Blog

Ile lat trwa nabycie nieruchomości przez zasiedzenie?

03.11.2025 ▪ 9 min czytania ▪ Tomasz Kubacki

Nabycie własności nieruchomości nie zawsze wiąże się z podpisaniem aktu notarialnego. Polskie prawo przewiduje instytucję, która pozwala stać się właścicielem gruntu, domu czy mieszkania poprzez sam upływ czasu i faktyczne nim władanie. Mowa o zasiedzeniu. Kluczowym pytaniem, które zadają sobie osoby w takiej sytuacji, jest: ile lat trwa zasiedzenie nieruchomości? Odpowiedź nie jest jednoznaczna i zależy od jednej, kluczowej okoliczności – dobrej lub złej wiary posiadacza. Wyjaśnimy, jak liczyć terminy, jakie warunki trzeba spełnić i jak te zasady odnoszą się do skomplikowanych przypadków, takich jak spadek czy własność państwowa.

Co to jest zasiedzenie i kim jest posiadacz samoistny?

Zanim przejdziemy do lat, musimy zrozumieć istotę zasiedzenia. Jest to nabycie prawa (najczęściej prawa własności) na skutek długotrwałego posiadania tego prawa przez osobę, która formalnie właścicielem nie jest.

Fundamentem zasiedzenia jest posiadanie samoistne. To kluczowe pojęcie, zdefiniowane w art. 336 Kodeksu cywilnego. Posiadaczem samoistnym jest ten, „kto rzeczą faktycznie włada jak właściciel”.

Co to oznacza w praktyce? Taka osoba musi zachowywać się tak, jakby była pełnoprawnym właścicielem, niezależnie od tego, czy ma ku temu tytuł prawny. Przejawia się to w:

• Płaceniu podatków od nieruchomości.
• Ogrodzeniu terenu i niewpuszczaniu na niego innych osób.
• Przeprowadzaniu remontów, modernizacji, budowie (nawet jeśli to samowola).
• Czerpaniu pożytków (np. wynajmowaniu lub pobieraniu plonów).
• Publicznym manifestowaniu swojego władztwa wobec sąsiadów i urzędów.

Samo płacenie podatków lub sporadyczne koszenie trawy nie wystarczy. Sąd musi mieć pewność, że przez wymagany ustawą czas osoba ta realnie i wyłącznie zarządzała nieruchomością na własny rachunek, tak jak zrobiłby to właściciel.

Kluczowe pytanie: Zasiedzenie nieruchomości ile lat?

Tu dochodzimy do sedna. Czas potrzebny do zasiedzenia nieruchomości gruntowej, budynkowej czy lokalowej (choć to ostatnie jest rzadsze) określa precyzyjnie art. 172 Kodeksu cywilnego.

Art. 172 § 1. Posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie w dobrej wierze). § 2. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.

Zapis ten wprowadza fundamentalne rozróżnienie:

1. 20 lat – dla posiadacza w dobrej wierze.
2. 30 lat – dla posiadacza w złej wierze.

Terminy te obowiązują od nowelizacji Kodeksu cywilnego, która weszła w życie 1 października 1990 roku. (Wcześniej były to odpowiednio 10 i 20 lat, co ma znaczenie przy obliczaniu terminów, które zaczęły biec w czasach PRL).

Dobra wiara czy zła wiara – co to właściwie znaczy?

Od rozróżnienia tych dwóch pojęć zależy, czy do przejęcia nieruchomości przez zasiedzenie potrzeba 20, czy 30 lat.

Dobra wiara (w kontekście zasiedzenia) to błędne, ale usprawiedliwione w danych okolicznościach, przekonanie posiadacza, że przysługuje mu prawo własności. W praktyce sądowej jest to sytuacja niezwykle rzadka. Przykładem mogłoby być kupno nieruchomości na podstawie sfałszowanego aktu notarialnego, o czym kupujący nie mógł wiedzieć, lub objęcie w posiadanie gruntu po rodzicach w przekonaniu, że jest się jedynym spadkobiercą.

Zła wiara to sytuacja, w której posiadacz:

• Wie, że nie jest właścicielem (np. wprowadził się do opuszczonego domu).
• Mógł się z łatwością dowiedzieć, że nie jest właścicielem (np. nie sprawdził księgi wieczystej).
• Wszedł w posiadanie na podstawie umowy ustnej lub nieformalnej (np. „dogadał się” ze sprzedającym bez notariusza).

