Blog
Umowa przedwstępna sprzedaży działki – co powinno się na niej znaleźć?
10.10.2022 ▪ 
9 min czytania ▪ Maciej Bełz
Spis treści
Zarówno sprzedaż, jak i kupno działki to poważne decyzje, z którymi wiąże się dużo formalności. Zakup działki to zwykle dobrze przemyślany wybór, zdarza się jednak, że trafia się okazja wymagająca szybkiego działania. Właśnie wtedy bardzo istotnym dokumentem staje się umowa przedwstępna sprzedaży działki. Daje ona nabywcy czas i możliwość sprawdzenia, czy działka na pewno spełnia jego oczekiwania. Czym jest przedwstępna umowa sprzedaży działki i co powinna zawierać? O tym przeczytacie Państwo w poniższym artykule.
Umowa przedwstępna sprzedaży działki – czym jest i dlaczego warto ją zawrzeć?
Umowa przedwstępna to kluczowy dokument w procesie kupna-sprzedaży nieruchomości, stanowiący prawne zabezpieczenie dla obu stron transakcji. Jest to umowa cywilnoprawna, w której jedna lub obie strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy – w tym przypadku umowy przyrzeczonej, czyli ostatecznego aktu notarialnego przenoszącego własność działki.
Jaki jest główny cel umowy przedwstępnej?
Celem tego dokumentu jest „zarezerwowanie” nieruchomości i ustalenie kluczowych warunków transakcji na etapie, gdy zawarcie umowy ostatecznej nie jest jeszcze możliwe. Najczęściej dzieje się tak, ponieważ:
- Kupujący potrzebuje czasu na zorganizowanie finansowania (np. uzyskanie kredytu bankowego).
- Sprzedający musi uregulować stan prawny nieruchomości (np. przeprowadzić postępowanie spadkowe, dokonać podziału działki).
- Konieczne jest uzyskanie określonych dokumentów lub decyzji administracyjnych (np. decyzji o warunkach zabudowy, zaświadczenia o przeznaczeniu w planie miejscowym).
Jak słusznie zauważono, umowa przedwstępna daje kupującemu czas i podstawę prawną do szczegółowego zbadania nieruchomości – od sprawdzenia stanu prawnego w księdze wieczystej, przez analizę Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP), aż po wykonanie badań geotechnicznych w celu poznania specyfiki podłoża i poziomu wód gruntowych.
Forma umowy ma kluczowe znaczenie
Umowę przedwstępną sprzedaży działki można zawrzeć w dwóch formach, które rodzą zupełnie inne skutki prawne:
- Zwykła forma pisemna: Jest prostsza i tańsza. Jednak w przypadku, gdy druga strona uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, poszkodowany nie może dochodzić zawarcia tej umowy przed sądem. Może jedynie żądać odszkodowania (zazwyczaj zwrotu zadatku w podwójnej wysokości lub naprawienia szkody).
- Forma aktu notarialnego: To forma droższa, ale dająca znacznie silniejszą ochronę. Jeśli jedna ze stron odmówi podpisania ostatecznej umowy sprzedaży, druga strona może dochodzić swoich praw przed sądem i doprowadzić do przymusowego przeniesienia własności nieruchomości. Prawomocne orzeczenie sądu zastępuje wówczas oświadczenie woli strony uchylającej się od zawarcia umowy.
Ważna korekta: Dostęp do informacji w urzędzie
Należy sprostować informację dotyczącą dostępu do danych w urzędzie gminy. Większość kluczowych informacji o działce jest jawna i publicznie dostępna. Każdy, nie tylko właściciel czy strona umowy przedwstępnej, ma prawo:
- Uzyskać wgląd i wypis/wyrys z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP).
- Otrzymać zaświadczenie o przeznaczeniu nieruchomości w planie.
Informacje te są dostępne dla każdego zainteresowanego, ponieważ stanowią akty prawa miejscowego. Podpisanie umowy przedwstępnej nie jest warunkiem ich uzyskania. Dokument ten jest jednak niezbędny w relacjach z bankiem przy ubieganiu się o kredyt lub jako podstawa do dochodzenia roszczeń, gdyby finalna transakcja nie doszła do skutku.
Umowa przedwstępna sprzedaży działki – co powinna zawierać?
Warto zawrzeć umowę przedwstępną, niezależnie czy planowana do zakupu nieruchomość ma służyć pod budowę domu. Choć nie istnieje jeden, oficjalny wzór umowy przedwstępnej, jej skuteczność prawna zależy od zawarcia w niej kilku niezbędnych (tzw. essentialia negotii) oraz dodatkowych, ale niezwykle ważnych elementów, które zabezpieczają interesy obu stron. Niezależnie od tego, czy kupujesz działkę pod budowę domu, czy w celach rekreacyjnych, zadbaj o to, by w umowie znalazły się poniższe zapisy.
Elementy obligatoryjne (wymagane przez prawo)
Zgodnie z Kodeksem cywilnym, aby umowa przedwstępna była w ogóle ważna, musi zawierać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. W przypadku sprzedaży działki są to:
- Dokładne określenie stron umowy: Imię, nazwisko, adres zamieszkania, numer PESEL oraz seria i numer dowodu osobistego (lub dane firmy) zarówno dla kupującego, jak i sprzedającego.
- Precyzyjne określenie przedmiotu umowy:
- Dokładny adres i lokalizacja działki.
- Numer ewidencyjny działki oraz identyfikator obrębu.
- Powierzchnia gruntu.
- Numer księgi wieczystej – kluczowy do weryfikacji stanu prawnego nieruchomości.
- Cena nieruchomości: Ostateczna, uzgodniona cena sprzedaży działki, która zostanie wpisana do aktu notarialnego.
Bez tych trzech elementów umowa nie będzie uznana za umowę przedwstępną i nie wywoła zamierzonych skutków prawnych.
Elementy dodatkowe (niezbędne w praktyce)
Dla pełnego bezpieczeństwa transakcji, każda dobrze skonstruowana umowa przedwstępna powinna również zawierać:
- Termin zawarcia umowy przyrzeczonej: Konkretna data (np. „do dnia 31.12.2025 r.”), do której strony zobowiązują się podpisać ostateczny akt notarialny.
- Ważna uwaga: Jak słusznie wskazano, jeżeli termin ten nie zostanie wyznaczony w ciągu jednego roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej, żadna ze stron nie może już żądać zawarcia umowy przyrzeczonej.
- Zabezpieczenie finansowe (zadatek lub zaliczka):
- Zadatek (rekomendowany dla kupującego): W razie niewykonania umowy przez sprzedającego, kupujący może żądać zwrotu podwójnej kwoty zadatku. Jeśli to kupujący się wycofa, zadatek przepada na rzecz sprzedającego.
- Zaliczka: Jest jedynie częścią zapłaty. W przypadku niedojścia do transakcji, zawsze podlega zwrotowi w nominalnej wysokości, niezależnie od tego, z czyjej winy nie doszło do zawarcia umowy.
- Oświadczenia sprzedającego: Kluczowy punkt dla bezpieczeństwa kupującego. Sprzedający powinien oświadczyć, że:
- Jest jedynym, pełnoprawnym właścicielem nieruchomości.
- Działka jest wolna od wszelkich wad prawnych, roszczeń i praw osób trzecich (np. służebności, hipoteki, umów dożywocia czy dzierżawy).
- Warunki rozwiązujące lub zawieszające: Zapisy precyzujące, co musi się wydarzyć, aby umowa weszła w życie lub została rozwiązana, np.:
- Warunek uzyskania przez kupującego pozytywnej decyzji kredytowej.
- Warunek uzyskania przez sprzedającego określonego zaświadczenia z urzędu.
- Postanowienia dotyczące kosztów: Kto i w jakiej części ponosi koszty związane z zawarciem umowy przedwstępnej i przyrzeczonej (np. opłaty notarialne, sądowe).
- Podpisy stron oraz data i miejsce zawarcia umowy.
Sporządzenie umowy z uwzględnieniem wszystkich powyższych punktów znacząco minimalizuje ryzyko i daje solidną podstawę prawną do dochodzenia swoich praw, gdyby druga strona nie wywiązała się ze swoich zobowiązań.
Umowa przedwstępna sprzedaży działki – na co zwrócić szczególną uwagę?
Podpisanie umowy przedwstępnej to moment, który w dużej mierze definiuje bezpieczeństwo całej transakcji. Zanim złożysz swój podpis, poświęć czas na dokładną analizę jej treści i weryfikację kluczowych informacji.
1. Weryfikacja stanu prawnego – Księga Wieczysta to podstawa
Najważniejszym krokiem jest gruntowne sprawdzenie danych. Poza weryfikacją tożsamości właściciela, absolutną podstawą jest analiza księgi wieczystej (KW) przypisanej do działki. Numer KW powinien być wpisany w umowie i jest łatwy do sprawdzenia online na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości (Elektroniczne Księgi Wieczyste).
Zwróć szczególną uwagę na działy:
- Dział II: Sprawdź, czy osoba wpisana jako właściciel to ta sama osoba, która z tobą podpisuje umowę.
- Dział III: Zweryfikuj, czy działka nie jest obciążona prawami osób trzecich, takimi jak służebność (np. prawo przechodu lub przejazdu), prawo dożywocia czy roszczenia.
- Dział IV: Upewnij się, czy nieruchomość nie jest obciążona hipoteką, np. z tytułu kredytu zaciągniętego przez sprzedającego.
2. Zadatek czy zaliczka? Zrozumienie kluczowej różnicy
Wybór między zadatkiem a zaliczką ma ogromne konsekwencje prawne w przypadku fiaska transakcji.
- Zaliczka: Jest to forma najbezpieczniejsza dla kupującego, który nie jest pewien finalizacji transakcji. Stanowi ona jedynie część ceny i w przypadku, gdy umowa ostateczna nie zostanie zawarta, jest w całości zwracana wpłacającemu, bez względu na przyczynę.
