Prawa najemcy. Zobacz, jakie masz prawa będąc najemcą?

Co to są prawa najemcy i dlaczego warto je znać? Mimo iż zdecydowana większość osób dąży do tego, aby posiadać własne mieszkanie, najem nieruchomości cieszy się niesłabnącą popularnością. Część osób traktuje go jako tymczasowe rozwiązanie i jednocześnie odkłada oszczędności na własne cztery ściany. Rośnie jednak grupa osób, dla których najem stanowi swoisty zamiennik dla swojego mieszkania – taki, który w razie zmiany okoliczności można bez problemu zmienić. Ale, czy będąc najemcą, znasz swoje prawda dostatecznie?

Jakie prawa ma najemca?

Posiadając swoje mieszkanie, jesteśmy w pewien sposób przywiązani do danego miasta, pracy, przedszkola lub szkoły. Decyzja o jego sprzedaży jest trudna, a sam sprzedaży i zakupu nowej nieruchomości może trwać miesiącami. Problem taki nie występuje w przypadku najmu mieszkania czy domu, a w razie zmiany okoliczności (np. zmiany pracy, szkoły) możemy po prostu wypowiedzieć umowę najmu i znaleźć coś nowego. Daje to zdecydowanie większą swobodę w działaniu i podejmowaniu decyzji, wobec czego nie dziwi fakt, iż coraz więcej osób świadomie decyduje się na niekupowanie własnego mieszkania, a na wynajęcie nieruchomości.

Sama umowa najmu została uregulowana w kodeksie cywilnym. Jej stronami są wynajmujący (osoba oddająca przedmiot do korzystania) oraz najemca (osoba, która będzie korzystała z rzeczy), na których ciąży szereg praw i obowiązków w związku z jej zawarciem. 

Prawa najemcy i obowiązki stron – uwagi ogólne

Już na wstępie należy wskazać, że prawa i obowiązki stron umowy najmu wynikają z dwóch źródeł.

1. Pierwszym z nich są przepisy ustawy – przede wszystkim kodeksu cywilnego, ale również ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego.
2. Drugim źródłem praw najemcy jest sama wola stron, której przejawem jest wprowadzenie do umowy dodatkowych zapisów bądź zmiana rozwiązań kodeksowych (oczywiście w dozwolonym zakresie).

Poniżej przedstawione zostaną prawa najemcy wynikające z ustawy, a także przykładowe postanowienia z umów najmu pojawiające się w praktyce najczęściej.

Zobacz, jak szybko sprzedać mieszkanie w Warszawie?

Prawa najemcy do korzystania z rzeczy najętej

Podstawowym prawem najemcy, essentialia negotii (elementem przedmiotowo istotnym umowy najmu) jest prawo do korzystania z rzeczy. Najemca nie może tego jednak korzystać z przedmiotu najmu zupełnie dowolnie. Przede wszystkim, najemca powinien używać przedmiotu najmu w sposób w umowie określony. Jeśli więc w umowie najmu mieszkania wskazano, że jest ona przeznaczona na cele mieszkaniowe, to nie będzie mogła służyć najemcy do prowadzenia działalności gospodarczej.

I odwrotnie – jeśli przedmiotem najmu jest lokal usługowy, najemca nie będzie mógł w nim zamieszkać. Może się jednak zdarzyć tak, że strony w umowie najmu nie określą sposobu korzystania z nieruchomości. W takiej sytuacji prawem najemcy jest korzystanie z przedmiotu najmu w sposób odpowiadający właściwościom i przeznaczeniu rzeczy.

Z prawem najemcy do korzystania w określony sposób z rzeczy połączony jest obowiązek powstrzymywania się od dokonywania zmian sprzecznych z umową, bądź przeznaczeniem rzeczy zmian w rzeczy najętej. 

Prawo najemcy do dokonywania drobnych napraw, ulepszeń

Przedmiot najmu powinien zostać wydany najemcy w stanie przydatnym do umówionego użytku. Jeśli przedmiotem najmu jest lokal mieszkalny, to musi być w takim stanie, aby zamieszkiwanie w nim było bezpieczne i komfortowe dla najemcy. Zdarza się jednak tak, że w czasie korzystania z przedmiotu najmu ulegnie on uszkodzeniu i konieczna będzie naprawa go. Najemca ma w takiej sytuacji prawo do dokonywania drobnych napraw.

Ponadto, prawem najemcy jest możliwość założenia w najętym lokalu oświetlenia, gazu, telefonu, radia, internetu.  

Zgodnie z kodeksem cywilnym, jeśli przedmiotem najmu jest nieruchomość, to do drobnych napraw obciążających najemcę zalicza się:

• drobne naprawy podłóg,
• drzwi,
• okien,
• malowanie ścian,
• wewnętrznej strony drzwi wejściowych,
• jak również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody.

Bardzo często w umowie strony wskazują, co należy rozumieć przez „pojęcie drobnych napraw”, poprzez wskazanie określonej kwoty. Na przykład drobne naprawy to te do 500 złotych. Wszystko zaś co przekracza tę kwotę, obciąża wynajmującego.

Sprzedaż, czy wynajem mieszkania? Zobacz, co bardziej się opłaca?

Prawo najemcy do wypowiedzenia umowy

Prawem najemcy jest również prawo do zakończenia stosunku najmu poprzez jednostronne wypowiedzenie umowy najmu. Prawo do wypowiedzenia może wynikać zarówno z umowy jak i ustawy, a także być spowodowane szczególnymi okolicznościami.

Przede wszystkim należy wskazać, że w przypadku umowy najmu zawartej na czas oznaczony (na przykład na rok) najemca może bez podawania przyczyny wypowiedzieć umowę tylko jeśli jej postanowienia tak stanowią. Ideą stosunków prawnych zawieranych na czas oznaczony jest to, aby nie wypowiadać ich przed upływem terminu, na jaki zostały zawarte. Ma to zapewnić pewność stosunku prawnego.

Oczywiście, strony mogą w umowie wprowadzić zapis, zgodnie z którym każda ze stron może wypowiedzieć umowę z zachowaniem określonego terminu wypowiedzenia – nawet jeśli umowę zawarto na czas oznaczony. Rekomendujemy dodawanie takiego postanowienia w treści umowy. Dzięki temu strony nie są tak ściśle związane umową i w przypadku zmiany okoliczności mogą ją wypowiedzieć.

W przypadku umowy zawartej na czas nieoznaczony kodeks cywilny reguluje terminy wypowiedzenia. I tak zgodnie z art. 673 § 2 kodeksu cywilnego ustawowe terminy są następujące:

• Gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego.
• Kiedy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.
• Jeśli czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód.
• Gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód.

Prawo najemcy do oddania przedmiotu najmu w podnajem

Może się zdarzyć tak, że przedmiot najmu nie jest nam potrzebny w takim zakresie jak na początku. W takiej sytuacji możemy oczywiście próbować rozwiązać umowę najmu (bądź ja ograniczyć). Jeśli nie jest to niezbędne, możemy próbować oddać rzecz przez wynajmowaną, innej osobie do korzystania. Zawrzeć umowę podnajmu.

Jeśli lokal wynajmowany przez najemcę nie jest lokalem mieszkalnym, wówczas najemca może to zrobić bez zgody wynajmującego. W przypadku, gdy chodzi o najem lokalu mieszkalnego, wówczas zgoda wynajmującego na podnajem będzie w przeważającej ilości przypadków niezbędna.