W polskim orzecznictwie dominuje pogląd, że niemal każda osoba, która wchodzi w posiadanie nieruchomości bez zachowania formy aktu notarialnego, jest posiadaczem w złej wierze. Dlatego w przeważającej większości spraw sądowych o zasiedzenie, zastosowanie ma termin 30-letni.

Warto też pamiętać o domniemaniu zawartym w art. 7 k.c.: „Jeżeli ustawa uzależnia skutki prawne od dobrej lub złej wiary, domniemywa się istnienie dobrej wiary”. Jednak w sprawach o zasiedzenie to domniemanie jest bardzo łatwe do obalenia przez właściciela.

Zasiedzenie nieruchomości a spadkobiercy – najbardziej złożone przypadki

Kwestia zasiedzenia staje się wyjątkowo skomplikowana, gdy w grę wchodzą sprawy spadkowe. Rodzi to pytania o zasiedzenie nieruchomości a spadkobiercy oraz o relacje między współspadkobiercami.

Zasiedzenie nieruchomości po osobie zmarłej

Często zdarza się, że po śmierci właściciela (np. rodzica) jeden ze spadkobierców (np. jedno z dzieci) pozostaje na nieruchomości i zarządza nią przez dekady, podczas gdy rodzeństwo rozjechało się po świecie. Czy takie zasiedzenie nieruchomości po osobie zmarłej jest możliwe przeciwko pozostałym?

Tak, ale jest to bardzo trudne do udowodnienia.

Sąd Najwyższy wielokrotnie podkreślał, że władanie nieruchomością przez jednego ze współspadkobierców (lub współwłaścicieli) jest zazwyczaj uznawane za działanie w imieniu wszystkich uprawnionych. Aby móc mówić o zasiedzeniu, taki spadkobierca musi udowodnić, że:

1. Zmienił charakter swojego posiadania (z posiadacza zależnego/współposiadacza na posiadacza samoistnego wyłącznego).
2. Zamanifestował tę zmianę w sposób wyraźny i widoczny dla pozostałych spadkobierców.

Nie wystarczy samo płacenie podatków. Taka osoba musiałaby np. definitywnie odmówić pozostałym wstępu na posesję, przeprowadzić gruntowną przebudowę bez ich zgody lub w inny sposób jawnie pokazać, że uważa się za jedynego właściciela.

Zasiedzenie nieruchomości a inni spadkobiercy

Problem „zasiedzenie nieruchomości a inni spadkobiercy” pojawia się, gdy bieg zasiedzenia rozpoczął się jeszcze za życia właściciela, a ten zmarł w jego trakcie. W takiej sytuacji posiadacz (np. sąsiad) kontynuuje bieg zasiedzenia, ale teraz biegnie on już przeciwko spadkobiercom zmarłego właściciela, nawet jeśli nie zostało przeprowadzone postępowanie spadkowe.

Czy można zasiedzieć tylko kawałek gruntu lub udział?

Tak, polskie prawo dopuszcza zarówno zasiedzenie części nieruchomości, jak i zasiedzenie udziału w nieruchomości.

Zasiedzenie części nieruchomości

Jest to możliwe, jeśli ta część została w sposób trwały i widoczny wydzielona z całości. Najczęstszy przykład to sytuacja, gdy sąsiad przez ponad 30 lat użytkuje pas gruntu przy granicy, mylnie sądząc, że należy do niego – stawia tam płot, sadzi drzewa. Po upływie wymaganego czasu może on wystąpić do sądu o stwierdzenie zasiedzenia tej właśnie części (np. 100 m² z większej działki), o ile była ona trwale fizycznie odgrodzona.

Zasiedzenie udziału w nieruchomości

To sytuacja prawnie skomplikowana. Najczęściej dotyczy współwłasności. Jak wspomniano przy spadkobiercach, jeden współwłaściciel może zasiedzieć udziały pozostałych, ale musi udowodnić, że „wyzuł” ich z posiadania i sam władał całością wyłącznie dla siebie (co jest trudne do udowodnienia).

Możliwe jest też zasiedzenie udziału przez osobę trzecią, która weszła w posiadanie nieruchomości razem z jednym ze współwłaścicieli (np. konkubentem), ale przeciwko udziałom pozostałych współwłaścicieli.

Czy zasiedzenie nieruchomości Skarbu Państwa jest możliwe?

Przez wiele lat panowało przekonanie, że „państwowego” się nie zasiedzi. I była to prawda. W okresie PRL (do 1990 roku) obowiązywała zasada, że nieruchomości państwowe nie mogą być przedmiotem zasiedzenia.