- Zadatek (Art. 394 Kodeksu cywilnego): To forma, która silniej zabezpiecza obie strony i mobilizuje do sfinalizowania umowy.
- Gdy do umowy nie dojdzie z winy kupującego – sprzedający ma prawo zachować zadatek.
- Gdy do umowy nie dojdzie z winy sprzedającego – kupujący ma prawo żądać zwrotu kwoty dwukrotnie wyższej (podwójnego zadatku).
- Jeśli obie strony zgodnie rozwiążą umowę lub żadna ze stron nie ponosi winy (np. z powodu zdarzeń losowych), zadatek podlega zwrotowi.
Ważna korekta: Należy sprostować powszechny mit. Zgodnie z orzecznictwem sądowym, jeśli w umowie użyto słowa „przedpłata” bez określenia jej charakteru, traktuje się ją jako zaliczkę, a nie zadatek. Aby kwota była traktowana jako zadatek, musi to być wyraźnie i jednoznacznie zapisane w umowie.
3. Forma umowy – gwarancja Twoich praw
Jak słusznie wskazano, umowa przedwstępna może mieć dwie formy, ale ich „moc” jest zupełnie inna.
- Zwykła forma pisemna: Jest tańsza, ale daje tzw. „słabszy skutek”. W razie uchylania się drugiej strony od zawarcia umowy przyrzeczonej, można liczyć jedynie na roszczenia odszkodowawcze (zwrot zadatku/zaliczki, ewentualne odszkodowanie). Nie można zmusić kontrahenta do sprzedaży działki.
- Forma aktu notarialnego: To opcja droższa, ale dająca „silniejszy skutek”. Jeśli któraś ze stron będzie unikać finalizacji transakcji, druga strona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem. Prawomocny wyrok sądu zastępuje oświadczenie woli drugiej strony i prowadzi do przeniesienia własności. Jest to najbezpieczniejsza forma, szczególnie dla kupującego.
Dokładne przeczytanie umowy, weryfikacja księgi wieczystej i świadomy wybór między zadatkiem a zaliczką oraz formą umowy to fundamenty, które pozwolą Ci spać spokojnie i bezpiecznie przejść przez cały proces zakupu nieruchomości.
Sprzedaj swoją nieruchomość za gotówkę do KupujemyM
Jeśli szukasz sposobu na pilną sprzedaż mieszkania albo domu, to KupujemyM.pl będzie świetnym rozwiązaniem.
Nie wierzysz? Przekonaj się i napisz do nas!
Wycena onlineNajczęściej zadawane pytania
Umowa przedwstępna to zobowiązanie stron do zawarcia w przyszłości umowy ostatecznej sprzedaży działki. Określa ona istotne warunki transakcji, takie jak cena, termin zawarcia umowy przenoszącej własność, przedmiot sprzedaży (działka) oraz wysokość zadatku lub zaliczki.
Kluczowe elementy to: dane stron, dokładne oznaczenie działki (numer ewidencyjny, obręb, adres, powierzchnia), cenę sprzedaży, termin zawarcia umowy ostatecznej oraz informację o zadatku lub zaliczce. Warto zawrzeć również zapisy dotyczące warunków, które muszą być spełnione przed finalizacją transakcji (np. uzyskanie pozwolenia na budowę).
Nie musi, ale jest to wysoce zalecane. Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego daje stronom znacznie silniejszą ochronę prawną. W przypadku niewykonania umowy, strona poszkodowana może dochodzić zawarcia umowy ostatecznej przed sądem. Umowa w zwykłej formie pisemnej pozwala jedynie na dochodzenie odszkodowania.
Jeśli umowa była w formie aktu notarialnego, strona poszkodowana może żądać przed sądem zawarcia umowy ostatecznej. Jeśli była to umowa w zwykłej formie pisemnej, strona poszkodowana może dochodzić jedynie odszkodowania za poniesioną szkodę. Dodatkowo, w przypadku zadatku, przy odstąpieniu od umowy z winy jednej ze stron, przepada on lub jest zwracany w podwójnej wysokości.
Najczęściej zadawane pytania
Umowa przedwstępna to zobowiązanie stron do zawarcia w przyszłości umowy ostatecznej sprzedaży działki. Określa ona istotne warunki transakcji, takie jak cena, termin zawarcia umowy przenoszącej własność, przedmiot sprzedaży (działka) oraz wysokość zadatku lub zaliczki.
Kluczowe elementy to: dane stron, dokładne oznaczenie działki (numer ewidencyjny, obręb, adres, powierzchnia), cenę sprzedaży, termin zawarcia umowy ostatecznej oraz informację o zadatku lub zaliczce. Warto zawrzeć również zapisy dotyczące warunków, które muszą być spełnione przed finalizacją transakcji (np. uzyskanie pozwolenia na budowę).
Nie musi, ale jest to wysoce zalecane. Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego daje stronom znacznie silniejszą ochronę prawną. W przypadku niewykonania umowy, strona poszkodowana może dochodzić zawarcia umowy ostatecznej przed sądem. Umowa w zwykłej formie pisemnej pozwala jedynie na dochodzenie odszkodowania.
