Blog
Crowdfunding nieruchomościowy – na czym polega?
11.01.2025 ▪ 
7 min czytania ▪ Tomasz Kubacki
Spis treści
Obecnie, w lipcu 2025 roku, średnia cena polskiego mieszkania nadal utrzymuje się na wysokim poziomie. Przyjmując uśrednioną stawkę około 10 000 zł/mkw., nawet niewielkie lokum o powierzchni 40 mkw. to już koszt rzędu 400 000 zł. Taki próg wejścia stanowi spore wyzwanie dla wielu potencjalnych inwestorów. W naszym artykule wyjaśnimy, jak możesz kupić nieruchomość „na spółkę” z innymi inwestorami i generować z tego zysk. Crowdfunding w nieruchomościach to dynamicznie rozwijający się, perspektywiczny trend, który zdobywa coraz większą popularność. Dowiedz się, jak możesz stać się częścią tego nowego sposobu inwestowania.
Crowdfunding nieruchomościowy: Atrakcyjna alternatywa dla lokat bankowych
Niskie oprocentowanie depozytów od dawna jest źródłem frustracji dla klientów banków. Mimo podwyżek stóp procentowych w 2022 roku i rekordowej inflacji, realna rentowność lokat, po odliczeniu podatku Belki i inflacji, często okazywała się ujemna. Choć w 2024 roku inflacja wyraźnie spadła, to jednocześnie obniżyło się również oprocentowanie lokat.
W tej sytuacji trudno dziwić się rozczarowaniu osób posiadających kapitał, szczególnie tych, które ze względu na brak kilkuset tysięcy złotych nie mogą sobie pozwolić na bezpośredni zakup wciąż drożejących nieruchomości. Co zatem zrobić, aby mimo wszystko inwestować w rynek nieruchomości?
Właśnie tutaj z pomocą przychodzi crowdfunding nieruchomościowy. To innowacyjne rozwiązanie, które pozwala inwestować w nieruchomości „na spółkę” z innymi, nawet dysponując niewielkimi środkami. Rosnąca popularność platform crowdfundingowych w Polsce świadczy o tym, że dla wielu inwestorów jest to realna i atrakcyjna alternatywa dla tradycyjnych lokat bankowych, otwierająca drzwi do rynku nieruchomości, który dotąd był dla nich niedostępny.
Zobacz, ile faktycznie wynoszą koszty zakupu nieruchomości.
Crowdfunding: Więcej niż tylko nieruchomości
Być może termin „crowdfunding” nie jest Ci obcy, szczególnie w kontekście internetowych zbiórek na cele charytatywne. To prawda, crowdfunding to szerokie zjawisko i część tzw. ekonomii współdzielenia (sharing economy).
Ekonomia współdzielenia – przykłady
Ekonomia współdzielenia to coś więcej niż tylko zbiórki pieniędzy. Pomyśl o wypożyczaniu samochodów na godziny, czy platformach do planowania wspólnych dojazdów – to wszystko jej przykłady. Od dłuższego czasu internetowe serwisy służą również do gromadzenia i organizowania się inwestorów wokół konkretnych celów. Od kilku lat z powodzeniem funkcjonują też platformy dedykowane finansowaniu inwestycji w nieruchomości.
Crowdfunding nieruchomościowy – co to za forma inwestowania?
W przypadku crowdfundingu o charakterze bardziej komercyjnym, często używane jest określenie „crowdinvesting”. Crowdfunding (crowdinvesting) nieruchomościowy zaczął zdobywać popularność w USA i krajach Europy Zachodniej, by po pewnym czasie pojawić się również w Polsce. Niezależnie od miejsca swojej ekspansji, stanowi odpowiedź na dwa ważne problemy:
Dywersyfikacja ryzyka: Nawet inwestorzy dysponujący większym kapitałem często chcą zdywersyfikować ryzyko poprzez zakup udziałów w kilku nieruchomościach inwestycyjnych. To rozsądne zachowanie, analogiczne do dywersyfikacji portfela giełdowego, które zwiększa bezpieczeństwo inwestycji, minimalizując ryzyko związane z pojedynczym, wysoko wycenionym aktywem.
Dostępność kapitału: Rozwiązuje dylematy osób, które posiadają zbyt mały kapitał, aby samodzielnie zainwestować w nieruchomość.
Jak inwestować w nieruchomości „na spółkę”?
Crowdfunding nieruchomościowy to nic innego jak inwestowanie „na spółkę”, gdzie grupowe zbieranie środków jest kluczowe. To forma finansowania charakteryzująca się rozproszeniem udziałowców. Ale jak to działa prawnie? Obowiązujące przepisy dają tu jasne rozwiązania.
Crowdfunding udziałowy – powołanie celowej spółki
W przypadku tzw. crowdfundingu udziałowego mówimy o powołaniu celowej spółki (najczęściej z ograniczoną odpowiedzialnością). Jest ona tworzona specjalnie w celu realizacji konkretnego przedsięwzięcia na rynku nieruchomości. Inwestorzy wspólnie kupują nieruchomość – mogą to być mieszkania pod wynajem z perspektywą odsprzedaży, grunty, a nawet nieruchomości komercyjne (np. lokale użytkowe dla sieciowych sklepów). Niezależnie od rodzaju aktywa, zasady funkcjonowania crowdfundingu udziałowego są podobne.