Sytuacja zmieniła się diametralnie wraz ze zmianą ustroju. Kluczowa data to 1 października 1990 roku. Nowelizacja Kodeksu cywilnego (ustawą z dnia 28 lipca 1990 r.) uchyliła przepisy wyłączające grunty państwowe z zasiedzenia.

Co to oznacza dla posiadaczy?

1. Jeśli 30-letni (w złej wierze) termin zasiedzenia upłynął przed 1 października 1990 r. – zasiedzenie jest niemożliwe.
2. Jeśli termin ten upłynął po tej dacie, zasiedzenie nieruchomości skarbu państwa jest jak najbardziej możliwe.

Ustawa wprowadziła jednak specyficzne zasady liczenia terminów dla takich przypadków. Zgodnie z art. 10 tej ustawy, jeśli ktoś posiadał nieruchomość państwową przed 1 października 1990 r., bieg zasiedzenia ulegał skróceniu o czas posiadania w okresie, gdy zasiedzenie nie było możliwe (ale nie więcej niż o połowę ustawowego terminu, czyli o 15 lat przy złej wierze).

W praktyce: jeśli ktoś władał gruntem Skarbu Państwa od 1975 roku w złej wierze, to 30-letni termin nie skończyłby się w 2005 roku, ale znacznie wcześniej, właśnie dzięki zaliczeniu (w skróconej formie) okresu sprzed 1990 roku.

Przejęcie nieruchomości przez zasiedzenie – jak to formalnie załatwić?

Nabycie nieruchomości przez zasiedzenie następuje z mocy samego prawa (ex lege) z chwilą upływu wymaganego terminu (20 lub 30 lat). Oznacza to, że jeśli ktoś posiadał grunt w złej wierze od 1 stycznia 1990 roku, to właścicielem stał się 1 stycznia 2020 roku, o północy.

Jednak fakt ten musi zostać potwierdzony przez sąd.

Formalne przejęcie nieruchomości przez zasiedzenie wymaga złożenia do sądu rejonowego (właściwego dla położenia nieruchomości) wniosku o stwierdzenie zasiedzenia. Jest to postępowanie nieprocesowe.

We wniosku należy:

• Dokładnie opisać nieruchomość (numer działki, adres, powierzchnia).
• Wskazać dotychczasowego właściciela (jeśli jest znany) lub jego spadkobierców.
• Przedstawić dowody na posiadanie samoistne (świadkowie, zdjęcia, mapy, dowody opłat).
• Wykazać upływ 20 lub 30 lat.

Sąd bada sprawę, przesłuchuje świadków i wydaje postanowienie. Jeśli jest ono pozytywne (stwierdza nabycie własności), stanowi ono podstawę do wpisu nowego właściciela w księdze wieczystej.

Podsumowanie

Odpowiadając na pytanie tytułowe: nabycie nieruchomości przez zasiedzenie trwa 20 lat w przypadku dobrej wiary lub 30 lat w przypadku złej wiary. W praktyce rynkowej i sądowej niemal absolutną regułą jest termin 30-letni.

Pomyślne przeprowadzenie sprawy o zasiedzenie wymaga udowodnienia dwóch fundamentalnych kwestii: nieprzerwanego posiadania samoistnego (władania „jak właściciel”) oraz upływu wymaganego ustawą czasu. Sprawy te komplikują się znacząco w przypadku śmierci właściciela i wejścia do sprawy spadkobierców, a także przy próbach zasiedzenia gruntów publicznych, co jest możliwe dopiero dla okresów kończących się po 1 października 1990 roku.

Najczęściej zadawane pytania

1

Dowiedziałem się niedawno, że działka, którą uprawiam od 22 lat, formalnie nie należy do mnie. Czy liczy się 20 lat w dobrej wierze, skoro teraz już wiem, że to nie moje?

+

Kluczowy jest moment objęcia nieruchomości w posiadanie. Dobra wiara jest oceniana wyłącznie w chwili, gdy zaczynał Pan władać gruntem. Jeśli wtedy był Pan w usprawiedliwionym, błędnym przekonaniu, że grunt jest Pana (np. przez błąd w mapach), to liczy się 20 lat. Fakt, że dowiedział się Pan prawdy po 22 latach, nie zmienia tej kwalifikacji i nie wydłuża terminu do 30 lat.

2

Mój ojciec posiadał grunt w złej wierze przez 18 lat. Ja przejąłem po nim ten grunt i posiadam go kolejne 13 lat. Czy mogę zsumować te okresy, by uzyskać 30 lat?

+

Tak, Kodeks cywilny (art. 176) pozwala na doliczenie czasu posiadania poprzednika (tzw. successio possessionis). Jeśli ojciec był posiadaczem samoistnym (władał jak właściciel), może Pan doliczyć jego 18 lat do swoich 13 lat, co łącznie daje 31 lat i pozwala ubiegać się o stwierdzenie zasiedzenia. Warunkiem jest nieprzerwana ciągłość posiadania.

3

Od 25 lat regularnie płacę podatek od nieruchomości za sąsiednią, nieużywaną działkę, ale jej nie grodziłem ani nie uprawiałem. Czy samo płacenie podatków wystarczy do zasiedzenia?

+

Nie. Płacenie podatków jest bardzo ważnym dowodem woli posiadania jak właściciel (animus rem sibi habendi), ale nie jest wystarczające. Do zasiedzenia konieczne jest łączne spełnienie dwóch warunków: woli posiadania oraz fizycznego władania rzeczą (corpus). Musi Pan aktywnie manifestować swoje władztwo, np. poprzez uprawę, koszenie, grodzenie lub zabudowę.

4

Co jeśli przez 3 lata (w trakcie biegu 30-letniego terminu) wyjechałem za granicę i nikt nie zajmował się działką? Czy termin zasiedzenia biegnie od nowa?

+

Tak, termin prawdopodobnie biegnie od nowa. Zasiedzenie wymaga posiadania nieprzerwanego. Jeśli przerwa w posiadaniu (zarówno fizycznym władaniu, jak i woli posiadania) trwała dłużej niż rok, bieg zasiedzenia ulega przerwaniu i po powrocie musi Pan liczyć 30 lat od początku

Najczęściej zadawane pytania

01

Dowiedziałem się niedawno, że działka, którą uprawiam od 22 lat, formalnie nie należy do mnie. Czy liczy się 20 lat w dobrej wierze, skoro teraz już wiem, że to nie moje?

+

Kluczowy jest moment objęcia nieruchomości w posiadanie. Dobra wiara jest oceniana wyłącznie w chwili, gdy zaczynał Pan władać gruntem. Jeśli wtedy był Pan w usprawiedliwionym, błędnym przekonaniu, że grunt jest Pana (np. przez błąd w mapach), to liczy się 20 lat. Fakt, że dowiedział się Pan prawdy po 22 latach, nie zmienia tej kwalifikacji i nie wydłuża terminu do 30 lat.

02

Mój ojciec posiadał grunt w złej wierze przez 18 lat. Ja przejąłem po nim ten grunt i posiadam go kolejne 13 lat. Czy mogę zsumować te okresy, by uzyskać 30 lat?

+

Tak, Kodeks cywilny (art. 176) pozwala na doliczenie czasu posiadania poprzednika (tzw. successio possessionis). Jeśli ojciec był posiadaczem samoistnym (władał jak właściciel), może Pan doliczyć jego 18 lat do swoich 13 lat, co łącznie daje 31 lat i pozwala ubiegać się o stwierdzenie zasiedzenia. Warunkiem jest nieprzerwana ciągłość posiadania.

03

Od 25 lat regularnie płacę podatek od nieruchomości za sąsiednią, nieużywaną działkę, ale jej nie grodziłem ani nie uprawiałem. Czy samo płacenie podatków wystarczy do zasiedzenia?

+

Nie. Płacenie podatków jest bardzo ważnym dowodem woli posiadania jak właściciel (animus rem sibi habendi), ale nie jest wystarczające. Do zasiedzenia konieczne jest łączne spełnienie dwóch warunków: woli posiadania oraz fizycznego władania rzeczą (corpus). Musi Pan aktywnie manifestować swoje władztwo, np. poprzez uprawę, koszenie, grodzenie lub zabudowę.

04

Co jeśli przez 3 lata (w trakcie biegu 30-letniego terminu) wyjechałem za granicę i nikt nie zajmował się działką? Czy termin zasiedzenia biegnie od nowa?

+

Tak, termin prawdopodobnie biegnie od nowa. Zasiedzenie wymaga posiadania nieprzerwanego. Jeśli przerwa w posiadaniu (zarówno fizycznym władaniu, jak i woli posiadania) trwała dłużej niż rok, bieg zasiedzenia ulega przerwaniu i po powrocie musi Pan liczyć 30 lat od początku

Pokaż więcej