Blog

Hipoteka na rynku pierwotnym i wtórnym

05.09.2020 ▪ 3 min czytania ▪ KupujemyM

Wielu początkujących inwestorów przed zakupem nieruchomości czy to z rynku pierwotnego, czy z wtórnego, spotyka się z definicją hipoteki. Teoretycznie wszyscy wiedzą co to hipoteka, ale po dogłębnej analizie sytuacji nie jest to takie oczywiste. W dzisiejszym wpisie wytłumaczymy, co to jest hipoteka i przedstawimy jej rodzaje.

Hipoteka – co to jest?

Ustawodawca zdefiniował hipotekę w Ustawie o księgach wieczystych i hipotece. Hipoteka stanowi formę zabezpieczenia danej wierzytelności, na podstawie którego wierzyciel może ubiegać się o jej zaspokojenie. Najczęściej stosowana jest w kredytach hipotecznych. Bank zgadza się na sfinansowanie części mieszkania lub domu, pod warunkiem wpisania roszczenia w III dziale księgi wieczystej danej nieruchomości.

Krótko mówiąc – jeśli nie będziesz spłacać kredytu hipotecznego, bank ma prawo przejąć Twoje mieszkanie. W przypadku sprzedaży lokalu z hipoteką bankową kupujący dokonuje dwóch płatności – pierwszą na poczet banku w wysokości pozostałej kwoty do spłaty, zaś pozostała część trafia na konto sprzedającego.

Jeśli szukasz większej ilości informacji na temat hipotek, to znajdziesz je w tym artykule: Co to jest hipoteka i jakie są jej rodzaje?

Hipoteka umowna i przymusowa

Hipoteka umowna powstaje, w momencie gdy dobrowolnie zgadzamy się na ustanowienie zabezpieczenia hipotecznego. Najczęstsze sytuacje to zakup nieruchomości lub pożyczka pod jego zastaw. Można wyróżnić także hipotekę umowną kaucyjną, która jest ustanawiana do pewnej kwoty należności.

\W praktyce spotykana już coraz rzadziej, ponieważ została zniesiona w 2011 roku. Z drugiej strony w ramach hipoteki przymusowej wpis w księdze wieczystej pojawi się bez naszej zgody. Powstaje zazwyczaj z powodu zaległości wobec Zakładu Ubezpieczeń Społecznych, Urzędu Skarbowego lub w wyniku wyroku sądu. W skomplikowanych sytuacjach prawnych warto skorzystać z pomocy firm, które skupują zadłużone nieruchomości.

Zastaw na kilka nieruchomości, czyli hipoteka łączna

Hipoteka łączna to rodzaj hipoteki ustalanej na kilku nieruchomościach. Najbardziej klasycznym przykładem jest sytuacja, w której finansujesz zakup wymarzonego domu, a kredyt zabezpieczony jest na trzech innych kawalerkach, których jesteś właścicielem.

Jak wygląda ustanowienie hipoteki bankowej?

Najczęstszą sytuacją jest powstawanie hipoteki umownej na rzecz banku finansującego zakup nieruchomości. W przypadku zakupu na rynku wtórnym najpierw zawiera się umowę przedwstępną sprzedaży, na podstawie której bank udziela kredytu. Roszczenie do nieruchomości powstaje w momencie wejścia w życia umowy przyrzeczonej w formie aktu notarialnego, w którym następuje przeniesienie praw do nieruchomości. Na zmiany w księgach wieczystych czeka się obecnie nawet do pół roku, więc wpis w III dziale księgi dotyczący hipoteki bankowej może pojawić się po dopiero po kilkunastu tygodniach.

W tym wpisie dokładnie wyjaśniliśmy, co to jest hipoteka. To zabezpieczenie dla wierzyciela zaspokojenia jego praw do spłaty należności. Finansując zakup nieruchomości za pomocą kredytu hipotecznego, dochodzi do powstania jednocześnie hipoteki umownej i bankowej. W 2011 roku zniesiono już hipoteki kaucyjne, ale można się jeszcze z nimi spotkać. Hipoteka przymusowa powstaje na skutek zaległości z instytucjami skarbu państwa np. Urzędem Skarbowym. Hipoteką łączną nazywamy zabezpieczenie na kilku nieruchomościach.