Samowola budowlana to termin oznaczający wybudowanie obiektu bez odpowiednich zezwoleń. Czasami zdarza się, że w przeszłości ktoś zdecydował się na postawienie budynku bez zgłoszenia i uzyskania odpowiedniej zgody. Taką sytuację nazywamy samowolą budowlaną, za którą grozi m.in. grzywna. Ponadto może zostać wydana decyzja co do rozbiórki części lub całości budynku. Alternatywą jest niemała opłata legalizacyjna. Wyjaśniamy jakie są zasady postępowania wobec samowoli budowlanych. 

Co to jest samowola budowlana według przepisów (definicja samowoli budowlanej)?

UUstawodawca nie przedstawił definicji samowoli budowlanej bezpośrednio, ale wynika ona z art. 48 Prawa budowlanego. Za samowolę budowlaną uznaje się budowę obiektu: 

• bez pozwolenia na budowę
• bez zgłoszenia
• w razie wydania sprzeciwu do zgłoszenia

Samowola budowlana dotyczy także sytuacji, w której podjęliśmy już prace budowlane bez uzyskania zgody. Samowola budowlana to zatem sytuacja polegająca na wykonaniu robót budowlanych bez wymaganego pozwolenia lub zgłoszenia. 

Jakie są konsekwencje samowoli budowlanej?

Zgodnie z art. 48 prawa budowlanego, organ nadzoru budowlanego po stwierdzeniu samowoli wydaje postanowienie o wstrzymaniu budowy. Takie postanowienie dotyczy również budynków, które już zostały wzniesione samowolnie. We wspomnianym postanowieniu, na które można złożyć zażalenie, inspektor nadzoru budowlanego informuje o możliwości złożenia wniosku o legalizację, a także o zasadach, na jakich jest naliczana opłata za legalizację samowoli. Jeśli samowola dodatkowo zagraża życiu lub zdrowiu ludzi, to postanowienie powiatowego inspektora nadzoru budowlanego dodatkowo nakaże zabezpieczyć obiekt oraz teren i usunąć stan zagrożenia. 

Nie zawsze jednak cała sytuacja kończy się względnie dobrze dla inwestora, a więc legalizacją obiektu, na który nie zostało uzyskane pozwolenie na budowę. Przepisy ustawy prawo budowlane przewidują bowiem, że organ nadzoru budowlanego może wydać nakaz rozbiórki obiektu lub jego części jeśli doszło do:

• niezłożenia wniosku o legalizację samowoli w wymaganym terminie (30 dni od daty doręczenia postanowienia o wstrzymaniu budowy)
• wycofania wniosku o legalizację przed wydaniem decyzji legalizacyjnej
• niedostarczenia w wymaganym terminie potrzebnych dokumentów legalizacyjnych
• nieusunięcia nieprawidłowości w dokumentach legalizacyjnych mimo wyznaczonego terminu
• nieuiszczenia opłaty legalizacyjnej
• nielegalnego kontynuowania budowy 

Nakaz rozbiórki inwestor wykonuje na swój koszt, a w skrajnej sytuacji urząd może rozebrać budynek na jego koszt i ryzyko, zlecając prace w ramach tzw. wykonania zastępczego. 

Czy kary za samowolę budowlaną są surowe?

Wzniesienie obiektu bez wymaganego zgłoszenia lub pozwolenia, poza konsekwencjami dotyczącymi samego budynku, czyli koniecznością jego rozbiórki lub legalizacji, może powodować bardziej „osobiste” konsekwencje. Grzywna za samowolę budowlaną została określona przez artykuły 93-94 prawa budowlanego oraz artykuł 24 paragraf 1 kodeksu wykroczeń. Obecnie kara finansowa za samowolę budowlaną jako wykroczenie wynosi do 5000 zł. Do 2020 r. za samowolę budowlaną groziła odpowiedzialność karna (grzywna, kara ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do lat 2) na podstawie uchylonego już artykułu 90 prawa budowlanego

Warto pamiętać, że kara grzywny (w postępowaniu egzekucyjnym w administracji) dodatkowo może grozić za niewykonanie nakazu rozbiórki samowoli budowlanej. Mówimy o sytuacji, w której niemożliwe było zalegalizowanie samowoli, a inwestor nie chce też rozebrać obiektu. Pojawiają się natomiast wątpliwości, czy w przypadku samowoli wymierzona może być wysoka kara z tytułu nielegalnego użytkowania obiektu budowlanego. Zdaniem części ekspertów, taka kara nie ma zastosowania (zobacz na przykład: A. Plucińska-Filipowicz, T. Filipowicz [w:] Prawo budowlane. Komentarz aktualizowany, red. M. Wierzbowski, LEX/el. 2023, art. 59(i)). 

Samowola budowlana ulega przedawnieniu, czy lepiej ją zalegalizować?

Warto wiedzieć, że obecnie obowiązujące przepisy nie przewidują możliwości przedawnienia samowoli budowlanej. Powiatowy inspektor nadzoru budowlanego może wszcząć postępowanie nawet po kilkudziesięciu latach od wzniesienia budynku jeśli ten obiekt zbudowano niezgodnie z historycznymi przepisami. Nie ma więc możliwości starania się o przedawnienie samowoli. Inwestor, który dopuścił się samowoli dawno temu albo nabył samowolę może natomiast skorzystać z procedury uproszczonej legalizacji samowoli budowlanej. Nieco niżej opisujemy jej zasady. 

Legalizacja samowoli budowlanej – czy opłata legalizacyjna to jedyny koszt?

