Umowa najmu mieszkania ? wzór z komentarzem

Umowa najmu lokalu mieszkalnego jest podstawowym dokumentem, jaki jest podpisywany między wynajmującym a najemcą. Określa ona strony, przedmiot umowy oraz jej zakres. Nie musi być ona podpisywana w formie aktu notarialnego. Ważne jest, aby pamiętać o wszystkich szczegółach, jakie powinna zawierać. Im więcej informacji będzie zawierać, tym mniej ewentualnych nieporozumień czy pola do nadużyć.

Pierwsza część umowy, tak jak każdy dokument tego typu powinna zawierać nagłówek oraz informacje kiedy i gdzie została zawarta. Należy w niej zawrzeć także dane stron, które ją zawierają, tzn. dane osobowe wraz z adresem, serią i numerem dowodu osobistego, można rozważyć dodanie numeru PESEL czy danych kontaktowych takich jak numer telefonu, czy adres e-mail.

UMOWA NAJMU LOKALU MIESZKALNEGO

zawarta w dniu . . . . . . . r. w . . . . . . .,

pomiędzy:

. . . . . . . . . . . . . . . ., legitymującym(cą) się dowodem osobistym seria . . . . . . . . nr . . . . . . . . zam. w . . . . . . ., przy ul. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . nr . . ., zwanym w dalszej części umowy „Wynajmującym„

a

. . . . . . . . . . . . . . . ., legitymującym(cą) się dowodem osobistym seria . . . . . . . . nr . . . . . . . . zam. w . . . . . . . ., przy ul. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . nr . . ., zwanym w dalszej części umowy „Najemcą„,

wspólnie dalej zwanymi „Stronami„, a każda osobno „Stroną„,

Umowa wynajmu mieszkania określa także przedmiot samej umowy, czyli nieruchomość, której dotyczy. Tutaj zawarte są informacje takie jak dokładny adres mieszkania, jego powierzchnia czy numer Księgi Wieczystej. Istotnym elementem jest wskazanie tytuły prawnego, jaki przysługuje wynajmującemu oraz informacja o braku roszczeń osób trzecich.

Umowa najmu lokalu powinna określać stan techniczny mieszkania oraz jego wyposażenie, jest to bardzo ważne w kontekście rozliczenie ewentualnej kaucji. Stan liczników to kolejny szczegół, który ułatwi uniknięcie nieporozumień przy późniejszych rozliczeniach.

Dodatkowo powinniśmy pamiętać o terminach. Data przekazania mieszkania najemcy czy okres, na jaki jest zawierana umowa to równie ważne jej składniki.

Postanowienia ogólne oraz Przedmiot Umowy

§1

1. Wynajmujący oświadcza, że przysługuje  mu tytuł prawny do lokalu mieszkalnego
2. nr . . . . . o powierzchni . . . ., zwany dalej „Przedmiotem Umowy„, znajdujący się w budynku położonym przy ul. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ., dla którego Sąd Rejonowy w . . . . . . . . . . . prowadzi księgę wieczystą numer . . . . . . . Tytuł prawny do Przedmiotu Umowy, o którym mowa w niniejszym ustępie, uprawnia Wynajmującego do zawarcia Umowy i umożliwia Wynajmującemu jej wykonanie.
3. Wynajmujący oświadcza, że Przedmiot Umowy nie jest obciążony prawami osób trzecich.

§2

1. Wynajmujący oddaje w najem Przedmiot  Umowy wraz z wyposażeniem, którego wykaz stanowi załącznik nr 1      do Umowy.
2. Najemca zapoznał się ze stanem technicznym Przedmiotu Umowy i nie wnosi zastrzeżeń.
3. Strony potwierdzają, że Przedmiot Umowy został wydany Najemcy w dniu  podpisania Umowy w stanie przydatnym do umówionego użytku/Przedmiot Umowy wydany zostanie Najemcy w terminie do . . . . . .  r. w stanie przydatnym do umówionego użytku.
4. Wraz z wydaniem Przedmiotu Umowy spisany  zostanie stan liczników dotyczących Przedmiotu Umowy – licznika         energii elektrycznej, gazu oraz wody.
5. Umowa zostaje zawarta na czas oznaczony do dnia . . . .  . . . . . r./ Umowa zostaje zawarta na czas nieoznaczony.

Umowa najmu lokalu dokument określający wzajemne stosunki dwóch stron: wynajmującego i najemcy. Do bezkolizyjnego przebiegu tej relacji potrzebne jest jasne opisanie praw i obowiązków, jakie na nich spoczywają. Oczywiście regulowane są one gruncie prawa krajowego, aczkolwiek aby uniknąć rozwiązywania ewentualnych sporów na drodze sądowej, należy zadbać o odpowiednie brzmienie zapisy w umowie. Zgodnie z ogólną zasadą, która powinna przyświecać przy podpisywaniu każdej umowy, czyli im bardziej szczegółowe zapisy, tym mniej nieporozumień i konfliktów. Istotne jest, aby nakreślić ramy współpracy, do czego może wykorzystywać mieszkanie najemca, kto odpowiada za drobne naprawy i utrzymanie standardu mieszkania. Sprawami, które warto uregulować, są wszelkiego rodzaju remonty, przebudowy, adaptacje itp. Dobrze by było gdyby umowa najmu mieszkania regulowała możliwe jak najwięcej aspektów związanych z wykorzystywaniem lokalu, odpowiedzialność najemcy za uszkodzenia czy zniszczenia, czy takie sprawy jak informacje, w jakich okolicznościach wynajmujący może mieć wstęp do mieszkania. Zazwyczaj odbywa się w to obecności najemcy po uprzednim umówieniu.

Uprawnienia i obowiązki Najemcy

§4

1. Najemca zobowiązuje się do korzystania z Przedmiotu Umowy wyłącznie do celów mieszkalnych z należytąstarannością, przestrzegając przepisów sanitarnych, bhp i ppoż., a także w sposób niezakłócający praw mieszkańców sąsiednich lokali.
2. Najemca zobowiązuje się do dokonywania we własnym zakresie i na własny koszt bieżących napraw, konserwacji oraz usuwania usterek związanych z eksploatacją Przedmiotu Umowy, celem zachowania Przedmiotu Umowy w stanie niepogorszonym, takich jak naprawa i konserwacja podłóg, okien, drzwi, wbudowanych mebli, kuchni, pieców, przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych i innych.
3. Najemca nie może wykonywać w Przedmiocie Umowy żadnych nakładów lub prac budowlanych, w szczególności dokonywać przebudowy, innych przeróbek i adaptacji bez uprzedniej pisemnej zgody Wynajmującego.
4. Najemca nie jest uprawniony do oddania całości lub części Przedmiotu Umowy w podnajem, lub do bezpłatnego używania osobom trzecim bez uzyskania uprzedniej pisemnej zgody Wynajmującego.

Uprawnienia i obowiązki Wynajmującego

§5

1.  Wynajmujący zobowiązuje się przez cały okres najmu utrzymywać Przedmiot Najmu w stanie przydatnym do umówionego użytku.
2. Wynajmujący zobowiązuje się do niezwłocznego usunięcia na własny koszt wad Przedmiotu Umowy, jeżeli wady te uniemożliwiają niezakłócone korzystanie z Przedmiotu Umowy.
3. Wynajmujący zobowiązany jest do zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z Przedmiotem Najmu.
4. Wynajmujący oraz osoby przez niego upoważnione, mają prawo wstępu do Przedmiotu Umowy w obecności Najemcy oraz po odpowiednim uprzedzeniu.
5. Po wykryciu usterki w Przedmiocie Umowy, za powstanie której odpowiedzialność ponosi Najemca, Wynajmujący ma prawo żądać od Najemcy niezwłocznego dokonania odpowiedniej naprawy, wymiany lub konserwacji. Jeżeli Najemca mimo pisemnego wezwania Wynajmującego, nie wykona w zakreślonym przez Wynajmującego stosownym terminie wymiany i naprawy, do jakich został zobowiązany, Wynajmujący może wykonać te roboty na koszt i ryzyko Najemcy.

Czynsz administracyjny, terminy płatności, sposób uiszczania. To kolejny bardzo ważny punkt umowy. Sprawy finansowe wydają się oczywiste, za wynajem trzeba płacić. Nie należy jednak zapominać o takich detalach jak wskazanie sposobu płatności, najlepiej, aby był to przelew na rachunek bankowy, jego numer powinien znajdować się umowie. Podobnie jak ustalenie terminu, do jakiego należy płatność uregulować. Wyszczególnienie co się składa na kwotę czynszu, jakie opłaty ponosi najemca oraz wysokość kaucji to inne istotne zapisy, które powinny znaleźć się w umowie. Należy też pamiętać o aneksowaniu umowa za każdym razem jeśli, któryś z tych zapisów ulegnie zmianie, nowy numer rachunku bankowego czy data płatności powinny mieć odzwierciedlenie w dokumentach dotyczących najmu lokalu.

Sprawdź również – Skup nieruchomości z lokatorami

Czynsz najmu

§6

1. Za używanie Przedmiotu Umowy, Najemca będzie płacić Wynajmującemu miesięczny czynsz w kwocie  . . . . . zł

(słownie: . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ).

2. Czynsz najmu płatny jest miesięcznie z dołu w terminie do 10-tego każdego miesiąca, przelewem na rachunek bankowy Wynajmującego:

rachunek bankowy numer: . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .,

bank: . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Opłaty za świadczenia dodatkowe

§7

1. Najemca jest zobowiązany do regulowania opłat związanych z eksploatacją Przedmiotu Umowy, w szczególności kosztów dostawy energii elektrycznej, ogrzewania, wody i odprowadzania ścieków oraz wywozu nieczystości. Opłaty te uiszczane będą przez Najemcę na rzecz dostawców poszczególnych mediów oraz podmiotów świadczących usługi na    odstawie otrzymanych przez dostawców mediów faktur i rachunków.
2. Tytułem zabezpieczenia roszczeń        Wynajmującego o zapłatę czynszu najmu oraz kosztów eksploatacyjnych, a także naprawienia ewentualnych szkód w Przedmiocie Umowy, Najemca zobowiązuje się uiścić na rachunek bankowy Wynajmującego kaucję w wysokości . . . . – krotności czynszu najmu, w terminie do . . . . . . . r.

Umowa najmu lokalu, jak każda inna umowa może zostać rozwiązana. Jest to newralgiczny moment, ponieważ przy tej okazji następuje rozliczenie wniesionej wcześniej kaucji. Strony powinny określić, w jakich okolicznościach i na jakich warunkach umowa wynajmu mieszkania ulega rozwiązaniu. Ważne jest, aby każda ze stron miała pełną świadomość swoich praw w tym zakresie. Poprawnie skonstruowana umowa powinna zawierać informacje na temat przesłanek i okoliczności, które pozwalają na wypowiedzenie najemcy umowy najmu przez wynajmującego. Najczęściej jest to brak płatności przez określony czas, wykorzystywanie lokalu niezgodnie z jego przeznaczenie, podnajmowanie osobom trzecim, niszczenie nieruchomości czy nawet zakłócanie spokoju w sposób uciążliwy lub natarczywy.

Rozliczenie kaucji może być źródłem sporu jeśli wcześniej nie zostało dokładnie ustalone, w jakim przypadku wynajmujący może potrącić odpowiednie kwoty. Dokumentem, na podstawie którego takie rozliczenie powinno się odbyć, jest protokół zdawczo-odbiorczy lokalu. Sporządzenie go przy podpisaniu umowy i przy jej rozwiązaniu jest wskazane i może zaoszczędzić nam dużo nerwów.

Przeczytaj więcej o skupie nieruchomości 

Rozwiązanie umowy najmu

§8

1. Wynajmujący może wypowiedzieć umowę w trybie natychmiastowym, bez zachowania terminów wypowiedzenia, w przypadku gdy:

1. Najemca zalega z zapłatą czynszu za co najmniej trzy pełne okresy płatności,
2. Najemca wbrew postanowieniom Umowy podnajmie Przedmiot Umowy lub odda go osobie trzeciej do używania,
3. Najemca nie uiści kaucji,
4. Najemca mimo pisemnego upomnienia używa Przedmiot Umowy w sposób sprzeczny z postanowieniami Umowy,
5. Najemca zaniedbuje Przedmiot Umowy do tego stopnia, że może to spowodować istotne szkody, pomimo pisemnego upomnienia ze strony Wynajmującego, Najemca lub osoby za które on odpowiada, stwarzają swoim zachowaniem znaczne uciążliwości dla Wynajmującego lub innych mieszkańców w budynku.

Postanowienia końcowe

§9

1. Wszelkie zmiany Umowy wymagają dla swojej ważności formy pisemnej.
2. W sprawach nieuregulowanych w Umowie zastosowanie znajdą przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. 2001, Nr 71, poz. 733) oraz Kodeksu cywilnego (Dz. U. 1964, Nr 16,   poz. 93), zwłaszcza przepisy dotyczące najmu i najmu lokali (art. 659 – 692).
3. Wszystkie załączniki stanowią integralną część niniejszej umowy.
4. Umowę sporządzono w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, po jednym egzemplarzu dla każdej ze Stron.

Umowa najmu mieszkania – podsumowanie

Wszelkie czynności związane z obrotem nieruchomościami są obarczone dużym ryzykiem ze względu na fakt, że przedmiot sprawy przedstawia dużą wartość materialną. Z tego względu, czy to przy zakupie, sprzedaży czy wreszcie najmie nieruchomości powinniśmy szczególnie dbać o własne interesy i odpowiednio je zabezpieczać. Odpowiednia umowa jest podstawą w tym zakresie. Wzory umów najmu mieszkania, które są dostępne w internecie, są odpowiedzią na zapotrzebowanie na tego typu dokumenty. Przy wyborze odpowiedniego dla nas powinniśmy zwrócić uwagę czy zawiera wszystkie niezbędne elementy. Musi pamiętać, że zapisy nieujęte w samej umowie, regulowane są przez odpowiednie ustawy, aczkolwiek im więcej informacji zostanie zapisanych w naszej umowie tym lepiej. Prawo krajowe nie reguluje wszystkich aspektów związanych z wynajmowaniem lokalu. Jest wiele sprawa, które uregulowanie zależy tylko i wyłącznie od stron umowy. Takimi kwestiami jest, chociażby wysokość zaliczki. Innymi elementami są na przykład sposób płatności, okres wynajmu, wysokość czynszu, okres wypowiedzenia umowy itp. Należy zwrócić uwagę na kwestię protokołu zdawczo-odbiorczego. Jest instrumentem, który powoli bezkolizyjnie rozliczyć zaliczkę. Odpowiednie wypełnienie tego dokumentu, zarówno przy przekazania lokalu na początku jak i na końcu okresu wynajmu, wyeliminuje możliwość ewentualnych nadużyć czy po prostu nieporozumień. Takie detale jak spis mebli, urządzeń RTV AGD, stanów liczników pozwoli na zabezpieczenie interesów obu stron.

Bardzo ważne, abyśmy pamiętali o dokładnym sprawdzeniu, czy wynajmujący może wynająć nam lokal. Sprawdzenie zapisów w Księdze Wieczystej jest obecnie bardzo proste, wystarczy odwiedzić odpowiednią stronę i wpisać numer KW. Wynajmujący powinien okazać nam dokumenty, na podstawie których będziemy w stanie stwierdzić, że posiada on prawo do przedmiotu umowy.

Istotą umowy najmu lokalu mieszkalnego jest uregulowanie stosunków między wynajmującym i najemcą. Dlatego im więcej szczegółów będzie ona zawierała tym mniejsze ryzyko sporu. Obu stronom umowy zależy na bezpiecznym wykonywaniu umowy. Powinniśmy w związku z tym zwrócić uwagę na zapisy określające prawa i obowiązki. Umowa może regulować takie detale jak okoliczności, w których wynajmujący może wejść do własnego mieszkania.

Kwestia, która często jest powodem nieporozumień, jest określenie, kto odpowiada za utrzymanie mieszkania w odpowiednim stanie. Warto dojść do jasnego porozumienia, kto jest odpowiedzialny za bieżące naprawy, usuwanie usterek czy prace konserwacyjne. Przy wynajmie na dłuższy okres sprawa sporną może być nawet remont.

Umowa wynajmu mieszkania może regulować nawet możliwość posiadania zwierząt przez najemcę. Konieczności informowania właściciela o dłuższej nieobecności czy gościach, którzy będą przebywać u najemcy przez dłuższy okres.

Jak widać umowa najmu mieszkania może zawierać bardzo wiele zapisów, które nie zawsze są oczywiste. Polskie prawo nie wymaga, aby była zawierana w formie Aktu Notarialnego. Jeżeli jednak wolimy zabezpieczyć w ten sposób nasze interesy, mamy taką możliwość. Fakt, że podpisujemy umowę cywilną, nie oznacza, że nie możemy jej skonsultować z prawnikiem. Jeśli jakieś zapisy są dla nas niejasne lub mamy podejrzenie, że nie powinny się znaleźć w umowie porada prawna może być słusznym krokiem. Wszystkie umowy, jakie podpisujemy, powinny być dla nas zrozumiałe, szczególnie jeśli dotyczą spraw tak istotnych jak wynajem mieszkania.

Chcesz sprzedać mieszkanie w Warszawie? Sprawdź nasz skup nieruchomości Warszawa