Plan mieszkania – kiedy jest potrzebny?

Dzięki rozwojowi technologii informatycznej możemy zdalnie sprawdzać, jak wygląda dane mieszkanie. Mowa o funkcjonalności wirtualnych spacerów, które coraz częściej są dostępne również w przypadku droższych lokali z rynku wtórnego. Innym ciekawym przykładem sposobu obrazowania są trójwymiarowe rzuty lokali. Mimo popularności nowoczesnych rozwiązań tradycyjny plan mieszkania nie traci na ważności. W tym kontekście chodzi nie tylko o zakup i sprzedaż lokalu. Postanowiliśmy przedstawić wszystkie najważniejsze aspekty związane z takim planem. Warto pamiętać, że opisywane przez nas kwestie dotyczą także planów domu.

Funkcjonują różne rodzaje planów lokali i domów

Już na samym wstępie, warto zwrócić uwagę, że obecnie funkcjonują dwa główne rodzaje planów mieszkań. Mowa o tak zwanych planach sprzedażowych oraz planach architektonicznych. Deweloperzy w folderach reklamowych często publikują plany sprzedażowe, które są nieco uproszczone względem planów przygotowywanych przez architektów. Na planie sprzedażowym nie znajdziemy na przykład dokładnych wymiarów pomieszczeń, lecz tylko ich ogólną powierzchnię użytkową.

Plan architektoniczny zawiera dodatkowe informacje dotyczące między innymi przebiegu pionów wodno-kanalizacyjnych oraz instalacji. Na obydwu wspomnianych planach (architektonicznym i sprzedażowym) sprawdzimy natomiast podstawowe informacje związane np. z rozkładem pomieszczeń, orientacją lokalu względem stron świata, liczbą okien oraz rozróżnieniem między ścianami działowymi i nośnymi.

Warto wiedzieć, że zarówno obowiązująca ustawa deweloperska (z dnia 16 września 2011 r.), jak i nowa ustawa deweloperska (z dnia 20 maja 2021 r.) nie obliguje dewelopera do zaprezentowania potencjalnemu nabywcy planu mieszkania w formie dokładnego rzutu. Obowiązkowy jest jedynie ogólny rzut kondygnacji z zaznaczeniem danego lokalu, dołączany jako załącznik do prospektu informacyjnego. Opisywaną sytuację można postrzegać jako przykład pewnej luki w przepisach.

Tym niemniej, klienci deweloperów zwykle nie mają żadnych problemów ze sprawdzeniem dokładniejszej (architektonicznej) wersji planu mieszkania. Podczas jego przeglądania w siedzibie firmy deweloperskiej, można sprawdzić również inne ważne dokumenty:

• aktualny odpis księgi wieczystej nieruchomości,
• projekt budowlany całego bloku,
• kopię pozwolenia na budowę,
• potwierdzenie wpisu do KRS/CEiDG,
• sprawozdanie finansowe dewelopera za dwa ostatnie lata.

W przypadku planów nowych „M” trzeba uważać

W nawiązaniu do planów sprzedażowych warto wspomnieć o pewnej ważnej kwestii, na którą uwagę zwracają eksperci. Chodzi o to, że niektóre plany prezentowane przez deweloperów cechują się brakiem zachowania odpowiedniej skali. Najprościej rzecz ujmując, chodzi o to, że meble oraz takie elementy jak na przykład wanna lub kabina prysznicowa są nieco zmniejszone względem wymiarów pomieszczeń. W rezultacie małe mieszkanie wydaje się bardziej przestronne osobie oglądającej plan. Wspomniana praktyka jest oczywiście nieetyczna i można ją zgłosić do Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. W rzeczywistości okazuje się jednak, że problem wprowadzających w błąd planów mieszkań nie jest łatwy do rozwiązania.

O plany lokali można zapytać zarządcę budynku

Plan mieszkania jest ważny nie tylko dla nabywcy nowego „M”. Warto pamiętać, że takiego planu potrzebują też osoby zamierzające sprzedać lokum lub wykonać w nim poważniejszy remont. Właściciele nowszych mieszkań mogą znaleźć potrzebny plan na przykład w dokumentach przekazanych przez dewelopera, a nawet na archiwalnej stronie internetowej danej inwestycji. Jeżeli deweloper nie prezentuje już na swojej stronie www planów mieszkań sprzedawanych np. 10 lat temu, to zawsze można go poprosić o przesłanie odpowiedniego pliku na e-maila.

Sytuacja bywa nieco bardziej skomplikowana dla właścicieli starszych mieszkań. Jednak i w tym przypadku plan lokalu czasem jest możliwy do zdobycia. Warto pamiętać, że wiele mieszkań z czasów PRL-u zostało wybudowanych przez spółdzielnie, które nadal zarządzają wzniesionymi budynkami. Takie instytucje w swoich archiwach mogą posiadać plany architektoniczne każdego bloku. Trzeba podkreślić, że wspólnota mieszkaniowa również może udostępnić swojemu członkowi plan mieszkania (o ile oczywiście go posiada).

Wspomniany plan lokalu bywa elementem projektu budowlanego budynku, który powinien być przejęty i przechowywany przez wspólnotę (jako część dokumentacji technicznej bloku). Praktyka niestety pokazuje, że czasem dokumentacja techniczna budynków zarządzanych przez wspólnoty jest niekompletna. Zarządcy budynków nie chcą jej odtwarzać ze względu na duże koszty. Jeżeli nie istnieje możliwość zdobycia planu mieszkania od zarządcy budynku, to trzeba zlecić wykonanie takiego planu albo przygotować go samodzielnie (na podstawie własnych pomiarów). W Internecie znajdziemy narzędzia pozwalające wykonać prosty plan mieszkania (wystarczający do celów sprzedażowych).