Blog

Ile wynosi prowizja pośrednika nieruchomości? Jak oszacować, ile bierze agent i czy istnieje maksymalna prowizja?

data 12.11.2025 ▪ czas czytania 7 min czytania ▪ Tomasz Kubacki

Spis treści

Decyzja o sprzedaży lub zakupie mieszkania to jedna z najważniejszych transakcji w życiu. Większość osób, chcąc zapewnić sobie bezpieczeństwo i sprawność procesu, decyduje się na współpracę z biurem nieruchomości. Wiąże się to jednak z kluczowym pytaniem: ile bierze pośrednik nieruchomości? Czy istnieje odgórnie narzucona stawka? Czy agent może żądać dowolnej kwoty? W tym poradniku przeanalizujemy, ile realnie wynosi prowizja agenta nieruchomości, od czego zależy jej wysokość i czy polskie prawo określa jej górną granicę.

Ile wynosi prowizja pośrednika nieruchomości w praktyce rynkowej?

Na wstępie należy zaznaczyć: nie istnieje żaden oficjalny, prawnie narzucony cennik usług pośrednictwa. Stawki są wynikiem wolnego rynku i indywidualnych negocjacji.

Mimo to, analiza rynkowa pozwala określić pewne widełki. Zazwyczaj prowizja pośrednika nieruchomości przy sprzedaży wynosi od 2% do 4% wartości transakcyjnej nieruchomości.

Standard rynkowy: Najczęściej spotykaną stawką jest 3% od ceny sprzedaży.
Nieruchomości luksusowe: W przypadku drogich apartamentów czy domów (wartości kilku milionów złotych), stawki procentowe są często niższe (np. 1,5% – 2,5%), choć kwotowo nadal stanowią duże wynagrodzenie.
Mniejsze miejscowości/niższa wartość: Przy nieruchomościach o niskiej wartości (np. poniżej 150 tys. zł), agenci często stosują prowizję kwotową (np. minimum 4000 zł), gdyż procentowa stawka byłaby dla nich nieopłacalna.

Ważna uwaga: Prawie zawsze podawane stawki są kwotami netto, do których należy doliczyć 23% podatku VAT. Stawka 3% netto to w rzeczywistości 3,69% brutto, co warto uwzględnić w swoich kalkulacjach.

Co właściwie obejmuje prowizja agenta nieruchomości?

Wysokość wynagrodzenia często budzi kontrowersje, zwłaszcza gdy klienci sprowadzają pracę agenta jedynie do „pokazania mieszkania”. W rzeczywistości profesjonalna prowizja dla pośrednika nieruchomości powinna pokrywać cały proces sprzedażowy, który obejmuje m.in.:

Analizę rynku i pomoc w ustaleniu realistycznej ceny ofertowej.
Profesjonalną sesję zdjęciową, wideo lub spacer 3D.
Stworzenie skutecznego opisu i strategii marketingowej.
Promocję oferty na portalach ogłoszeniowych (często kosztowne pakiety).
Odbieranie telefonów i wstępną selekcję klientów.
Organizację i przeprowadzanie prezentacji nieruchomości (często o różnych porach).
Prowadzenie negocjacji w imieniu klienta.
Pomoc w weryfikacji stanu prawnego nieruchomości i skompletowaniu dokumentów do aktu notarialnego.
Obecność i wsparcie podczas podpisywania umowy przedwstępnej i końcowej.

Im szerszy zakres usług i im bardziej renomowane biuro, tym wyższe może być oczekiwane wynagrodzenie.

Czy istnieje ustawowa maksymalna prowizja pośrednika nieruchomości?

To kluczowe pytanie dla wielu klientów: czy prawo chroni mnie przed wygórowanymi żądaniami agenta? Odpowiedź brzmi: nie, nie istnieje.

W polskim prawie nie znajdziemy żadnego przepisu, który określałby, ile maksymalnie może wynosić maksymalna prowizja pośrednika nieruchomości.

Stało się tak na skutek tzw. ustawy deregulacyjnej (formalnie Ustawa z dnia 13 czerwca 2013 r. o zmianie ustaw regulujących wykonywanie niektórych zawodów), która weszła w życie 1 stycznia 2014 roku. Zlikwidowała ona licencje zawodowe pośredników i zniosła regulacje dotyczące stawek minimalnych czy maksymalnych.

Obecnie jedynym aktem prawnym regulującym tę kwestię jest Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Kluczowy jest jej art. 180, który dotyczy umowy pośrednictwa.

Art. 180 ust. 3a. Umowa pośrednictwa wymaga zachowania formy pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności.

Co to oznacza dla klienta? Oznacza to, że wysokość prowizji jest wyłącznie kwestią umowną między klientem a biurem nieruchomości. Agent może zaproponować 1%, 5% lub nawet 10% – a od klienta zależy, czy taką ofertę przyjmie i podpisze umowę.

Wspomniany rygor nieważności jest jednak kluczowy. Jeśli agent nie posiada z klientem ważnej umowy (pisemnej lub elektronicznej), a próbuje żądać zapłaty po znalezieniu klienta, jego roszczenie jest bezpodstawne.

Kto płaci prowizję przy kupnie mieszkania – sprzedający, kupujący czy obie strony?

Historycznie na polskim rynku normą było, że prowizję płacił zarówno sprzedający (za znalezienie klienta), jak i kupujący (za znalezienie oferty). Dziś rynek jest bardziej zróżnicowany.

Odpowiedź na pytanie, kto płaci prowizję przy kupnie mieszkania, zależy wyłącznie od modelu, w jakim pracuje dane biuro i zapisów w umowie.

Płaci tylko Sprzedający (model najczęstszy): To najbardziej przejrzysty model. Sprzedający podpisuje umowę z agentem i zobowiązuje się zapłacić mu np. 3% prowizji. Kupujący nie płaci agentowi nic (często jest to wabik marketingowy „0% prowizji dla kupującego”). Oczywiście, prowizja ta jest już wkalkulowana przez sprzedającego w cenę ofertową.
Płacą obie strony (model podzielony): Zdarza się, że agent podpisuje umowę ze sprzedającym (np. na 2%) i jednocześnie świadczy usługę dla kupującego (np. aktywnie szukał dla niego nieruchomości) i od niego również pobiera prowizję (np. 2%). Jest to legalne, o ile obie strony podpisały stosowne umowy.
Płaci tylko Kupujący (model rzadki przy sprzedaży): Czasem kupujący zatrudnia agenta (jako „poszukiwacza”), aby ten znalazł dla niego idealną nieruchomość na rynku (także prywatnym). Wtedy to kupujący płaci prowizję za usługę.

Zawsze należy pamiętać, że prowizję płaci ta strona, która zawarła z pośrednikiem umowę o świadczenie usług.

Ile bierze biuro nieruchomości za sprzedaż mieszkania, czyli analiza umowy

Wiedząc, że prowizja jest w 100% negocjowalna, to właśnie umowa pośrednictwa staje się najważniejszym dokumentem. Zanim cokolwiek podpiszesz, musisz precyzyjnie sprawdzić, ile bierze biuro nieruchomości za sprzedaż mieszkania i kiedy będzie żądać zapłaty.

Zwróć uwagę na:

Precyzyjne określenie wynagrodzenia: Czy to procent, czy kwota? Czy jest to kwota netto czy brutto?
Moment płatności: To krytycznie ważny zapis. Najkorzystniejszy dla klienta jest zapis, że prowizja płatna jest po podpisaniu końcowego aktu notarialnego (przeniesienia własności). Należy unikać biur, które żądają całości prowizji już przy umowie przedwstępnej.
Umowa na wyłączność vs. umowa otwarta: Umowy na wyłączność (gdzie tylko jedno biuro ma prawo do sprzedaży) często wiążą się z możliwością negocjacji niższej prowizji, gdyż agent ma gwarancję wynagrodzenia za swoją pracę.
Zakres usług: Czy umowa gwarantuje konkretne działania marketingowe, czy jest to ogólny zapis o „podjęciu czynności”?

