć formę pisemną pod rygorem nieważności, a każda jej zmiana również wymaga pisma.

Bez tych załączników mamy do czynienia ze zwykłym najmem na czas oznaczony, nawet jeśli strony nazwały dokument inaczej. Nazwa umowy nie decyduje – decyduje zestaw dokumentów, a o dostępie do uproszczonej procedury odzyskania lokalu dodatkowo zgłoszenie do urzędu skarbowego.

Czym różni się od tego, co daje tradycyjna umowa najmu

Tradycyjna umowa najmu stawia właściciela w trudniejszej sytuacji: kto chce odzyskać mieszkanie od osoby odmawiającej wyprowadzki, musi uzyskać wyrok nakazujący opróżnienie lokalu, a sąd bada przy tym, czy lokatorowi przysługuje prawo do najmu socjalnego. Na czym polega najem okazjonalny, najlepiej widać właśnie w tym momencie: akt notarialny z oświadczeniem najemcy zastępuje proces o eksmisję, a wskazanie lokalu zastępczego oznacza, że sąd nie orzeka o pomieszczeniu tymczasowym ani o lokalu z zasobu gminy. W ramach standardowej umowy najmu takiego skrótu nie ma.

Zagadnienie	Tradycyjna umowa najmu	Najem okazjonalny
Czas trwania	oznaczony lub nieoznaczony	oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat
Forma umowy	dowolna, pismo zalecane	pisemna pod rygorem nieważności
Wymagane oświadczenia	brak	oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji oraz wskazanie innego lokalu
Droga do odzyskania lokalu	pozew o opróżnienie lokalu	żądanie opróżnienia, a następnie klauzula wykonalności dla aktu notarialnego
Kaucja	do 12-krotności czynszu	do 6-krotności czynszu
Zgłoszenie do urzędu skarbowego	nieobowiązkowe	warunek skorzystania z uproszczonej procedury

Kto może wynajmować lokal na zasadach najmu okazjonalnego

Z tego trybu korzysta osoba fizyczna, która nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, i tylko w odniesieniu do lokalu służącego zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Właściciel mieszkania może więc wynajmować w ten sposób lokal, pokój czy dom, ale nie lokal usługowy, biuro ani powierzchnię magazynową.

Dla kogo ta forma najmu nie jest dostępna

Firma zajmująca się najmem zawodowo ma do dyspozycji najem instytucjonalny, zbudowany na podobnym mechanizmie oświadczeń. Umowę najmu okazjonalnego podpisać może zwykle właściciel nieruchomości dysponujący jednym lub kilkoma mieszkaniami, rozliczający najem prywatny, który na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych opodatkowany jest wyłącznie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych – koszty w tym modelu nie obniżają podatku.

Co jest potrzebne do zawarcia umowy najmu okazjonalnego

Najem okazjonalny wymaga czegoś więcej niż podpisanie umowy i wydanie kluczy. Do zawarcia umowy najmu okazjonalnego potrzebne są trzy elementy: sama umowa na czas oznaczony, akt notarialny z oświadczeniem najemcy oraz wskazanie lokalu, do którego najemca może się przekwaterować. Czwartym krokiem, już po wydaniu mieszkania, jest zgłoszenie umowy naczelnikowi urzędu skarbowego.

Zawarcie umowy i oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego

Samą umowę można podpisać bez udziału notariusza – wystarczy zwykła forma pisemna. U notariusza składane jest natomiast oświadczenie najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji i zobowiązanie do opróżnienia i wydania lokalu. To oświadczenie wymaga formy aktu notarialnego i bez niego cała konstrukcja nie działa.

Wynagrodzenie notariusza za przyjęcie tego oświadczenia jest limitowane przepisami i stanowi ułamek minimalnego wynagrodzenia za pracę. Do taksy dolicza się 23% VAT oraz koszt wypisów – 6 zł netto za stronę. Są to stawki maksymalne, więc kancelaria może zaproponować niższe.

Wskazanie lokalu, w którym najemca będzie mógł zamieszkać

W załączniku do umowy najemca wskazuje lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia najmowanego mieszkania. Na żądanie wynajmującego dołącza się oświadczenie właściciela tego lokalu lub osoby mającej tytuł prawny do lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim mieszkających – z podpisem notarialnie poświadczonym.

Jeśli najemca utraci możliwość zamieszkania we wskazanym lokalu, ma obowiązek w ciągu 21 dni wskazać inny adres i przedstawić nowe oświadczenie. Gdy tego nie zrobi, właściciel może wypowiedzieć umowę z zachowaniem co najmniej siedmiodniowego terminu wypowiedzenia.

Zgłoszenie umowy naczelnikowi urzędu skarbowego

Właściciel zgłasza zawarcie umowy naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Liczy się moment rozpoczęcia najmu, nie data podpisu, więc jeśli umowa została zawarta wcześniej, 14 dni od rozpoczęcia najmu biegnie od dnia wskazanego w umowie jako początek okresu najmu. Na żądanie najemcy wynajmujący ma obowiązek przedstawić potwierdzenie takiego zgłoszenia.

Brak zgłoszenia nie unieważnia umowy, ale co do zasady pozbawia właściciela uproszczonej ścieżki odzyskania mieszkania – zostaje mu wtedy droga przewidziana dla zwykłego najmu.

Kaucja, czynsz i pozostałe warunki najmu w umowie

Kaucja w najmie okazjonalnym nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki z dnia zawarcia umowy. Zwrot następuje po potrąceniu należności z tytułu najmu, w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu. Pozostałe warunki najmu, zwłaszcza rozdzielenie czynszu od opłat niezależnych od właściciela, opisuje się w umowie precyzyjnie, bo od tego zależy późniejsze rozliczenie zaległości.

Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego a eksmisja najemcy

Umowa zawarta na czas oznaczony kończy się z upływem terminu, a wcześniej można ją wypowiedzieć tylko w sytuacjach precyzyjnie opisanych w jej treści oraz w wypadkach wskazanych w ustawie. Dopiero po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy właściciel może sięgnąć po żądanie opróżnienia lokalu, a następnie po egzekucję.

Zasady wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego lokalu

Przy umowie na czas oznaczony ogólny zapis o wypowiedzeniu „bez podania przyczyny” jest nieważny – podstawy wypowiedzenia umowy najmu muszą być wymienione konkretnie, co wynika z przepisów Kodeksu cywilnego o najmie na czas oznaczony. Niezależnie od tego właściciel może wypowiedzieć umowę na zasadach z ustawy o ochronie praw lokatorów, między innymi przy zaległościach obejmujących trzy pełne okresy płatności, po uprzednim pisemnym upomnieniu i wyznaczeniu dodatkowego terminu na zapłatę.

Żądanie opróżnienia lokalu i egzekucja do lokalu wskazanego w umowie

Gdy najemca odmawia opuszczenia mieszkania po zakończeniu umowy, właściciel doręcza mu pisemne żądanie opróżnienia i wydania lokalu w terminie nie krótszym niż siedem dni od doręczenia, z podpisem urzędowo poświadczonym. Jeśli najemca nie opuści lokalu w terminie wskazanym w żądaniu, kolejnym krokiem jest wniosek do sądu o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, a po jej uzyskaniu – wniosek do komornika. Dzięki temu, że w umowie wskazano lokal zastępczy, przewidziana w ustawie o ochronie praw lokatorów ochrona okresu zimowego co do zasady nie wstrzymuje wykonania obowiązku opróżnienia lokalu.

Rola notariusza i sądu w tej procedurze

Notariusz nie prowadzi eksmisji – przyjmuje jedynie oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji, które później staje się tytułem egzekucyjnym. Sąd nie bada ponownie zasadności wypowiedzenia ani sytuacji życiowej lokatora w takim zakresie jak w procesie o opróżnienie lokalu, lecz sprawdza, czy umowa i załączniki spełniają wymogi ustawy. Z tego powodu błąd formalny na etapie podpisywania dokumentów bywa kosztowniejszy niż samo postępowanie.

Kiedy warto rozważyć sprzedaż, a kiedy dalszy wynajem mieszkania

Najem okazjonalny ogranicza ryzyko, ale go nie znosi – zaległy czynsz, zdewastowane mieszkanie i czas potrzebny na egzekucję pozostają realnym kosztem. Część osób po takim doświadczeniu uznaje, że wygodniej spieniężyć lokal, niż dalej go wynajmować, i wtedy warto rozważyć sprzedaż zamiast kolejnej umowy.

Jeśli rozważasz takie rozwiązanie, zapraszamy do kontaktu z naszym skupem nieruchomości: kupujemym.pl. Korzystając z skupu nieruchomości, możesz sprzedać mieszkanie, dom lub działkę za gotówkę, także wtedy gdy nieruchomość ma lokatora albo nieuregulowany stan prawny.

Może zainteresuje Cię nasz artykuł: Jak skutecznie inwestować w nieruchomości?

Najczęstsze pytania o najem okazjonalny

Najwięcej wątpliwości budzą forma dokumentów, termin zgłoszenia do urzędu skarbowego i wysokość kaucji. W skrócie: umowa wystarczy pisemna, ale oświadczenie najemcy wymaga aktu notarialnego, zgłoszenie składa się w 14 dni od rozpoczęcia najmu, a kaucja nie przekracza sześciokrotności czynszu. Poniżej rozwinięcie tych odpowiedzi.

Czy umowa musi być podpisana u notariusza?

Nie. Umowa wymaga formy pisemnej, natomiast u notariusza składane jest oświadczenie o poddaniu się egzekucji i zobowiązanie do opróżnienia lokalu. Zgoda na zamieszkanie najemcy i osób z nim mieszkających wystarcza z podpisem notarialnie poświadczonym, jeśli wynajmujący tego zażąda.

Jaka kaucja obowiązuje w przypadku najmu okazjonalnego?

W przypadku najmu okazjonalnego kaucja nie może przekroczyć sześciokrotności miesięcznego czynszu, podczas gdy w zwykłym najmie granicą jest dwunastokrotność. Rozliczenie następuje po opróżnieniu lokalu, w terminie miesiąca.

Co, jeśli najemca nie ma gdzie zamieszkać po zakończeniu najmu?

Wskazany lokal nie musi być własnością najemcy – wystarczy zgoda osoby, która ma tytuł prawny do lokalu. Jeśli ta możliwość zniknie w trakcie trwania umowy, najemca powinien w 21 dni wskazać inny adres, a brak takiego wskazania otwiera właścicielowi drogę do wypowiedzenia umowy w krótkim terminie.

Czy brak zgłoszenia umowy pozbawia właściciela ochrony?

Umowa pozostaje ważna, lecz bez zgłoszenia naczelnikowi urzędu skarbowego właściciel nieruchomości co do zasady nie skorzysta z uproszczonej procedury opróżnienia lokalu i będzie musiał działać tak, jak przy zwykłym najmie. Dlatego termin liczony od dnia rozpoczęcia najmu warto pilnować równie uważnie jak samą treść dokumentów.