Crowdfunding nieruchomości – na czym polega?

Przy założeniu średniej ceny polskiego „M” wynoszącej 9000 zł/mkw., nawet niewielkie lokum o powierzchni 40 mkw. kosztuje 360 000 zł. To oznacza wysoki próg wejścia dla inwestorów. Na całe szczęście, istnieje odpowiedź na problemy osób, które posiadając niewielkie wolne środki, mimo wszystko chciałyby zainwestować w nieruchomości. Chodzi o crowdfunding nieruchomościowy – formę inwestowania, którą postanowiliśmy opisać. Nasz artykuł wyjaśnia, jak można kupić nieruchomość „na spółkę” z innymi inwestorami i dobrze na tym zarobić poprzez crowdfunding. Warto zainteresować się tematem, bo crowdfunding w nieruchomościach to nowy i perspektywiczny trend, który zyskuje na popularności. 

Crowdfunding nieruchomości jako alternatywa np. dla lokat

Poziom oprocentowania depozytów jest regularnym powodem narzekań klientów banków. Warto w tym kontekście przypomnieć podwyżki stóp procentowych z 2022 r. oraz rekordową inflację, którą odnotowano w związku z kryzysem energetycznym. Pomimo wysokiego jak na polskie warunki oprocentowania lokat, ich rentowność po odliczeniu inflacji oraz podatku Belki była ujemna. Oczywiście sytuacja z lat 2022 – 2023 nie była pierwszą, w której posiadacze depozytów narzekali na ofertę banków. W 2024 r. inflacja wyraźnie zmalała, ale jednocześnie spadało też oprocentowanie lokat.

W związku z powyższym, trudno się więc dziwić rozczarowaniu wielu posiadaczy kapitału. Chodzi zwłaszcza o osoby, które ze względu na brak większych funduszy nie mogą sobie pozwolić na zakup drożejących nieruchomości. Pojedyncza transakcja nieruchomościowa wymaga bowiem kilkuset tysięcy złotych. Co zrobić w takiej sytuacji, aby mimo wszystko inwestować w nieruchomości? Wyjaśniamy czy crowdfunding nieruchomościowy może być alternatywą nawiązując do rosnącej popularności platform crowdfundingowych w Polsce. 

Zobacz, ile faktycznie wynoszą koszty zakupu nieruchomości.

 Model crowdfundingowy dotyczy nie tylko nieruchomości 

Wielu czytelników mogło już słyszeć słowo „crowdfunding”. Jest to prawdopodobne, ponieważ o crowdfundingu mówi się, chociażby w kontekście internetowych zbiórek pieniędzy na cele charytatywne. Crowdfunding jest jednym z przykładów szerszego zjawiska w postaci tzw. ekonomii współdzielenia (ang. sharing economy).

Inny przykład ekonomii współdzielenia to wypożyczanie samochodów na godziny lub planowanie wspólnych dojazdów poprzez specjalne platformy internetowe. Już od pewnego czasu wiadomo, że serwisy online mogą również służyć do gromadzenia i organizowania się inwestorów zainteresowanych jakimś konkretnym celem. Od kilku lat w Internecie działają też serwisy pomagające finansować inwestycje w nieruchomości. Wyjaśniamy zatem, jak inwestycja nieruchomościowa wygląda w modelu crowdfundingowym. 

Crowdfunding nieruchomościowy – co to za forma inwestowania?

W przypadku crowdfundingu o charakterze bardziej komercyjnym, często używane jest określenie „crowdinvesting”. Crowdfunding (crowdinvesting) nieruchomościowy już kilka lat temu zaczął zdobywać popularność w USA i krajach Europy Zachodniej. Po pewnym czasie ten sposób inwestowania pojawił się również w Polsce. Niezależnie od miejsca swojej ekspansji, crowdfunding nieruchomościowy jako forma inwestowania społecznościowego stanowi odpowiedź na dwa ważne problemy.

Po pierwsze, chodzi o dylematy osób, które posiadają zbyt mały kapitał, aby samodzielnie zainwestować w nieruchomość. Po drugie, nawet inwestorzy dysponujący większym kapitałem, dość często chcą zdywersyfikować ryzyko poprzez zakup udziałów w kilku nieruchomościach inwestycyjnych. Jest to bardzo dobre zachowanie typowe również dla przezornych inwestorów giełdowych, którzy nigdy nie inwestują wszystkich środków w jeden instrument finansowy. Jedno aktywo rzeczowe o dużej wartości uzyskane np. poprzez zakup mieszkania na wynajem, też generuje dodatkowe ryzyko. Dla każdego rozsądnego inwestora dywersyfikacja ryzyka to kluczowa sprawa, od której mocno zależy bezpieczeństwo inwestycji. 