Po zmianie przepisów Prawa budowlanego z września 2020  r. dostępna jest uproszczona procedura legalizacji samowoli budowlanej, a najważniejszą rolę w całym procesie odgrywa ekspertyza techniczna. Do momentu wejścia w życie nowego prawa, procedura legalizacyjna samowoli budowlanej prowadzona była niezależnie od woli inwestora. Jej efektem najczęściej była decyzja o rozbiórce. Po nowelizacji inwestor ma prawo uczestniczyć w całym procesie, dzięki czemu na możliwość wpłynięcia na wynik postępowania legalizacyjnego.

Pierwszym etapem legalizacji samowoli budowlanej jest wydanie postanowienia o wstrzymaniu budowy dotyczące obiektu budowlanego lub jego części, będącego w budowie/wybudowanego bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę albo zgłoszenia. Następnie właściciel obiektu może w ciągu 30 dni od otrzymania postanowienia złożyć wniosek o legalizację samowoli budowlanej. Jeśli go nie złoży, lub się z niego wycofa, zostanie wydana decyzja o rozbiórce budynku. W przypadku złożenia prawidłowego wniosku, organ nadzoru budowlanego w ramach prowadzonego postępowania wdraża procedurę legalizacyjną.

Aby uniknąć decyzji o rozbiórce, należy w wyznaczonym terminie dostarczyć następującą dokumentację:

• projekt techniczny uwzględniający zakres wykonanych robót budowlanych (w dwóch egzemplarzach)
• zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego, albo o zgodności z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;
• projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany
• oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane

Jeżeli przedstawiona dokumentacja nie wzbudza zastrzeżeń, to organ nadzoru budowlanego wyda postanowienie informujące, jaka jest opłata legalizacyjna samowoli budowlanej. 

Chcesz szybko sprzedać nieruchomość bez zbędnych spotkań. W takim razie skorzystaj z usług profesjonalistów, zajmujących się skupem nieruchomości. W naszej ofercie znajdziesz: skup nieruchomości, skup zadłużonych mieszkań, skup domów, a także wiele innych.

Opłata legalizacyjna – ile wynosi i jak jest naliczana?

Warunkiem zalegalizowania samowoli budowlanej jest wniesienie opłaty legalizacyjnej. W przypadku samowoli budowlanej bez zgłoszenia, ta kwota wynosi 2500 zł lub 5000 zł. W przypadku konstrukcji wzniesionej bez pozwolenia na budowę, opłatę wylicza się następująco: 

stawkę 500 zł mnożymy przez 50 i przez odpowiedni współczynnik kategorii obiektu i jego wielkości zawarty w załączniku do prawa budowlanego

Opłata legalizacyjna dla domu jednorodzinnego, który został wybudowany bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę wynosi 50 000 zł, a dla sklepu o kubaturze do 2500 m3 – 375 000 zł.

Opłata legalizacyjna na raty

Wojewoda na podstawie przepisów rozdziału 7a ordynacji podatkowej dotyczących ulg podatkowych może:

• rozłożyć opłatę legalizacyjną na raty
• umorzyć opłatę legalizacyjną w całości lub w części
• odroczyć termin płatności

Jeśli złożysz wniosek o odroczenie/umorzenie płatności lub rozłożenie na raty opłaty legalizacyjnej, postępowanie w sprawie samowoli budowlanej zostanie tymczasowo zawieszone (na pewno do dnia rozstrzygnięcia wniosku, a w razie rozłożenia opłaty legalizacyjnej na raty lub odroczenia płatności – do upływu terminu wniesienia całej opłaty).

Stare samowole budowlane – jak wygląda abolicja?

Dla starych samowoli budowlanych (starszych niż 20 lat) wprowadzono regulację umożliwiającą wystąpienie do organu nadzoru budowlanego z żądaniem wszczęcia uproszczonego postępowania legalizacyjnego, co jest dużo korzystniejsze dla właściciela budynku. W procedurze uproszczonej nie trzeba uiszczać opłaty legalizacyjnej. Organ budowlany nie bada zgodności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Wszczynając postępowanie (z urzędu lub na wniosek), organ nałoży na właściciela lub zarządcę obiektu obowiązek przedłożenia określonych dokumentów legalizacyjnych, w tym:

• oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane
• geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej obiektu budowlanego
• ekspertyzy technicznej, sporządzonej przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane i wskazującej, czy stan techniczny obiektu budowlanego nie stwarza zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzi oraz czy pozwala na bezpieczne użytkowanie obiektu budowlanego zgodne z dotychczasowym lub zamierzonym sposobem użytkowania

Uproszczona procedura legalizacyjna (tzw. abolicja dla samowoli) obowiązuje od 19 września 2020 r. 

Odziedziczona samowola budowlana – kto za nią odpowiada?

W ramach podsumowania warto przypomnieć, że jeśli obiekt zostanie uznany za samowolę budowlaną, to konsekwencje zwykle ponosi tylko jego obecny właściciel. Z drugiej strony, pewne pocieszenie stanowi fakt, że prawo przewiduje tzw. abolicję budowlaną, czyli uproszczoną procedurę legalizacji samowoli, które wykonano co najmniej 20 lat wcześniej. Opisywaliśmy ją powyżej.

Większy problem mogą stanowić samowole liczące mniej niż 20 lat, więc każdorazowo przed zakupem np. domu warto sprawdzić, czy wszystkie budynki na działce otrzymały pozwolenie budowlane lub zostały odpowiednio zgłoszone. Wobec poprzedniego właściciela, który zdecydował się naruszyć prawo budowlane można kierować roszczenia z tytułu rękojmii traktując samowolę jako wadę prawną nieruchomości. 

Zobacz też

Opinie o skupie nieruchomości