Wynajem mieszkania

W zależności od tego czy jesteśmy wynajmującym czy najemcą, najem mieszkania może mieć dla nas pozytywne lub negatywne skojarzenia. Jeśli jesteśmy wynajmującym to możemy traktować to jako dodatkowe źródło dochodu, które nie wymaga od nas zbyt wiele starań i pracy. Wystarczy że znajdziemy najemcę, który będzie regularnie uiszczał czynsz i uzyskamy dodatkowe, stabilne źródło dochodu. Z drugiej strony, jeśli jesteśmy najemcą to umowa wynajmu mieszkania może kojarzyć się nam z ciągłym poszukiwaniem mieszkania, nowymi właścicielami, przeprowadzkami, koniecznością uiszczania wysokiego czynszu dzierżawnego oraz zapłatą kaucji na rzecz właściciela. Niezależnie jednak od tego po której stronie stoimy, dobrze jest posiadać podstawowe informacje dotyczące umowy najmu. Jak zawrzeć umowę najmu? Jakie są jej rodzaje? Czym jest coraz popularniejszy wynajem okazjonalny? Odpowiedź na te pytania znajdziecie państwo poniżej

Umowa najmu – Kodeks cywilny

Umowa wynajmu nieruchomości (ale też ruchomości) została uregulowana w treści art. Art. 659 § 1 kodeksu cywilnego, który stanowi, że ?Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz?. Jak widać, elementami koniecznymi tej umowy jest obowiązek wynajmującego do tego, aby oddać najemcy przedmiot najmu do korzystania oraz obowiązek najemcy do uiszczania czynszu najmu na rzecz wynajmującego.

Umowę wynajmu mieszkania można zawrzeć na czas oznaczony lub na czas nieoznaczony. W zależności od potrzeb każdej ze stron nie sposób jednoznacznie określić, która z umów jest bardziej korzystna. Mogłoby się wydawać, że umowa na czas nieokreślony będzie bardziej wiążąca, ale nie jest to prawda. Umowa na czas nieokreślony, jak sama nazwa wskazuje, nie ma wyznaczonego terminu końcowego. Jednakże, może ona zostać wypowiedziana z zachowaniem terminów umownych, a  jeśli umowa milczy na ten temat to z zachowaniem terminów ustawowych. Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące: gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny miesięcznie ? na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu ? na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny ? na jeden dzień naprzód. Jak widać, nie jest wymagane zaistnienie określonej sytuacji czy przesłanki do wypowiedzenia umowy. Każda z stron może w dowolnym momencie podjąć decyzję, że już nie chce być stroną umowy. 

Przeczytaj więcej o skupie działek

Odmiennie wygląda sytuacja przy umowie najmu zawartej na czas określony. Tutaj przepisy prawa wskazują, że zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. Wynika to z faktu, że strony w umowie wskazały ostateczną datę do której są związane umową. Wobec tego, ewentualne wcześniejsze zakończenie obowiązywania umowy również musi wynikać ze zgodnej woli stron.

Sama umowa najmu została natomiast dość szczegółowo uregulowana w kodeksie cywilnym. Podstawowym prawem najemcy jest prawo do korzystania z rzeczy. Najemca nie może tego jednak korzystać z przedmiotu najmu zupełnie dowolnie. Przede wszystkim, najemca powinien używać przedmiotu najmu w sposób w umowie określony. Ponadto, najemca ma prawo do dokonywania w przedmiocie najmu drobnych ulepszeń i napraw. Najemca ma prawo również do tego, aby założyć w mieszkaniu media takie jak telefon czy internet. Ciekawym prawem najemcy jest możliwość podnajmu lokalu mieszkalnego innej osobie. Jeśli najemca nie chce już w nim zamieszkiwać, ale wynajmujący nie zgadza się na zakończenie stosunku najmu to jest to dobre rozwiązanie, ponieważ najemca nie ponosi kosztów wynajmu (robi to wynajmujący), a mieszkanie nie stoi puste.

Jeśli chodzi zaś o prawa wynajmującego to jest to przede wszystkim prawo do otrzymywania wynagrodzenia za oddanie przedmiotu w najem. 

Mówi się, że dobra umowa wynajmu to taka, której nie odczuwa zarówno wynajmujący jak i najemca. Jest to dobre stwierdzenie. Najem to stosunek trwały, jednakże strony, oprócz zawarcia umowy i regularnej płatności czynszu, nie powinny mieć ze sobą zbyt wiele kontaktu. Jeśli ten kontakt się pojawia znaczy to, że następują problemy z regularnym uiszczaniem płatności po stronie najemcy bądź że używa przedmiotu najmu w sposób niezgodny z postanowieniami umowy. 

Wynajem okazjonalny – co to jest i czym różni się od tradycyjnego wynajmu nieruchomości?

Przepisy prawa przewidują istnienie pewnego rodzaju umowy najmu, mianowicie najmu okazjonalnego. Instytucja ta została uregulowana w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Wynajem okazjonalny to rodzaj najmu, który w szczególny sposób chroni wynajmującego.

Umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Jak widać, przepisy prawa przewidują ograniczenia podmiotowe. Nie każdy może zawrzeć umowę najmu okazjonalnego jako wynajmujący. Musi być to osoba fizyczna, która nie prowadzi działalności gospodarczej w tym zakresie. Najemcą może być jedynie osoba fizyczna, bowiem ustawa zastrzega, że umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu służącego do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, a zaspokajać swoje potrzeby mieszkaniowe może tylko osoba fizyczna.

Zobacz też nasz skup gruntów rolnych

Umowa najmu okazjonalnego może dotyczyć jedynie lokalu mieszkalnego (klasyczna umowa najmu nie wprowadza takich ograniczeń) a także musi zostać zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności. 

Nie jest to jednak jedyna różnica pomiędzy klasycznym najmem, a najmem okazjonalnym. DO umowy najmu okazjonalnego należy dołączyć szereg dokumentów, które stanowią właśnie zabezpieczenie wynajmującego. Konieczne jest 1. dołączenie oświadczenia najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu, 2. wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu oraz 3. oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym. Jak widać, najemca jest zobowiązany do posiadania innej alternatywy dotyczącej mieszkania, jeśli na przykład konieczna będzie jego eksmisja, z uwagi na fakt, iż nie płaci on czynszu.

Ponadto, w odniesieniu do umowy najmu okazjonalnego przepisy prawa wprost przewidują możliwość uzależnienia jej zawarcia od uiszczenia przez najemcę kaucji. Kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu. Wobec tego jest dość wysoka, ponieważ standardem rynkowym przy klasycznej umowie wynajmu jest kaucja w wysokości jednomiesięcznego czynszu. 

Aby umowa najmu okazjonalnego była za taką uważana, wynajmujący, będący osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej, ma obowiązek zgłoszenia zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela, w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Na żądanie najemcy właściciel ma obowiązek przedstawić potwierdzenie zgłoszenia. W przypadku braku zgłoszenia do urzędu umowa najmu okazjonalnego będzie traktowana jak zwykła umowa najmu (wynajmujący nie będzie korzystał z ochrony zapewnionej przez przepisy dotyczące najmu okazjonalnego).

Podsumowanie

Zarówno klasyczna umowa najmu jak i umowa najmu okazjonalnego mają zbliżony cel ? udostepnienie nieruchomości do korzystania z niej osobie trzeciej, która w zamian płaci czynsz. Umowa najmu okazjonalnego jest jednak dużo bardziej korzystna dla wynajmującego, zapewnia mu bardziej pełną ochronę. Czy najemca powinien obawiać się najmu okazjonalnego? Jeśli jest uczciwy i planuje wywiązywać się z obowiązku uiszczania czynszu najmu to nie. Dodatkowe uprawnienia wynajmującego aktywują się bowiem dopiero, gdy najemca nie uiszcza czynszu.

Zobacz również skup nieruchomości w Warszawie