Jak można inwestować w nieruchomości „na spółkę”?

Na podstawie tego, co wcześniej napisaliśmy, można wywnioskować, że crowdfunding nieruchomości jest rodzajem inwestowania „na spółkę”, który wyróżnia się grupowym zbieraniem potrzebnych środków. Innymi słowy, crowdfunding nieruchomości jest formą finansowania inwestycji, która cechuje się rozproszeniem udziałowców/inwestorów. Niektóre osoby mogą jednak zadać pytanie, w jaki sposób możliwe będzie zorganizowanie takiej formy inwestycji pod względem prawnym. Okazuje się, że obowiązujące przepisy dostarczają dobrej odpowiedzi. 

W przypadku tak zwanego crowdfundingu udziałowego, chodzi o możliwość powołania celowej spółki (zwykle z o.o.), która zostaje utworzona w celu realizacji konkretnego przedsięwzięcia na rynku nieruchomości. Na ogół inwestorzy wspólnie kupują nieruchomość. Przykładem może być zakup mieszkań oraz ich wynajem z perspektywą odsprzedaży po kilku latach. Polskie spółki crowdfundingowe czasem inwestują również w grunty i nieruchomości komercyjne (np. lokale użytkowe wynajmowane potem sieciowym sklepom). Niezależnie od rodzaju wybieranego aktywa (grunty, nieruchomości mieszkaniowe lub nieruchomości komercyjne), crowdfunding udziałowy funkcjonuje na podobnych zasadach. 

Inwestor może liczyć na okresowy oraz końcowy zysk

Warto pamiętać, że poprzez zakup określonej liczby udziałów (np. 5 udziałów po 3000 zł każdy) wspólnik spółki crowdfundingowej staje się również współwłaścicielem zakupionej nieruchomości. Po wpłacie środków i podpisaniu umowy przystąpienia do spółki, możliwe jest partycypowanie w zyskach z inwestycji. Chodzi zarówno o regularne zyski z najmu lub dzierżawy (wypłacane w formie dywidend), jak i spodziewany zysk z odsprzedaży nieruchomości po pewnym czasie. Zysk z odsprzedaży zakłada wzrost cen nieruchomości. Umowa spółki powinna określać m.in. dokładne zasady wypłaty zysków dla osób, które wybrały wariant grupowego inwestowania, a także warunki sprzedaży nieruchomości kupionej wcześniej przez tę spółkę. 

Być może zainteresuje Cię nasz artykuł: Wycena nieruchomości – gdzie ją przeprowadzić?

Crowdfunding jako forma inwestowania – uwaga na „haczyki „

Inwestorzy nie mogą zapominać, że wiele spółek crowdfundingowych realizuje zdecydowaną większość zysków dopiero po kilku latach (po odsprzedaży nieruchomości). Przeciętna spodziewana stopa zwrotu jest natomiast podawana jako wartość średnioroczna. Ze względu na zmienną koniunkturę na rynku nieruchomości, takiej stopy zysku nie można oczywiście z góry zagwarantować. 

Tak więc, nie warto wybierać crowdfundingu jeśli nie mamy wiedzy o rynku nieruchomości i nie potrafimy ocenić, czy zaproponowany wariant inwestycji (np. zakup starej kamienicy do remontu) jest faktycznie dobrym rozwiązaniem. Mimo możliwości odkupu udziałów przez spółkę, decydując się na inwestowanie społecznościowe dokładnie sprawdźmy zakładany model biznesowy i proces inwestycyjny. 

Jeżeli inwestor nie skorzysta z możliwości odkupu udziałów przez spółkę, to będzie musiał samodzielnie znaleźć następną osobę chętną na crowdfunding nieruchomościowy. Przed rozpoczęciem inwestycji w ramach crowdfundingu, na pewno warto też sprawdzić, czy zakładane cele w zakresie zysków są realistyczne, a osoby prowadzące spółkę mają branżowe doświadczenie. Ważną kwestią jest także możliwość sprawowania dobrej kontroli przez drobnych inwestorów – na przykład poprzez przyznanie im pewnej puli miejsc w radzie nadzorczej.

Nie tylko crowdfunding udziałowy pozwala na inwestycje w nieruchomości

Powyżej wyjaśniliśmy jak działa crowdfunding nieruchomości w modelu udziałowym, który w polskich warunkach jest najpopularniejszym wariantem. Warto jednak zdawać sobie sprawę, że nie tylko taki wariant crowdfundingu pozwala inwestować w nieruchomości (np. lokale na wynajem) z niewielkim kapitałem. Inwestycje nieruchomościowe pozwala również finansować tzw. crowdfunding dłużny (crowdfunding pożyczkowy). Polega on na tym, że inwestor (np. deweloper) zbiera kapitał od grupy innych inwestorów, a następnie, po ustalonym wcześniej okresie zwraca pożyczony kapitał oraz odsetki. 

