kupno mieszkań w dobie koronawirusa

Kupno mieszkania pod wynajem w dobie koronawirusa – czy to ma sens?

kupno mieszkań w dobie koronawirusa

Epidemia COVID-19 mocno skomplikowała sytuację na rynku najmu. Wiele osób zadaje sobie zatem pytanie, czy kupno mieszkania na wynajem w obecnych czasach jest dobrym rozwiązaniem. Do takiego wariantu zniechęcają między innymi spadające czynsze. Ich ujemne zmiany były już dobrze widoczne w III kw. 2020 r. Z drugiej strony, oferta lokat bankowych jest bardzo słaba. Przeciętny Kowalski lokując duże środki w banku, straci nawet 2,0% – 3,0% rocznie po uwzględnieniu inflacji. Co gorsza, wiele wskazuje na to, że lokatowa oferta banków nie poprawi się do końca 2021 roku. W związku z powyższym, postanowiliśmy odpowiedzieć na pytanie, czy inwestycja w „M” pod wynajem ma sens przed końcem epidemii koronawirusa. To ważna kwestia, ponieważ dane Narodowego Banku Polskiego z III kw. 2020 r. sugerują, że inwestorzy powrócili na krajowy rynek najmu.    

Kupno mieszkania pod wynajem to decyzja na lata …

W pierwszej kolejności warto podkreślić, że zakup mieszkania z myślą o zarabianiu na wynajmie jest inwestycją typowo długookresową. W związku z powyższym, obecna sytuacja rynkowa nie powinna zupełnie zniechęcać osoby, która zamierza np. przez 10 lat czerpać zyski z wynajmu „M”. Wiele osób już z góry wie, przez jak długi czas zamierzają wynajmować lokal. Takie mieszkanie często jest bowiem przeznaczone jako pierwsze lokum dla dziecka, które młody człowiek wykorzysta po zdobyciu pierwszej pracy lub pójściu na studia.

Specyfika rynku lokali wiąże się z faktem, że widoczne są na nim okresowe wahania koniunktury. To samo dotyczy rynku najmu, który również jest mocno uzależniony od aktualnej sytuacji gospodarczej. Dlatego osoba planująca najem np. przez kolejne 8 lat – 10 lat, może być niemal pewna, że w tym czasie zdarzy się co najmniej jeden okres stagnacji lub kryzysu gospodarczego skutkujący tymczasowym spadkiem wartości mieszkania oraz poziomu stawek czynszowych (zwłaszcza po wliczeniu inflacji). Doświadczeni inwestorzy dobrze wiedzą, że w takim czasie dekoniunktury nie warto panicznie sprzedawać mieszkania, które wcześniej przynosiło regularne zyski.

Koronawirus przeminie, a popyt na lokale pozostanie

Na początku 2021 roku sytuacja związana z inwestycyjnym zakupem mieszkania pod wynajem, na pewno była bardziej klarowna niż chociażby dziewięć miesięcy wcześniej. Wtedy bowiem nie znaliśmy dokładnie specyfiki nowego wirusa, a jego wpływ na gospodarkę wydawał się bardziej nieprzewidywalny. Obecnie można z dużą dozą prawdopodobieństwa przypuszczać, że 2021 rok, a zwłaszcza jego druga połowa przyniesie poprawę koniunktury gospodarczej i ogólnego klimatu inwestycyjnego na rynku nieruchomości.

Warto również pamiętać, że aktualne realia zwiększają szansę na wynegocjowanie sporego rabatu przy zakupie używanego lokalu. Czasem może być to kwota wynosząca nawet 10% – 15% ceny ofertowej z pierwszego ogłoszenia. Przed wyborem okazyjnej oferty, warto oczywiście sprawdzić, czy nie jest ona związana z przykrymi niespodziankami (np. zadłużeniem hipotecznym, o którym nie powiedział sprzedawca).

Zakup mieszkania na wynajem wciąż lepszy od lokaty

Tak jak już wspomnieliśmy, sytuacja dotycząca lokat na pewno zachęca do inwestowania w nieruchomości pod wynajem. W tym kontekście warto przypomnieć, że nawet najem mieszkania przez 6 miesięcy rocznie bez najemcy może zapewnić 1,5% – 2,0% zysku netto w skali 12 miesięcy. Jeżeli chodzi o lokaty, to trudno oczekiwać takich wyników w 2021 roku. Pierwsza połowa 2022 roku bez podwyżek stóp procentowych i oprocentowania lokat również wydaje się bardzo prawdopodobna.

Istnieje nawet pewne prawdopodobieństwo, że Rada Polityki Pieniężnej obniży główną stopę procentową NBP do zerowego poziomu albo przeprowadzi eksperyment dotyczący ujemnych stóp nominalnych. Niezależnie od dalszego scenariusza, wydaje się, że nawet najlepsze lokaty nie zapewnią w 2021 roku zysku po odliczeniu inflacji i podatku Belki. W przypadku atrakcyjnych mieszkań pod wynajem, sytuacja będzie bardziej optymistyczna.

Warto poszukać mieszkaniowej okazji pod wynajem …

Osoby, które interesuje zakup mieszkania pod wynajem, na pewno powinny pamiętać, że zysk będzie związany również ze stopniowym wzrostem wartości „M”. Chodzi oczywiście o długookresowe zmiany. Bilans kwot zarobionych na przykład po 10 latach będzie lepszy jeśli inwestor skorzysta z okazji i tanio kupi lokal. Może być to na przykład mieszkanie zakupione od jednej z firm, która prowadzą skup nieruchomości. Takie przedsiębiorstwa (zwykle oferujące również skup udziałów w nieruchomości oraz skup zadłużonych mieszkań), mogą mieć ciekawe oferty lokali do odsprzedaży, które po odświeżeniu lub remoncie będą perspektywicznymi aktywami dla inwestora.

Co ważne, mówimy tutaj o mieszkaniach, które nie będą powodowały kłopotów związanych z byłym właścicielem. Takie problemy niestety są dość częste w przypadku lokali nabywanych tanio na licytacji komorniczej. Niedawne zmiany ustawy o ochronie praw lokatorów sprawiają, że „M” od komornika jest coraz gorszym wyborem.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *