Prawo pierwokupu nieruchomości - komu i po co się przyda?

Prawo pierwokupu nieruchomości. Komu i po co się przyda?

Prawo pierwokupu nieruchomości - komu i po co się przyda?

Pierwokup nieruchomości to rozwiązanie bardzo dobre dla osoby fizycznej lub prawnej, która chce mieć pewność, że nikt jej nie „podkupi” interesującej oferty. Takie prawo może być szczególnie przydatne na przykład dla najemcy lub dzierżawcy, który aktualnie nie chce „zamrażać” pieniędzy w nieruchomości, ale jednocześnie nie życzyłby sobie zmiany jej właściciela na osobę trzecią. Pierwokup nieruchomości jest szerokim pojęciem, które funkcjonuje na różnych zasadach w przypadku odmiennych rodzajów nieruchomości. Przygotowaliśmy zatem krótkie omówienie różnych rodzajów pierwokupu.

Prawo pierwokupu nieruchomości wynika nie tylko z umowy

Tak jak już wspomnieliśmy, prawo pierwokupu nieruchomości funkcjonuje w różnych okolicznościach. Jego źródłem może być zarówno umowa, jak i szczególny przepis ustawy. W przypadku umownego pierwokupu, pierwszeństwo mają klauzule z zawartej umowy. Jeżeli taki kontrakt nie reguluje dokładnie jakiejś kwestii, to dopiero wtedy trzeba brać pod uwagę przepisy ogólne (regulacje z kodeksu cywilnego). Przykładem jest termin wykonania pierwokupu. Jeśli umowa nie stanowi inaczej, to osoba posiadająca prawo pierwokupu nieruchomości będzie miała miesiąc na sfinalizowanie transakcji i wykorzystanie swojego pierwszeństwa w zakupie. Warto pamiętać, że pierwokup nieruchomości nie może sprzeciwiać się zasadom współżycia społecznego i nie powinien być przeprowadzony na zasadach niekorzystnych dla właściciela nieruchomości.

Czy dzierżawca ma prawo pierwokupu na dobrych zasadach?

Prawo pierwokupu nieruchomości dość często występuje w kontekście nieruchomości gruntowych. Przykład stanowi prawo pierwokupu ziemi pod budowę, prawo pierwokupu nieruchomości rolnej oraz prawo pierwokupu nieruchomości zabudowanej. W tym trzecim przypadku, warto przypomnieć o ogólnej zasadzie kodeksu cywilnego, która wskazuje, że każdy budynek posadowiony na nieruchomości gruntowej (również mieszkaniowy taki jak dom), nie może mieć innego właściciela niż działka. Wyjątki od tej generalnej zasady są możliwe jedynie na podstawie szczegółowych przepisów dotyczących np. użytkowania wieczystego.

Prawo pierwokupu nieruchomości często interesuje na przykład dzierżawców. Właśnie dlatego w Internecie pojawiają się pytania, czy dzierżawca posiada prawo pierwokupu. W praktyce źródłem takiego prawa dla dzierżawcy może być umowa zawarta między stronami albo przepis szczegółowy. W tym drugim przypadku, chodzi o artykuł 3 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz.U. 2003 nr 64 poz. 592). Wspomniany przepis dotyczący tylko działek rolnych informuje, że dzierżawca będzie miał prawo pierwokupu na mocy ustawy, jeżeli jednocześnie zostały spełnione trzy warunki:

  • nabywana nieruchomość wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy
  • umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej z datą pewną
  • dzierżawa była faktycznie wykonywana co najmniej przez 3 lata od dnia zawarcia umowy

Prawo pierwokupu nie będzie automatycznie przysługiwało (pomimo spełnienia powyższych warunków) jeśli nabywcą nieruchomości rolnej jest m.in. Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego. W innych przypadkach brak osoby, która może i chce wykupić nieruchomość rolną (po spełnieniu wspomnianych warunków) skutkuje możliwością zakupienia działki przez Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa na zasadzie pierwokupu.

Pierwokup nieruchomości wcale nie wyklucza jej odsprzedaży

W nawiązaniu do prawa pierwokupu warto wspomnieć, że często dotyczy ono również lokali. Prawo pierwokupu mieszkania od gminy posiadają osoby, z którymi wcześniej została zawarta umowa najmu na czas nieokreślony. W takim przypadku, trzeba jednak zdecydować się przed upływem 21 dni od otrzymania odpowiedniego zawiadomienia o sprzedaży mieszkania komunalnego. Przepisy nie określają tego, jak duża powinna być ewentualna bonifikata przy pierwokupie mieszkania gminnego. W tym kontekście wszystko zależy od gminy oraz jej polityki mieszkaniowej.

Trzeba pamiętać, że ustawowe prawo pierwokupu mieszkania na korzystnych warunkach posiadają także pracownicy przedsiębiorstw państwowych oraz ich najbliżsi. W tym przypadku, bonifikata wynosi odpowiednio 6% za każdy rok pracy w danej firmie oraz 3% za kolejny rok najmu (maksymalnie do 95%).

Osoba posiadająca prawo pierwokupu jakiejkolwiek nieruchomości na korzystnych warunkach, powinna brać pod uwagę nie tylko to, czy dany dom, grunt lub lokal będzie jej koniecznie potrzebny. Czasem pierwokup nieruchomości warto zrealizować w celu korzystnej odsprzedaży. W odsprzedaniu korzystnie kupionego lokum albo gruntu pomoże firma prowadząca skup nieruchomości (np. KupujemyM.pl). Taka profesjonalna firma zwykle proponuje skup mieszkań, skup działek, skup domów oraz skup nieruchomości zadłużonych.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *