Mieszkanie komunalne. Czym jest i co warto o nim wiedzieć?

Mieszkania komunalne stanowią własność gminy i wchodzą w skład mieszkaniowego zasobu gminnego. Dzięki zasobowi własnych mieszkań, gmina realizuje swoje ustawowe zadania w zakresie tworzenia warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej. W tym celu gmina zapewnia lokale w ramach m.in. najmu socjalnego i lokale zamienne, a także zaspokaja potrzeby mieszkaniowe gospodarstw domowych o niskich dochodach, czyli wynajmuje lokale komunalne. Jednak aby otrzymać komunalne mieszkanie, należy spełnić określone warunki. Wyjaśniamy zatem, kto może otrzymać mieszkanie od gminy w ramach najmu komunalnego. 

Mieszkanie komunalne – kto może się ubiegać?

Mieszkania komunalne są przeznaczone przede wszystkim dla tych, których nie stać na najem mieszkania na zasadach określonych przez rynek prywatny. Kryteria stanowiące komu mieszkanie komunalne przysługuje, określa uchwała gminy. Każda gmina samodzielnie i w sposób zróżnicowany określa warunki, jakie należy spełnić, by móc wnioskować o przyznanie mieszkania.

Kryteria te dotyczą, przede wszystkim, wysokości maksymalnego dochodu osiąganego w rodzinie, pierwszeństwa w przyznawaniu mieszkań komunalnych, warunków dokonywania zamiany mieszkania oraz ogólnego trybu rozpoznawania wniosków o przyznanie mieszkania. Na pierwszeństwo w przydziale mieszkań mogą liczyć np. osoby niepełnosprawne. Preferencje są wprowadzane np. poprzez specjalną punktację dla lokatorów. Osoby znajdujące się w trudnej sytuacji, dzięki dodatkowym punktom mogą szybciej dostać mieszkanie komunalne. Spełnienie kryterium dochodowego to jednak podstawa. 

Dochód osiągany w rodzinie powinien pozwalać na zapłatę miesięcznego czynszu za mieszkanie komunalne, nie umożliwiając jednocześnie zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych poprzez najem mieszkania na rynku prywatnym. Wnioskodawca musi złożyć np. deklarację o wysokości dochodów członków gospodarstwa domowego z trzech poprzednich miesięcy, oświadczenie o stanie majątkowym członków gospodarstwa domowego i zaświadczenie od pracodawcy/z urzędu skarbowego o dochodach. 

Częstym warunkiem (weryfikowanym przez urząd gminy) jest także brak posiadania tytułu prawnego do innej nieruchomości mieszkalnej w danej miejscowości oraz miejscowościach pobliskich (z tego samego lub graniczącego powiatu). Jeżeli gmina wykryje później, że najemca posiada prawo do własnego mieszkania lub do innego wynajmu w okolicy, to umowa najmu na mieszkanie komunalne zostanie wypowiedziana. Wypowiedzenie umowy najmu lokalu komunalnego następuje również w razie stwierdzenia podnajmu tego „M” innej osobie. 

Ile wynosi czynsz za lokal komunalny oraz mieszkanie socjalne?

Warto odnotować, że dla najbiedniejszych mieszkańców gminy oraz osób eksmitowanych (z orzeczonym prawem do mieszkania gminnego) są przeznaczone mieszkania pod najem socjalny. Cechują się one znacznie niższym czynszem niż mieszkania komunalne. Lokator mieszkania socjalnego płaci np. 2 zł/mkw. miesięcznie samego czynszu i pokrywa koszt mediów. Czynsz za mieszkanie komunalne jest bliższy stawki 10 zł/mkw. Najemca oczywiście płaci też za media.

Pamiętajmy jednak, że każda gmina ustala wysokość czynszu najmu mieszkania komunalnego indywidualnie. Z reguły jest on znacznie niższy, niż standardowy czynsz za mieszkanie na rynku prywatnym w danym rejonie. Wysokość czynszu jest ustalana w zależności od powierzchni lokalu, jego standardu oraz lokalizacji. Dokładne zasady polityki czynszowej określa  uchwała gminy w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu.

Podaż lokali komunalnych jest za mała – ile trzeba więc czekać?

Jeżeli spełniamy wszystkie niezbędne kryteria i gmina pozytywnie rozpatrzy nasz wniosek, wówczas trafiamy na listę oczekujących. Od tej pory musimy czekać, aż gmina zaoferuje nam konkretne mieszkanie na wynajem. Może nam ona przedstawić kilka propozycji. Jeżeli zdecydujemy się na oferowane mieszkanie, podpisujemy odpowiednią umowę najmu z gminą. Odrzucenie kilku ofert wynajmu mieszkań sprawia, że nie będzie można wynająć w najbliższym czasie lokum od gminy. Średni okres oczekiwania na mieszkanie komunalne to w Polsce 2 – 3 lata, ale w niektórych gminach wynik mocno się różni. 

