Wzór umowy najmu okazjonalnego

Najem okazjonalny – czym jest ta forma wynajmu mieszkania, jakie punkty powinna zawierać umowa oraz z jakimi specjalistami się skonsultować w celu stworzenia idealnej umowy?

Umowa najmu okazjonalnego mieszkania to jedna z dostępnych form umów najmu, która powinna być pisemna i wymaga wizyty u notariusza. Wzór umowy najmu okazjonalnego może przybliżyć nam co powinien zawierać taki dokument.

Zobacz opinie o skupie nieruchomości

Co to jest najem okazjonalny?

Najem okazjonalny to forma umowy, opisana w Ustawie o ochronie praw lokatorów. Umowa najmu okazjonalnego musi być zawarta w formie pisemnej, na czas określony do maksymalnie 10 lat, i musi mieć załączniki: akt o poddaniu się egzekucji i wskazanie lokalu do wyprowadzki – jako zobowiązania najemcy. W przypadku braku możliwości wskazania własnego mieszkania do ewentualnej wyprowadzki, możliwe jest załączenie dodatkowego załącznika, w którym inna osoba wskazuje, że dane lokum będzie dostępne dla osoby wynajmującej w przypadku konieczności wyprowadzki. Oprócz głównej umowy należy spisać protokół zdawczo-odbiorczy, który będzie kluczowym dokumentem wskazującym stan i wyposażenie mieszkania. 

Kiedy wykorzystuje się umowę najmu okazjonalnego? 

Zazwyczaj sytuacja jest następująca: właściciel mieszkania czy innej nieruchomości nie korzysta z niej obecnie, przez co oddaje do użytku najemcy. To wskazanie możliwości wyprowadzenia się do innego lokum jest pewną formą zabezpieczenia, by właściciel mógł bez problemu ponownie korzystać z własnego mieszkania – nie będzie wówczas konieczne postępowanie sądowe w przypadku, gdy najemca odmówi wyprowadzki po zakończeniu umowy.

Wystarczy uzyskać wyłącznie klauzulę wykonalności w sądzie na akcie o poddaniu się egzekucji i można na tej podstawie zatrudniać komornika do wykonania eksmisji pod adres wskazany przez najemcę w jednym z załączników do umowy najmu okazjonalnego. Dzięki temu możliwe jest stosunkowo szybkie odzyskanie nieruchomości w skrajnych przypadkach – czyli konflikcie i odmowie wyprowadzki przez najemcę. Oczywiście wszystkie dokumenty muszą być oficjalnie zgłoszone do urzędu, by na ich podstawie niechciany lokator mógł zostać wyproszony przez komornika. Niezbędne jest załączenie poświadczenia zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego po rozpoczęciu najmu.

Zobacz nasz skup nieruchomości

Umowa najmu okazjonalnego – czym się różni od zwykłej umowy najmu?

Najem okazjonalny jest szczególnym rodzajem najmu, który zabezpiecza właściciela nieruchomości poprzez skuteczniejszą ochronę ich własności niż w przypadku zwykłego najmu. Najem okazjonalny bowiem umożliwia wynajmującemu, przede wszystkim prawo do eksmisji uciążliwego lokatora, który przykładowo odmówi opuszczenia lokalu po zakończeniu umowy. 

Należy pamiętać, że na podstawie zwykłej umowy najmu właściciel nieruchomości ma ograniczone prawa, jeśli chce się pozbyć niechcianego lokatora, ponieważ najemcę chronią przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, mówiącym o tym, że osoby nie można wyrzucić z własnego mieszkania, jeśli nie ma ona alternatywy w której mogłaby zamieszkać. Przepisy dotyczące najmu okazjonalnego są natomiast przepisami szczególnymi, które ograniczają prawa lokatorów, a poszerzają prawa i możliwości właścicieli wynajmowanej nieruchomości. 

Kto może podpisywać umowę najmu okazjonalnego?

Wynajmujący (lub właściciel) nie może być profesjonalistą rynku nieruchomości lub najmu – najczęściej jest to po prostu osoba fizyczna. Czasem, jeśli ktoś ma jednoosobową działalność lub nawet jeśli firma ma na wynajem mieszkanie, może skorzystać z najmu okazjonalnego, jeśli tylko najem lub zarządzanie nieruchomościami nie są w zakresie standardowej działalności i nie są zawarte w kodach PKD. Najemca nie może być osobą prawną (na przykład fundacja, spółka), umowę najmu okazjonalnego po stronie najemcy może podpisać wyłącznie osoba fizyczna, biorąc lokal w najem na własne potrzeby. 

Wycena online nieruchomości

Najem okazjonalny – wzór

Wzór umowy najmu okazjonalnego dostępny jest w wielu wariancjach. Najlepiej jest skorzystać z usług notariusza, który taką umowę dla nas przygotuje – mamy wówczas pewność, że jest ona prawidłowo skonstruowana i ma wartość prawną.

Dobrze jest, by taka umowa posiadała kilka wyszczególnionych paragrafów, takich jak:

• dane obu stron
• oświadczenia stron
• przedmiot umowy – czyli nieruchomość
• czynsz i opłaty eksploatacyjne
• obowiązki i prawa stron
• czas obowiązywania umowy
• kaucja
• egzekucja obowiązku opróżnienia lokalu
• wydanie i zwrot lokalu
• postanowienia końcowe

Najem okazjonalny – koszty

Przy podpisywaniu umowy najmu okazjonalnego na pewno trzeba liczyć się z kosztem aktu o poddaniu się egzekucji. Koszt takiej usługi jest ograniczony w artykule 19a ust. 7 ustawy o ochronie praw lokatorów i wynosi on maksymalnie 10% minimalnego wynagrodzenia. To cena wyłącznie za sporządzenie aktu, dodatkowo należy doliczyć koszt wypisu i ewentualnie poświadczenia podpisu na oświadczeniu o wskazaniu adresu do wyprowadzki. Oznacza to, że za usługi notariusza dotyczące załączników do umowy najmu okazjonalnego płaci się w 2022 roku od 350 do 450 złotych – w zależności od zakresu. Najemca może stawić się u notariusza sam z niezbędnymi dokumentami – obecność wynajmującego nie jest obowiązkowa. Należy wcześniej ustalić, kto pokrywa koszty notariusza: najczęściej bywa to wynajmujący, jednak to zależy od ustaleń obu ze stron: czasem każda ze stron płaci połowę, czasem najemca płaci za tę usługę. Nie ma oficjalnych ustaleń kto jest odpowiedzialny za uiszczenie takiej opłaty.

Ze względu na to, że najem okazjonalny pozwala na inne regulowanie obowiązków stron, niż jest to zapisane w Ustawie o ochronie praw lokatorów, dobrze jest albo zakupić wzór umowy najmu okazjonalnego od kancelarii prawnej specjalizującej się w takich umowach, albo dopasować lub nawet skonstruować taką umowę odpowiednią do własnych potrzeb i preferencji, jednak dobrze jest mieć opcję konsultowania zapisów z prawnikiem – tak aby skonstruował on ją w odpowiednim języku prawniczym oraz z zawartymi wszystkimi potrzebnymi elementami. Jeśli w całej procedurze korzysta się ze wsparcia pośrednika nieruchomości lub zarządcy najmu, który zajmuje się regularnie takimi umowami, należy się liczyć z dodatkowymi opłatami w tym zakresie.

Zobacz także sprzedaż hotelu lub pensjonatu

Ryzyko w najmie okazjonalnym

Najem i oddanie komuś w użytkowanie przedmiotu, jakim jest mieszkanie lub dom wraz z całym wyposażeniem, to dość ryzykowne postępowanie – w końcu oddajemy naszą własność zazwyczaj obcej osobie. Oczywiście istnieje możliwość zabezpieczenia się na różne sposoby – przykładowo za pomocą kaucji lub weksla, aczkolwiek zawsze pozostaje pewna doza ryzyka i straty jak nie pieniędzy, to czasu na naprawę ewentualnych szkód. Do tego dochodzi wartość sentymentalna nieruchomości. Dodatkowo zawsze pozostaje pewien margines niepewności, ponieważ do najmu stosuje się przepisy wielu ustaw, w tym również tych o komornikach sądowych i egzekucji, dotyczących postępowania komorniczego, w końcu przepisów – również z kodeksu karnego – chroniących lokatorów i zakazujących eksmisji “na bruk”. Z racji tego należy dokładnie przyłożyć się do stworzenia ważnej umowy między stronami i dopilnowania złożenia do urzędu wszystkich dokumentów, by w razie wystąpienia nieprzyjemnej sytuacji zniszczenia mienia, bądź odmowy opuszczenia lokalu przez najemcę po zakończonym okresie umowy – aby wynajmujący miał podparcie w postaci pełnoprawnej dokumentacji by wyprosić taką osobę z własnego lokalu. Zawsze warto podjąć dodatkowe kroki w celu sprawdzenia najemcy przed podpisaniem umowy, ubezpieczać się dodatkowo i korzystać z porad specjalistów, żeby dokładnie przestrzegać procedur w sytuacjach konfliktowych i spornych.

Chcesz sprzedać dom? Sprawdź nasz skup domów