Rynek wtórny - co to jest i na co zwrócić uwagę kupując mieszkanie z rynku wtórnego?

Rynek wtórny – co to jest i na co zwrócić uwagę kupując mieszkanie z rynku wtórnego?

Poprzednie lata dowiodły, że rynek wtórny wcale nie stoi na straconej pozycji w kontekście konkurencji z ofertą deweloperów. Komercyjni inwestorzy mieszkaniowi oferują nowoczesne domy i lokale cechujące się np. niskim poziomem energochłonności oraz dużą estetyką. Niestety, oferta deweloperów w wielu mniejszych miejscowościach nie istnieje lub jest bardzo skromna. Co więcej, w warunkach wysokiego popytu na nowe mieszkania i domy, większość inwestycji deweloperskich cechuje się długim terminem oddania do użytku (wynoszącym nawet więcej niż 24 miesiące).

Może to stanowić problem m.in. dla osób, którym zależy na szybkiej przeprowadzce do kupowanego lokum. O konkurencyjności rynku wtórnego świadczy fakt, że w latach 2015 – 2020 nowe mieszkania w skali całej Polski drożały wolniej (+27,7% wg GUS) niż używane (+47,8%). Postanowiliśmy zatem przedstawić rynek wtórny pod względem jego rozmiaru oraz charakterystycznych cech. Prezentujemy również pewne porady dla osób kupujących używane lokum.

Jak szybko sprzedać mieszkanie?

Używane mieszkania i domy sprzedają nie tylko osoby prywatne.

W pierwszej kolejności, na pewno warto zwrócić uwagę na definicję rynku wtórnego nieruchomości mieszkaniowych. Jak nietrudno się domyślić, na wspomnianym rynku są sprzedawane używane lokale i domy. Wiele osób nie zdaje sobie jednak sprawy, że rynek wtórny to miejsce, gdzie nieruchomości mieszkaniowe oferują nie tylko osoby prywatne. Jako przykład może służyć sprzedaż starszych mieszkań przez samorządy, spółdzielnie oraz przedsiębiorstwa z udziałem Skarbu Państwa. Takie transakcje odbywają się w ramach pierwokupu lub procedury przetargowej.

Kolejnym ciekawym aspektem działalności rynku wtórnego jest obecność na nim przedsiębiorców sprzedających mieszkania. Przykład stanowią tzw. flipperzy, czyli inwestorzy oferujący lokale kupione wcześniej na korzystnych warunkach. Takie mieszkania często są odsprzedawane po wcześniejszym remoncie. Używane mieszkanie lub używany dom można kupić także od profesjonalnej firmy prowadzącej skup nieruchomości (skup mieszkań i skup domów). Dobry przykład to KupujemyM.pl.

Dane GUS pokazują nam, że rynek wtórny mieszkań w praktyce skupia głównie wolnorynkowe transakcje ze swobodnie ustalaną ceną. Najnowsze dokładne informacje Głównego Urzędu Statystycznego z 2019 r. mówią, że w całej Polsce takich transakcji dotyczących lokali mieszkalnych było 207 453. Sprzedaż dotyczyła też lokali w ramach przetargów i pierwokupów (9 777 transakcji).

Rynek wtórny: więcej niż połowa rodaków kupuje tam lokum …

Na podstawie ciekawych statystyk GUS dowiemy się również, że w skali całego kraju rynek wtórny wciąż przeważa pod względem liczby transakcji dotyczących lokali mieszkalnych. Średni udział nowych mieszkań w liczbie kupowanych lokali w latach 2015 – 2019 oscylował na poziomie 38%. Oczywiście, bardzo wiele zależy od lokalizacji.

W przypadku niektórych mniejszych miejscowości nawet 100% mieszkań sprzedaje się na rynku wtórnym. Nie posiadamy równie dokładnych danych na temat rynku domów, ale bardziej ogólne statystyki sugerują, że w tym przypadku również przeważa ilościowo sprzedaż używanych budynków.

Używane mieszkania i domy ciągle są statystycznie nieco tańsze.

Informacje zgromadzone przez Narodowy Bank Polski wskazują natomiast, że pomimo dynamicznych wzrostów cen używanych lokali mieszkalnych, rynek wtórny nadal jest tańszy niż oferta rynku pierwotnego. Aktualnie dysponujemy transakcyjnymi danymi z I kw. 2021 roku, które wskazują, że średnia cena mieszkań była następująca:

  • 7 największych rynków (Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Warszawa, Wrocław) – średnia cena sprzedaży nowego mieszkania na poziomie 9153 zł/mkw., średnia cena sprzedaży używanego mieszkania wynosząca 8415 zł/mkw.
  • 10 mniejszych rynków wojewódzkich (Białystok, Bydgoszcz, Katowice, Kielce, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin, Zielona Góra) średnia cena sprzedaży nowego mieszkania wynosząca 6681 zł/mkw., średnia cena sprzedaży używanego mieszkania na poziomie 5855 zł/mkw.

W przypadku takich lokalizacji, jak np. Warszawa oraz Kraków, średnie ceny nowych i używanych lokali są dość zbliżone. Na ogół przewaga cenowa, którą posiada rynek wtórny, jest jednak dość spora (również w odniesieniu do oferty domów). Warto pamiętać o tym, że duża część nowych lokali i domów jest sprzedawana w stanie deweloperskim. Oznacza to konieczność zapłacenia dodatkowego 1000 zł/mkw. – 1500 zł/mkw. w związku z wykończeniem wnętrza.

Przy zakupie używanego lokalu i domu również trzeba uważać.

Rynek wtórny oprócz niższych cen metrażu cechuje się też bardzo dużym zróżnicowaniem sprzedawanych domów i lokali pod względem roku budowy, architektury oraz technologii. Warto o tym pamiętać na przykład w kontekście przyszłych kosztów ogrzewania i remontu. Używane nieruchomości mieszkaniowe cechują się także zróżnicowanym stanem prawnym. Trzeba taki czynnik brać pod uwagę nie tylko przy zakupie lokali i domów wybudowanych przed II wojną światową. Wiele nowszych nieruchomości mieszkaniowych (zwłaszcza domów) obciążają bowiem służebności.

Oceń stronę
[Wszystkie: 1 Średnia: 5]

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *