Jak wygląda sprzedaż mieszkania przez komornika?

Sprzedaż mieszkania przez komornika może być problematyczna. Nieruchomości mieszkaniowe, czyli lokale mieszkalne i domy zwykle stanowią najbardziej wartościowy składnik majątku dłużników. Trudno się zatem dziwić, że to właśnie mieszkania zazwyczaj są licytowane na poczet sporych długów. Z taką sytuacją mamy do czynienia nie tylko wtedy, gdy mieszkanie zostało wcześniej obciążone hipoteką. Niezależnie od okoliczności, sprzedaż domu lub lokalu przez komornika to procedura, którą jest dość skomplikowana i długotrwała. Na pewno nie będzie ona przyjemna dla osoby posiadającej długi. Właśnie dlatego lepiej jest skorzystać z usług firmy oferującej skup zadłużonych mieszkań.

Sprzedaż nieruchomości przez komornika – kiedy się zaczyna?

Zasady sprzedaży nieruchomości przez komornika zostały dokładnie opisane w ustawie kodeks postępowania cywilnego (KPC) z dnia 17 listopada 1964 r. (Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296). W naszym tekście bardzo trudno byłoby przeanalizować wszystkie zasady sprzedaży mieszkania na licytacji komorniczej, które określa KPC. Tym niemniej, warto przedstawić odpowiedzi na kilka ogólnych pytań. Pierwsze z nich dotyczy tego, kiedy rozpoczyna się sprzedaż mieszkania przez komornika. Warto wiedzieć, że taka procedura zaczyna się na wniosek wierzyciela posiadającego tytuł egzekucyjny z sądową klauzulą wykonalności. Komornik nie może sam rozpocząć sprzedaży nieruchomości, jeśli wierzyciel nie jest zdecydowany na wspomniane rozwiązanie.

Po otrzymaniu wniosku wierzyciela dotyczącego wszczęcia egzekucji z nieruchomości komornik wzywa dłużnika do spłaty zobowiązania przed upływem dwóch tygodni. Jeśli zadłużona osoba nie ma pieniędzy na zapłatę (co jest bardzo częste), to komornik przystąpi do opisu nieruchomości oraz oszacowania jej wartości. Równocześnie z wysłaniem ostatecznego wezwania do spłaty długu, komornik składa wniosek w sądzie wieczystoksięgowym dotyczący wpisania do księgi wieczystej informacji o wszczęciu egzekucji. Warto pamiętać, że nieruchomość w stosunku do dłużnika zostaje zajęta w momencie doręczenia wezwania z dwutygodniowym terminem płatności. Dłużnik może pozbyć się zajętej nieruchomości, ale znalezienie chętnego na transakcję nie będzie łatwe.

Sprzedaż mieszkania ze wpisem komorniczym – czy to możliwe?

Sprzedaż mieszkania ze wpisem komorniczym jest trudna, bo bardzo wielu nabywców słusznie obawia się takiej transakcji. Czasem bywa ona też potocznie określana jako sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką przez komornika, choć w tym przypadku nie ma mowy o żadnej hipotece. Nabywca uczestniczący w opisywanej transakcji musi dobrze oszacować ryzyko, ponieważ komornik nadal będzie chciał sprzedać daną nieruchomość ? mimo zmiany jej właściciela.

Jeżeli dług nie jest bardzo duży względem wartości domu lub lokalu, a nabywca kupił go tanio, to może on skorzystać finansowo na przeprowadzonej transakcji.  Bardziej interesujące dla inwestorów są jednak mieszkania na sprzedaż z licytacji komorniczej. Nabywca kupuje je bowiem bez przejmowania zaległości płatniczych dłużnika i później może łatwo odsprzedać. Sprzedaż nieruchomości nabytej w drodze licytacji komorniczej będzie łatwa, ponieważ nie wiążą się z nią żadne utrudnienia dla nabywcy. Wyjątek dotyczy ewentualnych kłopotów z eksmisją lokatora (byłego właściciela domu lub lokalu).

Czy komornik może sprzedać połowę mieszkania lub domu?

Dłużnicy, których obecnie dotyczy egzekucja komornicza, często chcieliby wiedzieć, czy komornik może sprzedać tylko połowę ich mieszkania. Niestety takie rozwiązanie w przypadku jednego właściciela nieruchomości nie jest możliwe. Przede wszystkim trudno byłoby znaleźć chętnego na ułamkowy udział w domu lub lokalu. Możliwość sprzedaży połowy domu należącego do jednej osoby istnieje tylko wtedy, gdy składa się on z dwóch odrębnych lokali. W praktyce są to jednak rzadkie sytuacje. Warto również pamiętać, że licytacja ułamkowej części nieruchomości będzie stanowiła konieczność, gdy dany dom lub lokal posiada kilku współwłaścicieli.

Sprzedaż mieszkania przez komornika – dlaczego warto jej unikać?

Trzeba zdawać sobie sprawę, że dłużnik otrzyma nadwyżkę wylicytowanej kwoty ponad swoje zobowiązania i koszty egzekucji. Stanie się, to gdy sprzedaż nieruchomości przez komornika dobiegnie końca, a sąd dokona tzw. przysądzenia własności. Warto jednak pamiętać, że taka nadwyżka będąca efektem sprzedaży nieruchomości na licytacji często bywa nieduża. Dłużnicy niejednokrotnie skarżą się, że rzeczoznawca przyjął zbyt niską wartość ich nieruchomości w ramach oszacowania.

Trzeba pamiętać, że nieruchomość sprzeda się na pierwszej licytacji, jeśli ktokolwiek zaoferuje cenę wynoszącą co najmniej 75% oszacowanej wartości. W przypadku niepowodzenia pierwszej licytacji analogiczny limit dotyczący drugiej aukcji spada do 2/3 wartości oszacowania.

Ze względu na problemy, koszty i nieprzyjemności związane z licytacją komorniczą, zadłużona osoba nie powinna dopuścić do takiego rozwiązania. O wiele lepszym wariantem wydaje się odpowiednio wczesna sprzedaż lokum na własnych zasadach. W tym kontekście warto przypomnieć o usługach firm, które oferują skup nieruchomości oraz skup udziałów w nieruchomości. Wiele takich przedsiębiorstw może również zaproponować skup zadłużonych mieszkań połączony z szybką wypłatą pieniędzy.