Rozbiórka budynku zgodnie z prawem. Jak ją przeprowadzić?

Rozbiórka obiektu budowlanego bywa nieunikniona — czy to z powodu planowanej modernizacji lub przebudowy, czy też konieczności usunięcia budynku ze względów bezpieczeństwa. Mimo iż wydaje się to operacją zdecydowanie mniej skomplikowaną niż budowa, proces ten również jest ściśle regulowany prawnie, w szczególności przez ustawę Prawo budowlane. Gdy właściciel podejmuje decyzję o wyburzeniu starego domu, powinien wiedzieć, jak należy dokonać rozbiórki legalnie i z zachowaniem zasad BHP. Z drugiej strony, nieznajomość podstawowych przepisów prawa budowlanego i wyburzenie bez pozwolenia lub zgłoszenia, może skończyć się nie tylko sankcjami prawnymi, ale również groźnym wypadkiem. Wyjaśniamy, co trzeba wiedzieć, aby rozpocząć pracę!

Różnica między budową a rozbiórką obiektu w prawie budowlanym

Zakres prac związanych z budową w oczywisty sposób różni się od tych związanych z rozbiórką. Niemniej jednak ustawa Prawo budowlane określa oba zjawiska dokładnie tak samo i nakłada na nie te same obowiązki, w tym: wykonania odpowiednich projektów, uzyskania pozwoleń lub dokonania zgłoszeń do właściwego urzędu. W wielu przypadkach roboty rozbiórkowe wymuszają na właścicielu posesji posiadanie odpowiedniej zgody, tak samo, jak pozwolenia na budowę domu.

Budowa domu wiąże się z postawieniem budowli na gruncie i nadaniem jej numeru administracyjnego. Wyburzenie budynku, czyli jego fizyczne usunięcie z powierzchni działki skutkuje również usunięciem jego numeru. Tym samym zostaje również zmieniony stan prawny całej posesji oraz zostanie uporządkowany stan prawny w księdze wieczystej.  Działkę po rozbiórce można sprzedać, ale nowy właściciel przejmie prawo tylko do gruntu. O pozwolenie na nową budowę będzie musiał się starać od początku.

Jeżeli nieruchomość nie jest przeznaczona do rozbiórki, tylko jest w złym stanie technicznym, można ją sprzedać razem z działką firmie Kupujemym.pl. Takie rozwiązanie jest korzystne ze względu na szybkie uzyskanie środków finansowych i pozbycie się problematycznej nieruchomości.

Rozbiórka budynku bez formalności — czy to możliwe?

Art. 28 Ustawy Prawo budowlane określa, że prace budowlane (a za takie uznawana jest właśnie rozbiórka budynku) może wykonywać wyłącznie na podstawie decyzji odpowiedniego urzędu ds. administracji architektoniczno-budowlanej. Oznacza to, że właściciel nieruchomości ma obowiązek uzyskania pozwolenia na rozbiórkę.

Niemniej w tym przypadku prawo przewiduje wiele wyjątków, kiedy można przeprowadzić obiektu budowlanego na podstawie zgłoszenia lub też bez niego. 

Zakres prac rozbiórkowych bez formalności jest ograniczony, ale dopuszcza się taką możliwość, jeśli dotyczy ona:

• obiektu lub urządzenia budowlanego, których budowa nie wymaga pozwolenia na budowę — budynki te nie mogą jednak podlegać ochronie jako zabytki, ani też być objęte ochroną konserwatorską;
• budynków znajdujących się na terenach zamkniętych zgodnie z decyzją ministra obrony narodowej.

W przypadku jakich budynków nie potrzebujesz pozwolenia na rozbiórkę? Lista ta uwzględnia m.in.:

1. Parterowe budynki gospodarcze o powierzchni nieprzekraczającej 150 m².
2. Parterowe budynki o powierzchni zabudowy do 35 m² i wysokości mniejszej niż 8 m.
3. Altany i wiaty, których powierzchnia wynosi nie więcej niż 35 m², a wysokość nie więcej niż 5 m.
4. Zewnętrzne schody i tarasy do 2 m wysokości;
5. Oczka i baseny wodne znajdujące się na terenie działki.

Pełen zakres tych budynków znajdziesz w art. 28 ust. 2 Prawa budowlanego.

Wyburzenie budynku — kiedy trzeba uzyskać pozwolenie na rozbiórkę?

Wyburzenie domu wymaga sprawdzenia szeregu kryteriów, które warunkują pozytywną decyzję o pozwoleniu na rozbiórkę. Wśród takich czynników najczęściej wymienia się kwestie oddziaływania na środowisko lub zagospodarowania przestrzennego, konieczność przeprowadzenia specjalistycznych prac budowlanych czy też zapewnienie odpowiedniego poziomu bezpieczeństwa.

Uzyskanie pozwolenia na rozbiórkę obiektu jest wymagane w przypadku:

• obiektów wpisanych do rejestru zabytków, uznanych za pomnik historii, wpisanych na Listę Skarbów Dziedzictwa, podlegających ochronie konserwatorskiej lub zlokalizowanych w parku kulturowym;
• budynków znajdujących się na terenach objętych planem zagospodarowania przestrzennego, który wskazuje konieczność uzyskania pozwolenia.
• obiekty o wysokości przekraczającej 8 m, jeżeli odległość od granicy działki jest mniejsza niż połowa wysokości tych budynków.