Ile kosztuje wykup mieszkania komunalnego?

Gminy często chcą pozbyć się niektórych mieszkań ze swych zasobów mieszkaniowych, głównie ze względu na koszty ich utrzymywania. W tym celu samorządy oferują opcję wykupu mieszkania komunalnego. Przysługuje ona najemcy, który nie zalega z czynszem i opłatami za media. Gmina może wymagać, aby w budynku zebrała się określona liczba osób zainteresowanych wykupem. Na jego skutek powstanie wspólnota mieszkaniowa.

Warto jednak pamiętać, że decyzja o tym, które mieszkanie komunalne można wykupić, zawsze należy do gminy. Lokator nie może formułować roszczeń próbując wymusić to, że jego mieszkanie zostanie przeznaczone do sprzedaży. Jeżeli gmina zdecyduje się przeznaczyć dane mieszkanie na sprzedaż, to pierwszeństwo w nabyciu przysługuje osobie, która na podstawie przydziału lokalu komunalnego wynajmuje to mieszkanie na czas nieokreślony. Dość często ta sama osoba wcześniej poinformowała gminę o chęci wykupu.

Odmowna decyzja gminy może być spowodowana na przykład tym, że niedawno gmina w lokalu przeprowadziła na swój koszt remont kapitalny. To, ile kosztuje wykup mieszkania komunalnego, zależy od oceny rzeczoznawcy, który określa wartość rynkową nieruchomości. Aby uatrakcyjnić zakup, gmina często decyduje się na stosowanie bonifikaty znacznie obniżającej cenę wykupu. 

Wysokość bonifikaty, czyli rabatu przy wykupie jest różna w każdej gminie. Może być to nawet 90% lub 70%, a czasem jedynie 5% – 10% wartości rynkowej. Bonifikaty nierzadko przekraczają jednak 50%. Jest to więc zakup bardzo atrakcyjny, zwłaszcza że po upływie 5 lat można takie mieszkanie sprzedać bez konieczności zapłaty podatku PIT. 

Mieszkanie komunalne a mieszkanie socjalne – różnice

Wiele osób może się zastanawiać, czym różni się mieszkanie komunalne od mieszkania socjalnego. To drugie przeznaczone jest dla ludzi najbiedniejszych oraz nieposiadających prawa do innego lokalu własnościowego, spółdzielczego czy komunalnego. Mieszkania socjalne przysługują także osobom, co do których wydano wyrok eksmisyjny i muszą one opróżnić obecnie zajmowany lokal. Lokale socjalne cechuje niższy standard niż mieszkania komunalne, co powinno ułatwiać gminom zapewnianie takich lokali. 

W rzeczywistości jednak dostęp do mieszkań socjalnych jest ograniczony ze względu na dużą liczbę osób oczekujących i niewielką liczbę wolnych mieszkań, którymi gmina dysponuje. W ramach opisywania różnic między typami lokali gminnych, warto jeszcze dodać, że mieszkania komunalne to lokale wynajmowane na czas nieokreślony. W przypadku lokali socjalnych, ustawa nakazuje wynajmowanie na czas określony. Podobna zasada dotyczy tzw. pomieszczeń tymczasowych dla najemców bez prawa do mieszkania socjalnego, których dotknęła eksmisja.  

Czy można otrzymać mieszkanie komunalne po krewnym?

Dość często pojawiają się pytania dotyczące tego, czy po śmierci głównego najemcy mieszkanie komunalne „przepada”. Warto wiedzieć, że prawo daje możliwość wstąpienia w najem na podstawie artykułu 691 kodeksu cywilnego. Taką możliwość mają następujące osoby, które zamieszkiwały ze zmarłym najemcą w lokalu do chwili jego śmierci: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był zobowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.

Wstąpienie w najem mieszkania komunalnego jest możliwe jeśli domownicy zmarłego dostarczą gminie odpowiednie dokumenty. Warto dodać, że wstąpienie w najem lokalu komunalnego pozwala uniknąć regularnej weryfikacji dochodowej jeśli zmarły również jej nie podlegał. Osoby zawierające zupełnie nowe umowy najmu mieszkań komunalnych (od 21 kwietnia 2019 r.) nie unikną takiej weryfikacji i będą musiały nie częściej niż co 2,5 roku potwierdzać swoje dochody. Przekroczenie limitu dochodowego wyznaczonego przez gminę oznacza podwyżkę czynszu. 

Zobacz też

Opinie o skupie nieruchomości