Ogródek korzyści, czyli rozważania na temat malutkiego terenu własnościowego – czy warto?

Posiadanie mieszkania z prywatnym ogródkiem: przyjemność czy problem?

Życie w mieszkaniu z dołączonym ogródkiem daje iluzję prywatności i komfortu, możliwość spędzania letnich miesięcy na „swoim” kawałku zieleni. Wszystko jednak zależy od formy prawnej, na której opiera się posiadanie gruntu. Tylko notarialne przeniesienie własności gruntu na nas sprawia, że zapewne odpoczywamy na „swoim” terytorium.

Osiedla wielorodzinne najczęściej proponują ogródki, zwłaszcza dla tych mieszkań, które znajdują się na parterze. Jest to rozwiązanie popularne w dużych miastach, gdzie prywatny kawałek zieleni może stanowić rodzaj rekompensaty za brak domu jednorodzinnego. Ogródek, który jest bezpośrednio dostępny z mieszkania, dodaje nieruchomości wartości, oferuje dodatkową przestrzeń, która może służyć jako miejsce do relaksu, przechowywanie rzeczy, czy uprawianie ogródka.

Nie zawsze „własny” oznacza właściwie „nasz”

Grunt jest niezwykle cenny dla deweloperów, zwłaszcza w miastach, gdzie przestrzeń pod zabudowę jest ograniczona. To powoduje, że deweloperzy zazwyczaj nie są skłonni dzielić się gruntem z kupującymi mieszkania. Dlatego rzadko kiedy kupując mieszkanie, stajemy się jednocześnie właścicielami dołączonego do niego ogrodu. Innym przypadkiem jest, gdy deweloper sprzedaje nam ziemię w ten sam sposób, co sprzedał nam mieszkanie i wykonaliśmy akt notarialny – wtedy ogród jest rzeczywiście nasz.

Aby tak było, każde mieszkanie na parterze musiałoby mieć własny, osobny skrawek ziemi. To zależy nie tylko od woli dewelopera, ale od faktycznych możliwości – musi być zapewniony dostęp do części wspólnych, które obejmują również ściany budynku.

Jeżeli ogród nie został oddzielony i nie ma własnej księgi wieczystej, nie należy do nas, a do wszystkich właścicieli mieszkań. Jest elementem części wspólnej.

Umowa quoad usum

Teoretycznie każdy mieszkaniec mógłby wejść na nasz obszar i dowolnie z niego korzystać, a także ponosić koszty utrzymania i pielęgnacji naszego ogrodu. Żeby tego uniknąć, deweloperzy najczęściej zawierają umowę zwieńczoną służebnością gruntową lub podpisują z klientami tzw. umowy quoad usum, czyli o podziale nieruchomości do korzystania.

Umowa quoad usum pozwala na podział części wspólnej, tak aby określić jej poszczególne segmenty i „przydzielić” je do użytku poszczególnych właścicieli. Jest to uregulowane w Kodeksie Cywilnym, art. 206.

Umowa wyznacza, kto może korzystać z danej części. Pozostali właściciele mieszkań są zobowiązani do respektowania wyłącznego prawa do użytkowania określonego fragmentu gruntu przez jednego z nich.

Ważne jest, podział nieruchomości zgodny z umową powinien być zapisany
w księdze wieczystej tej nieruchomości.

Umowa powinna zawierać podstawowe zasady użytkowania gruntu oraz zapewniać dostęp do niego w przypadku konieczności konserwacji instalacji elektrycznych itp.

Nie mogąc przenieść własności ziemi, nie mamy pełnej kontroli nad ogrodem – nie możemy zablokować dostępu do niego, ograniczyć wstępu czy sprzedać. Możemy go jednak wynająć na tych samych zasadach, jak można wynająć miejsce parkingowe w garażu wielostanowiskowym.

W praktyce, do komisji czuwa nad porządkami, korzeniami zieleni w których powinny być posadzone, funduszu na utrzymanie dziedzińca i inne.

Zasady sprzedaży nieruchomości z ogródkiem

Wraz ze sprzedażą mieszkania z ogrodem, przychodzi również prawo do wyłącznego korzystania z niego, które wynika z umowy quoad usum. Teoretycznie, nowy właściciel mieszkania mógłby kwestionować zasady podziału gruntu wspólnego i np. domagać się większego ogrodu.

W takiej sytuacji jednak skierowane jest pytanie. Artykuł 221 Kodeksu Cywilnego stanowi, że jeżeli właściciel był świadomy umowy quoad usum i jej zapisów, oznacza to jej akceptację: „Czynności prawne określające zarząd i sposób korzystania z rzeczy wspólnej albo wyłączające uprawnienie do zniesienia współwłasności odnoszą skutek także względem nabywcy udziału, jeżeli nabywca o nich wiedział lub z łatwością mógł się dowiedzieć”.

Podsumowanie

Własny ogród do dyspozycji właściciela mieszkania jest bez wątpienia wygodny i zwiększa wartość nieruchomości na rynku sprzedaży. Warto jednak pamiętać o tym, że grunt ten nie jest naszą własnością. W codziennym życiu często pojawiają się nieporozumienia co do zakresu i sposobu korzystania z takich terenów.

Możliwość wynajmu strony domowej może być problematyczna. Teoretycznie, chociaż została nam ona przekazana do wyłącznego użytkowania, część współwłaścicieli może nie zgodzić się na transakcję, ponieważ należy ona do części wspólnej. Dlatego w takiej sytuacji może być konieczne uzyskanie zgody wspólnoty.

W praktyce skuteczność umowy quoad usum i bezkonfliktowe korzystanie z działki zależy przede wszystkim od zaufania i porozumienia między wszystkimi współwłaścicielami gruntu.

Aby sprawdzić najnowsze trendy, zobacz nasz skup nieruchomości, a jeśli nie jesteś do nas przekonany polecamy zobaczyć nasze opinie o skupie nieruchomości