Wniosek o pozwolenie na rozbiórkę należy zgłosić w odpowiedniej instytucji: urzędzie miasta na prawie powiatu, urzędzie wojewódzkim (w wyjątkowych sytuacjach) lub w starostwie powiatowym. Od 2021 roku możliwe jest również złożenie wniosku w wersji elektronicznej za pomocą portalu e-Budownictwo.

We wniosku należy zawrzeć:

• dane inwestora (czyli właściciela budynku);
• dane nieruchomości;
• lokalizację rozbiórki;
• zgodę właściciela nieruchomości na rozebranie budynku;
• opis planowanych prac rozbiórkowych;
• dokument opisujący sposób zapewnienia bezpieczeństwa prac.

W przypadku budynków objętych przepisami szczególnymi (np. znajdujących się na obszarze chronionym) należy dołączyć do wniosku również opinie lub pozwolenia innych organów, a niekiedy także projekt rozbiórki.

Zgłoszenie rozbiórki budynku — kiedy jest wymagane?

W sytuacji, gdy wyburzenie domu lub innej budowli nie wymaga pozwolenia na budowę, wystarczy samo zgłoszenie zamiaru rozbiórki. Kiedy należy złożyć zgłoszenie? Jeszcze przed rozpoczęciem prac, najlepiej z odpowiednio dużym wyprzedzeniem. Trzeba pamiętać, że wyburzenie budynku może zostać odrzucone przez organ administracji architektoniczno-budowlanej — decyzja o sprzeciwie wobec rozbiórki powinna wpłynąć do właściciela w przeciągu 21 dni. Jeżeli to nie nastąpi, można przystąpić do rozbiórki domu. 

Warto nadmienić, że po wydaniu decyzji pozytywnej, rozbiórka budynku musi nastąpić w terminie do trzech lat od terminu zgłoszonego we wniosku. W przeciwnym razie trzeba ponownie zgłosić zamiar rozbiórki.

W jakich sytuacjach wystarczy zgłoszenie robót rozbiórkowych? Właściwa ustawa wymienia dwa przypadki:

• rozbiórka budynków o wysokości mniejszej niż 8 m, jeżeli odległość od granicy działki jest nie mniejsza niż połowa ich wysokości;
• linii energetycznej napowietrznej o napięciu od 1 kV do 110 kV.

Postępowanie w przypadku zgłoszenia wyburzenia budynku przebiega podobnie, co uzyskanie pozwolenia. Stosowny dokument należy złożyć odpowiednio w urzędzie miasta na prawach powiatu, urzędzie dzielnicowym, starostwie powiatowym lub internetowo. Powinien on zawierać:

• dane inwestora;
• dokładne określenie miejsca rozbiórki;
• zakres wykonywanych prac;
• terminu rozpoczęcia prac;
• dodatkową dokumentację — jest ona zależna od sposobu wyburzenia i obowiązuje, jeśli rozbiórka prowadzona jest metodą strzałową (wtedy wymaga się również obecności kierownika rozbiórki) oraz metodą wybuchową.

Ważne! 

Wyburzenie budynku może również nastąpić w trybie nadzwyczajnym bez pozwolenia. Dotyczy to wyłącznie budowli, której grozi szybkie zawalenie i stanowi ona bezpośrednie zagrożenie bezpieczeństwa ludzi. W takiej sytuacji właściciel nieruchomości jest nie tylko uprawniony, ale wręcz zobowiązany do podjęcia stosownych kroków. Jednocześnie ma on obowiązek bezzwłocznie po rozpoczęciu robót budowlanych uzyskać pozwolenie na rozbiórkę dokonać jej zgłoszenia do odpowiedniego organu.

W innych przypadkach rozpoczęcie rozbiórki budynku bez pozwolenia jest samowolą budowlaną. Właściciel, który się tego dopuści, musi liczyć się z wysokimi sankcjami prawnymi oraz kosztami.

Ile kosztuje rozbiórka budynku?

Rozbiórka budynku to proces, który wymaga nie tylko odpowiedniego sprzętu i fachowej ekipy, lecz także ścisłego przestrzegania obowiązujących przepisów, co pociąga za sobą stosunkowo wysokie koszty. Przykładowo, cena za wyburzenie 1 metra kwadratowego budynku w Polsce zawiera się w przedziale od 100 za nieskomplikowane prace do nawet 400 w przypadku dużych konstrukcji żelbetowych. 

Poza tym koszt rozbiórki zależy również od:

• rodzaju obiektu i jego lokalizacji — cenę podnosi m.in. trudny dostęp do nieruchomości;
• obecność potencjalnie niebezpiecznych materiałów budowlanych, których usunięcie wymaga specjalistycznych prac;
• metoda rozbiórki — mechaniczna, strzałowa, wybuchowa oraz rozbiórka ręczna; dwie pierwsze metody są najdroższe.

W kosztorysie powinny znaleźć się również wydatki na zagospodarowanie odpadów budowlanych, co może stanowić pokaźną część budżetu. Warto więc skontaktować się ze specjalistyczną firmą, która przygotuje Ci dokładny zakres działań oraz ich koszt.

Zobacz też

Opinie o skupie nieruchomości