Alternatywa dla sprzedaży z agentem – skup nieruchomości

Proces sprzedaży przez biuro nieruchomości bywa czasochłonny. Mimo zatrudnienia agenta, sprzedaż może trwać miesiącami, wiąże się z licznymi prezentacjami i niepewnością co do finalizacji transakcji. Do tego dochodzi koszt prowizji pośrednika, który obniża realny zysk ze sprzedaży.

Dla osób, którym zależy przede wszystkim na czasie, pewności transakcji i uniknięciu dodatkowych kosztów, istnieje alternatywa rynkowa: skup nieruchomości za gotówkę.

Skup nieruchomości to usługa oferowana przez wyspecjalizowane firmy, które kupują nieruchomości bezpośrednio od właścicieli, płacąc gotówką. Jest to rozwiązanie diametralnie różne od tradycyjnego pośrednictwa.

Najważniejsze różnice w kontekście kosztów to:

Brak prowizji: Sprzedając nieruchomość bezpośrednio do firmy skupującej, właściciel nie płaci żadnej prowizji pośrednika. Cała uzgodniona kwota trafia do sprzedającego.
Szybkość: Transakcja często zamykana jest w ciągu kilku dni, a nie miesięcy.
Gotówka: Firma dysponuje własnym kapitałem, co eliminuje ryzyko związane ze zdolnością kredytową kupującego.
Wygoda: Sprzedający unika procesu marketingu, uciążliwych prezentacji i negocjacji.

Oczywiście, model ten ma swoją cenę – oferta cenowa firmy skupującej jest zazwyczaj niższa niż maksymalna cena rynkowa możliwa do osiągnięcia przy długiej sprzedaży przez agenta. Jest to jednak świadomy wybór dla osób, które cenią czas, pewność i natychmiastową płynność finansową ponad maksymalizację zysku w nieokreślonej przyszłości.

Sprzedaj swoją nieruchomość za gotówkę do KupujemyM

Jeśli szukasz sposobu na pilną sprzedaż mieszkania albo domu, to KupujemyM.pl będzie świetnym rozwiązaniem.

Nie wierzysz? Przekonaj się i napisz do nas!

Wycena online

Najczęściej zadawane pytania

Ile standardowo wynosi prowizja pośrednika nieruchomości?

Prowizja jest zawsze ustalana umownie. W praktyce rynkowej przy sprzedaży wynosi ona najczęściej od 2% do 6% ceny transakcyjnej (zazwyczaj ok. 3% netto). W przypadku wynajmu jest to przeważnie równowartość jednomiesięcznego czynszu (netto). Do kwoty prowizji należy zawsze doliczyć 23% podatku VAT.

Czy istnieje prawnie określona maksymalna prowizja dla agenta?

Nie. W Polsce nie ma żadnych ustawowych limitów – ani minimalnych, ani maksymalnych – dotyczących wysokości wynagrodzenia pośrednika. Stawka prowizji jest kwestią swobodnej umowy między agencją a klientem i powinna być precyzyjnie określona w umowie pośrednictwa. Rynek reguluje te stawki w sposób naturalny.

Jak oszacować prowizję przy sprzedaży mieszkania i czy można ją negocjować?

Aby oszacować prowizję, należy pomnożyć oczekiwaną cenę sprzedaży przez stawkę procentową agencji (np. 600 000 zł * 3% = 18 000 zł) i dodać 23% VAT (18 000 zł + 4 140 zł = 22 140 zł brutto). Prowizja jest jak najbardziej negocjowalna. Warto negocjować, zwłaszcza podpisując umowę na wyłączność.

Kto płaci prowizję – sprzedający czy kupujący?

To zależy od umowy. Najczęściej prowizję płaci strona zlecająca usługę (czyli sprzedający). Zdarza się jednak, że agencja pobiera wynagrodzenie od obu stron transakcji – musi to być jasno zaznaczone w umowach. Coraz rzadziej spotyka się model, w którym to kupujący płaci całość prowizji za znalezienie nieruchomości.