Zrzeczenie się służebności osobistej. Czy jest to możliwe?

Wiele poradników dotyczących bezpiecznego zakupu nieruchomości zwraca uwagę potencjalnych nabywców na kwestie związane ze służebnością osobistą. Są one bardzo ważne, ponieważ prawo szczególnie chroni osoby, na których rzecz ustanowiono taką służebność powiązaną z mieszkaniem. Wspomniane osoby dzięki służebności osobistej mieszkania zyskują dożywotnie prawo do użytkowania części nieruchomości mieszkaniowej. Co więcej, służebność osobista mieszkania zwykle wpływa na sposób użytkowania nieruchomości już po jej sprzedaży. Jak nietrudno się domyślić, perspektywa dzielenia domu lub lokalu z seniorem odstrasza praktycznie wszystkie osoby. Właśnie dlatego wielu internautów pyta, czy zrzeczenie się służebności osobistej jest możliwe. To ważna kwestia, bo warto pamiętać, że służebności osobiste oprócz mieszkania mogą dotyczyć również prawa przechodu lub przejazdu. Ten drugi przypadek jest szczególnie istotny dla właścicieli domów oraz gruntów.

Służebność osobista na ogół wygasa po śmierci uprawnionego

W celu przypomnienia podstawowych informacji o służebności osobistej warto zajrzeć do ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93). Wspomniany kodeks zwraca uwagę, że służebności osobiste są niezbywalne. Z drugiej strony, musi je respektować osoba, która weszła w posiadanie nieruchomości już po ustanowieniu służebności osobistej i jej wpisie do księgi wieczystej.

Kodeks cywilny przypomina również, że służebność osobista wygasa najpóźniej wraz ze śmiercią uprawnionej osoby. W praktyce służebność osobista najczęściej dotyczy prawa przechodu lub przejazdu albo wykorzystywania części nieruchomości mieszkaniowej (patrz: służebność mieszkania). Co ważne, żadnej służebności osobistej nie można nabyć poprzez zasiedzenie.

Zrzeczenie się służebności osobistej pomaga też przy kredycie

Warto wspomnieć, że szczególne uregulowania dotyczą służebności mieszkania. Osoba posiadająca taką służebność, może bowiem przyjąć małżonka oraz małoletnie dzieci. Inne osoby trzeba przyjąć do mieszkania, jeżeli są utrzymywane przez osobę posiadającą służebność lub potrzebne jej do prowadzenia gospodarstwa domowego.

Dzieci uprawnionego (z tytułu służebności) mają prawo pozostać w mieszkaniu (lokalu lub domu) również po osiągnięciu pełnoletności. Strony mogą dodatkowo umówić się, że po śmierci uprawnionej osoby, służebność mieszkania będzie przysługiwała również jej rodzicom, dzieciom i/lub małżonkowi. W tym wypadku uprawnień wynikających ze służebności nie można jednak przenosić dalej.

Służebność osobista jest kłopotliwa nie tylko w kontekście ewentualnej sprzedaży nieruchomości bez finansowania jej kredytem. Warto pamiętać, że umowy o ustanowienie służebności osobistej zwykle zawierają klauzulę przewidującą wpisanie tego obciążenia do księgi wieczystej nieruchomości.

Obecność służebności w księdze może stanowić pewien problem podczas wnioskowania o kredyt hipoteczny (przeznaczony do zakupu nieruchomości) lub pożyczkę hipoteczną na dowolny cel (dla aktualnego właściciela nieruchomości). Właśnie dlatego wiele osób pyta, na jakich zasadach możliwe jest zrzeczenie się służebności osobistej.

Zrzeczenie się służebności osobistej – kiedy będzie możliwe?

Przepisy kodeksu cywilnego potwierdzają, że służebność osobista (np. służebność mieszkania) może wygasnąć jeszcze przed śmiercią osoby do niej uprawnionej. Wspomniany kodeks mówi również, że do służebności osobistych stosuje się odpowiednie przepisy regulujące sposób funkcjonowania służebności gruntowych. Właśnie dlatego służebność osobista podobnie jak służebność gruntowa wygasa na skutek jej niewykonywania przez 10 lat (zobacz art. 293 par. 1 kodeksu cywilnego w związku z art. 297 kodeksu cywilnego).

Warto również wiedzieć, że właściciel nieruchomości może pozbyć się służebności osobistej jeśli osoba uprawniona wyrazi odpowiednią zgodę. Zrzeczenie się służebności osobistej przez uprawnionego jest możliwe w każdym momencie, o ile posiada on aktualnie zdolność do czynności prawnych. To szczególnie ważna kwestia w przypadku osób starszych.

Warto również pamiętać, że zrzeczenie się służebności osobistej, która została wpisana do księgi wieczystej, wymaga pomocy notariusza. W praktyce będzie potrzebne oświadczenie w formie aktu notarialnego albo co najmniej oświadczenie z podpisem poświadczonym przez notariusza.

Jeżeli zrzeczenie się służebności osobistej jest niemożliwe lub bardzo czasochłonne, a właściciel domu, gruntu albo lokalu chce szybko sprzedać swoją nieruchomość, to warto pamiętać o możliwościach, jakie daje skup nieruchomości. Ta usługa jest prowadzona przez wyspecjalizowane przedsiębiorstwa, które oferują np. skup mieszkań.

W przypadku takich profesjonalnych firm, jak KupujemyM.pl, elementem oferty jest także skup domów, czyli nieruchomości często posiadających znacznie większą wartość niż typowe „M”. Firm prowadzących skup nie odstrasza służebność osobista, zły stan lokum albo jego kiepska lokalizacja.