Crowdfunding dłużny to zatem rozwiązanie zbliżone do pożyczki, ale trzeba zwrócić uwagę, że w tym przypadku również widoczny jest niski próg wejścia do inwestycji, bo inwestorzy w ramach finansowania społecznościowego pożyczają niewielkie kwoty. Dobrze widoczną zaletą crowdfundingu pożyczkowego nieruchomości jest możliwość zdywersyfikowania ryzyka. Inwestorzy ryzykujący niewielkie środki w ramach jednego projektu są bardziej skłonni do finansowania bardziej ryzykownych przedsięwzięć.

Oczywiście, w ramach premii za ryzyko, bardziej nietypowe projekty nieruchomościowe powinny zapewniać większy zwrot z inwestycji (generowany przez sprzedaż lub wynajem). Podobnie jak w przypadku crowdfundingu udziałowego, inwestorzy dzielą się zyskami, ale również dzielą się ryzykiem. Roczna stopa zwrotu mocno koreluje z poziomem ryzyka. Jednak nawet w przypadku projektów, które wydają się mniej ryzykowne, warto sprawdzić dokładnie, kim są osoby zbierające kapitał i planujące przedsięwzięcie inwestycyjne. Trzeba w tym kontekście pamiętać, że crowdfunding na ogół nie zapewnia środków ochrony kapitału. 

Platforma crowdfundingowa – co to takiego i jak działa?

Crowdfunding dotyczący nieruchomości (real estate crowdfunding) w polskich warunkach zadebiutował stosunkowo niedawno. Dlatego wiele osób może jeszcze nie znać części pojęć, z którymi wiąże się inwestowanie grupowe w nieruchomości. Przykładem takiego pojęcia są „platformy do inwestowania” (platformy crowdfundingu). Zgodnie z definicją przyjętą przez KNF, platforma crowdfundingowa to rozwiązanie cyfrowe udostępniane w Internecie otwartemu gronu odbiorców przez dostawcę usług crowdfundingowych. Taka platforma służy do prowadzenia zbiórek crowdfundingowych na cele inwestycyjne. 

Obecnie każda rodzima platforma oferująca usługi z zakresu crowdfundingu inwestycyjnego w Polsce (np. crowdfunding udziałowy nieruchomości lub crowdfunding dłużny) musi posiadać zezwolenie od Komisji Nadzoru Finansowego. Taki wymóg obowiązuje od 10 listopada 2023 roku. Firmy oferujące crowdfunding nieruchomościowy jako formę inwestowania w Polsce, ale zarejestrowane za granicą, podlegają pod tamtejszy nadzór finansowy. Warto pamiętać, że inwestowanie w nieruchomości za pośrednictwem platform z siedzibą poza Unią Europejską bywa bardziej ryzykowne. Warto sprawdzać między innymi opinie inwestorów – nawet jeśli inwestycja nie wymaga dużego kapitału. Rzetelność platformy to bowiem podstawa. 

Jak crowdfunding jako model inwestycyjny wpływa na rynek nieruchomości?

Crowdfunding umożliwia wejście na rynek nieruchomości wielu osobom, które wcześniej nie traktowały nieruchomości jako elementu swojego portfela inwestycyjnego (np. ze względu na ograniczone środki). Popularność crowdfundingu w Polsce nie jest jeszcze bardzo duża. Mimo tego, można przyjąć, że stopniowa popularyzacja tej metody inwestowania zwiększy potencjał inwestycyjny niektórych nieruchomości. Przykładem są projekty, które ze względu na konieczność budowy lub wyremontowania nieruchomości o sporej powierzchni wymagają dużego kapitału. Wcześniej takie przedsięwzięcia mogli realizować tylko duzi inwestorzy. Od kiedy crowdfunding nieruchomości zyskuje na popularności w Polsce, sytuacja uległa zmianie. 

Crowdfunding nieruchomości w Polsce – jakie ma perspektywy?

Tak jak już wspomnieliśmy, crowdfunding zagościł w Polsce stosunkowo niedawno. Niemniej jednak wydaje się, że inwestowanie za pośrednictwem platform crowdfundingowych może mieć dobre perspektywy na polskim rynku nieruchomości. Taki model finansowania społecznościowego dla przedsięwzięć gospodarczych nieco kompensuje bowiem brak możliwości inwestowania w polskie spółki typu REIT. Zaletą crowdfundingu nieruchomości jest też ułatwienie inwestowania w takich krajach jak Polska, gdzie aktywa finansowe są skromne.