Jak znieść współwłasność nieruchomości?

Jak znieść współwłasność nieruchomości?

Jak znieść współwłasność nieruchomości?

Prawo własności przysługujące więcej niż jednemu właścicielowi nie jest sytuacją nietypową. Współwłasność nieruchomości może wynikać, chociażby z dziedziczenia albo z podziału majątku wspólnego małżonków; może stanowić również świadomą decyzję nabywców nieruchomości.

Polskie prawo pozwala na zniesienie współwłasności w każdym czasie, na żądanie każdego współwłaściciela. Prawo żądania zniesienia współwłasności nieruchomości nie przedawnia się.

Zniesienie współwłasności przed notariuszem

Jeśli współwłaściciele nieruchomości są zgodni co do tego, że chcą znieść współwłasność, mogą to zrobić przed notariuszem poprzez zawarcie stosownej umowy o zniesieniu współwłasności.

Taksa notarialna przy zniesieniu współwłasności w ten sposób uzależniona jest wartości nieruchomości i może wynosić, zgodnie z właściwym rozporządzeniem, od 100 do 10 000 złotych.

Akt notarialny zawierający umowę o zniesienie współwłasności nieruchomości powinien zawierać m.in. sposób podziału wspólnej nieruchomości, rozliczenia współwłaścicieli w zakresie podziału nieruchomości, oświadczenia współwłaścicieli o przeniesieniu udziałów lub w kwestii spłat/dopłat oraz terminów ich zapłaty.

W przypadku zniesienia współwłasności w opisany sposób, akt notarialny powinien również zawierać stosowne wnioski do sądu wieczystoksięgowego w przedmiocie założenia nowych ksiąg wieczystych dla nieruchomości powstałych wskutek podziału lub o dokonanie wpisu nowych właścicieli.

Zniesienie współwłasności przed sądem

Jeśli między współwłaścicielami nieruchomości nie ma zgody co do zniesienia współwłasności nieruchomości, każdy ze współwłaścicieli może skierować sprawę na drogę sądową, wskutek czego możliwe są trzy sposoby zniesienia współwłasności:

  1. poprzez fizyczny podział nieruchomości wspólnej (przy czym sąd powinien dążyć do tego, aby wydzielone części odpowiadały udziałom poszczególnych współwłaścicieli),
  2. poprzez przyznanie wyłącznego prawa własności jednemu ze współwłaścicieli z jednoczesnym obowiązkiem dokonania stosownych spłat na rzecz pozostałych współwłaścicieli,
  3. poprzez sprzedaż nieruchomości i rozdzielenie między współwłaścicieli uzyskanych ze sprzedaży środków (tzw. podział cywilny przeprowadzony w drodze licytacji, czyli według zasad postępowania egzekucyjnego).

Fizyczny podział gruntu może spowodować konieczność obciążenia przez sąd poszczególnych części służebnościami gruntowymi, np. służebnością drogową, jeśli jedna lub kilka nieruchomości utworzonych wskutek podziału nie ma dostępu do drogi. W takich sytuacjach możliwe jest również złożenie przez współwłaścicieli wniosku o wydzielenie tzw. drogi koniecznej stanowiącej przedmiot współwłasności.

Sąd nie orzecze fizycznego podziału nieruchomości, jeśli byłoby to sprzeczne ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tej nieruchomości, lub pociągałby za sobą istotną zmianę nieruchomości lub znaczne zmniejszenie jej wartości.

Przyznanie nieruchomości (lokalu, działki budowlanej itd.) jednemu współwłaścicielowi (lub części z nim, za ich zgodą) najczęściej dotyczy sytuacji, w której podział fizyczny pozbawiłby daną nieruchomość przydatności lub stałaby się ona niezgodna z planem miejscowym.

Spłaty i dopłaty na rzecz pozostałych współwłaścicieli mogą zostać rozłożone na raty na maksymalny okres 10 lat. W wyjątkowych sytuacjach sąd może odroczyć płatność rat, które stały się już wymagalne, tj. których uprawniony współwłaściciel może już żądać.

Sprzedaż nieruchomości w celu zlikwidowania między współwłaścicielami stosunku współwłasności może zostać dokonana nawet bez zgodnego wniosku, o ile sąd uzna, że nie da jej się podzielić w sposób fizyczny, a konkretne okoliczności przemawiają za takim rozwiązaniem.

Forma wniosku o zniesienie współwłasności nieruchomości

Składając do sądu wniosek o zniesienie współwłasności nieruchomości, należy pamiętać, że musi on być poprawny formalnie, czyli zgodny z wymogami zawartymi w Kodeksie postępowania cywilnego.

Wniosek musi spełniać wymogi stawiane pozwowi – przy czym zamiast pozwanego, wskazuje się wszystkich zainteresowanych w sprawie. Należy dokładnie określić nieruchomość, co do której żąda się zniesienia współwłasności, a także załączyć dowody świadczące o prawie własności.

Do wniosku należy dołączyć oryginały takich dokumentów jak choćby wypis z księgi wieczystej. W przypadku, gdy dla danej nieruchomości nie ma założonej księgi wieczystej, wówczas należy złożyć akt własności ziemi, akt notarialny itp. razem z aktualnym wypisem z rejestru gruntów.

Właściwość sądu i niezbędne opłaty

Sądem właściwym dla rozpoznania sprawy zniesienia współwłasności jest sąd położenia nieruchomości. Należy do niego wnieść wniosek o zniesienie współwłasności. Może to zrobić każdy z uprawnionych współwłaścicieli, a także spadkobiercy zmarłego współwłaściciela.

Uprawnienie do żądania zniesienia współwłasności nieruchomości można, na podstawie przepisów prawa cywilnego, ograniczyć na okres pięciu lat – termin ten może zostać przedłużony w ostatnim roku przed jego upływem.

Opłata od wniosku o zniesienie współwłasności nieruchomości wynosi 1 000 złotych, a w przypadku złożenia zgodnego wniosku w tym zakresie – 300 złotych. Przy korzystaniu z pomocy profesjonalnego pełnomocnika (adwokata, radcy prawnego itd.) niezbędne do poniesienia będą również koszty obsługi prawnej i opłaty skarbowej od pełnomocnictwa wynoszącej 17 złotych.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *