Pierwokup nieruchomości – kto może z niego skorzystać?

Prawo pierwokupu nieruchomości stanowi preferencję, z której dość często korzystają osoby używające przez długi czas mieszkanie albo działkę. Takie prawo w praktyce bywa bardzo korzystne, jeżeli jest np. połączone z bonifikatą, czyli obniżką ceny zakupu o określony procent. W takiej sytuacji pierwokup zapewnia bowiem wyłączne prawo do nabycia nieruchomości od państwa lub przedsiębiorstwa państwowego za kwotę stanowiącą ułamek rynkowej ceny.

Pierwokup nieruchomości – ogólne zasady

Pierwokup nieruchomości zgodnie ze swoją nazwą służy przyznaniu osobie fizycznej lub prawnej pierwszeństwa do nabycia domu, lokalu lub działki. Prawo pierwokupu może mieć dwie podstawy prawne. Pierwsza z nich to wcześniej sporządzona umowa. W drugim przypadku pierwokup wynika ze szczególnych przepisów ustawowych. Takie szczególne uregulowania określają np. zasady pierwszeństwa przy wykupie mieszkania od gminy lub przedsiębiorstwa państwowego.

Jeżeli w grę nie wchodzą szczegółowe przepisy, to zasady pierwokupu określa kodeks cywilny (zobacz artykuły 596 KC – 602 KC). Wspomniany kodeks informuje między innymi, że prawo pierwokupu jest niezbywalne i niepodzielne. Osoba posiadająca takie prawo, powinna zostać powiadomiona jeśli sprzedawca zawrze umowę sprzedaży z osobą trzecią. W przypadku nieruchomości osoba posiadająca prawo pierwokupu będzie miała miesiąc czasu na „podkupienie” sprzedawanego domu, lokalu lub gruntu (jeśli umowa nie przewiduje innego terminu). Wspomniany miesięczny termin nalicza się od daty otrzymania zawiadomienia o sprzedaży nieruchomości.

Prawo pierwokupu nieruchomości mieszkaniowej od gminy

Analizowane powyżej zasady pierwokupu (z kodeksu cywilnego) dotyczą zwykle transakcji realizowanych na wolnym rynku pomiędzy osobami prywatnymi albo przedsiębiorcami. W przypadku nieruchomości kupowanych od gminy lub Skarbu Państwa, zastosowanie znajdują inne regulacje. Ustawa o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. wskazuje między innymi zasady pierwszeństwa przy wykupie mieszkań należących do gminy.

Wspomniany akt prawny mówi, że pierwszeństwo w nabyciu mieszkania od gminy posiada osoba będąca aktualnym najemcą tego lokalu (z umową najmu zawartą na czas nieokreślony). Jeżeli gmina zdecyduje się sprzedać mieszkanie, to osoba posiadająca prawo pierwszeństwa do zakupu powinna otrzymać zawiadomienie i podjąć decyzję w ciągu 21 dni. Gdy zasady wykupu „M” są atrakcyjne, to warto z nich skorzystać. Wykupione mieszkanie później będzie można sprzedać – np. firmie prowadzącej skup nieruchomości.

Prawo pierwokupu nieruchomości lokalowej od firmy

Prawo pierwokupu dość często może również dotyczyć mieszkań zakładowych. W przypadku takich lokali zastosowanie znajduje ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o zasadach zbywania mieszkań będących własnością przedsiębiorstw państwowych, niektórych spółek handlowych z udziałem Skarbu Państwa, państwowych osób prawnych oraz niektórych mieszkań będących własnością Skarbu Państwa. Odrębne przepisy, które omówimy później, dotyczą mieszkań wykupywanych od PKP.

Wspomniana ustawa z 15 grudnia 2000 r. informuje, że prawo do pierwokupu mieszkania od przedsiębiorstwa państwowego mają osoby zasiedlające zakładowe „M” na podstawie umowy najmu na czas nieokreślony lub decyzji administracyjnej o przydziale oraz bliscy mieszkający z takimi najemcami w chwili ich śmierci. Mieszkanie zakładowe można wykupić również wtedy, gdy przed 12 listopada 1994 r. z obecnym właścicielem lokalu albo jego poprzednikiem prawnym została zawarta umowa najmu na czas pracy.

Osoby uprawnione do wykupu mieszkania zakładowego, mogą liczyć nie tylko na pierwszeństwo dotyczące transakcji. Bardzo ważna jest bonifikata wynosząca maksymalnie 95% wartości „M”. Tylko 5% ceny rynkowej lokum zapłacą emeryci i renciści albo samotni małżonkowie takich osób (wdowcy i wdowy). Ustawa z 15 grudnia 2000 r. informuje, że za każdy rok pracy u właściciela mieszkania lub w firmie powiązanej przysługuje bonifikata na poziomie 6%, a za każdy rok wynajmu – 3%. Warto skorzystać z tak preferencyjnych warunków. Sposobem zdobycia pieniędzy na wykup może być np. sprzedaż zadłużonego mieszkania własnościowego.

Prawo pierwokupu nieruchomości mieszkaniowej od PKP

Na korzystne zasady pierwokupu oraz bonifikaty mogą też liczyć obecni pracownicy Polskich Kolei Państwowych i firm powiązanych. Ustawa z dnia 8 września 2000 r. o komercjalizacji i restrukturyzacji przedsiębiorstwa państwowego „Polskie Koleje Państwowe” (Dz.U. 2000 nr 84 poz. 948) wskazuje, że to nie jedyne osoby, które są uprawnione do pierwokupu oraz bonifikaty. Podobne prawa mają również byli pracownicy PKP i powiązanych przedsiębiorstw, a także aktualni najemcy mieszkań kolejowych i spadkobiercy takich najemców.

Podobnie jak w przypadku wykupywania mieszkań od innych przedsiębiorstw państwowych, maksymalna bonifikata nie może przekroczyć 95%. Tak dużą zniżkę „z ustawy” otrzymają emeryci i renciści oraz wdowy i wdowcy po uprawnionych seniorach. Pozostałym osobom przysługuje bonifikata wynosząca 6% za każdy rok pracy i 3% za każdy kolejny rok wynajmu. Jeżeli pomimo bonifikaty cena wykupu jest wysoka, to pieniądze można zdobyć, sprzedając inną nieruchomość. Na polskim rynku działają firmy oferujące szybki skup nieruchomości (np. skup domu) na dogodnych warunkach.