Zyski dla inwestora: okresowe i końcowe
Kupując określoną liczbę udziałów (np. 5 udziałów po 3000 zł każdy), stajesz się współwłaścicielem zakupionej nieruchomości. Po wpłacie środków i podpisaniu umowy przystąpienia do spółki, możesz partycypować w zyskach. Dotyczy to zarówno regularnych zysków z najmu lub dzierżawy (wypłacanych jako dywidendy), jak i spodziewanego zysku z odsprzedaży nieruchomości po pewnym czasie (zakładającego wzrost cen). Umowa spółki precyzuje zasady wypłaty zysków i warunki sprzedaży nieruchomości.
Być może zainteresuje Cię nasz artykuł: Wycena nieruchomości – gdzie ją przeprowadzić?
Crowdfunding jako forma inwestowania – uwaga na „haczyki”
Crowdfunding nieruchomościowy, choć atrakcyjny, ma swoje pułapki. Większość zysków często pojawia się dopiero po kilku latach, po odsprzedaży nieruchomości, a podawana stopa zwrotu jest tylko prognozą, nie gwarancją. Brak wiedzy o rynku może prowadzić do złych decyzji, dlatego zawsze dokładnie analizuj model biznesowy i proces inwestycyjny. Sprawdź, czy cel zysków jest realistyczny i czy osoby zarządzające spółką mają doświadczenie. Zwróć uwagę na możliwość kontroli nad inwestycją, np. poprzez miejsca w radzie nadzorczej.
Nie tylko crowdfunding udziałowy pozwala na inwestycje w nieruchomości
Oprócz crowdfundingu udziałowego, który jest najpopularniejszy w Polsce, istnieje też crowdfunding dłużny (pożyczkowy). W tym modelu inwestorzy (np. deweloperzy) zbierają kapitał od grupy osób, a następnie zwracają go z odsetkami po ustalonym czasie. To również forma inwestowania z niskim progiem wejścia i możliwością dywersyfikacji ryzyka. Choć bardziej ryzykowne projekty mogą oferować wyższy zwrot, zawsze dokładnie weryfikuj wiarygodność podmiotów zbierających kapitał, pamiętając, że crowdfunding zazwyczaj nie zapewnia mechanizmów ochrony kapitału.
Platforma crowdfundingowa – co to takiego i jak działa?
Platforma crowdfundingowa to cyfrowe narzędzie online, udostępniane przez dostawcę usług crowdfundingowych, służące do organizowania zbiórek na cele inwestycyjne. Od 10 listopada 2023 roku, każda polska platforma oferująca crowdfunding inwestycyjny musi posiadać zezwolenie od Komisji Nadzoru Finansowego (KNF). Platformy zagraniczne podlegają pod nadzór finansowy swoich krajów. Inwestowanie przez platformy spoza Unii Europejskiej może być bardziej ryzykowne – zawsze sprawdzaj opinie inwestorów i rzetelność platformy.
Jak crowdfunding wpływa na rynek nieruchomości?
Crowdfunding otwiera rynek nieruchomości dla wielu osób, które wcześniej nie miały do niego dostępu z powodu braku dużego kapitału. Mimo że w Polsce nie jest jeszcze masowo popularny, jego stopniowa popularyzacja zwiększa potencjał inwestycyjny niektórych nieruchomości, szczególnie tych wymagających dużych nakładów kapitałowych (np. remonty kamienic). Dzięki crowdfundingowi takie projekty, które wcześniej były domeną tylko dużych inwestorów, stają się dostępne dla szerszego grona.
Crowdfunding nieruchomości w Polsce – jakie ma perspektywy?
Crowdfunding to stosunkowo nowe zjawisko w Polsce, ale ma dobre perspektywy na polskim rynku nieruchomości. Kompensuje on brak możliwości inwestowania w polskie spółki typu REIT i ułatwia inwestowanie w krajach takich jak Polska, gdzie aktywa finansowe są mniej rozwinięte. To elastyczne i innowacyjne podejście do finansowania nieruchomości, które ma potencjał dalszego wzrostu.
Sprzedaj swoją nieruchomość za gotówkę do KupujemyM
Jeśli szukasz sposobu na pilną sprzedaż mieszkania albo domu, to KupujemyM.pl będzie świetnym rozwiązaniem.
Nie wierzysz? Przekonaj się i napisz do nas!
Wycena onlineNajczęściej zadawane pytania
Crowdfunding nieruchomościowy to forma finansowania, w której wiele osób (tzw. inwestorów) wpłaca niewielkie kwoty kapitału, aby wspólnie sfinansować większy projekt nieruchomościowy. W zamian za inwestycję, otrzymują oni udział w zyskach generowanych przez ten projekt, np. z najmu lub sprzedaży nieruchomości.
Wyróżnia się dwa główne rodzaje: crowdfunding dłużny (inwestorzy pożyczają pieniądze deweloperowi lub projektowi i otrzymują odsetki) oraz crowdfunding udziałowy (inwestorzy nabywają udziały w spółce celowej, która realizuje projekt, stając się współwłaścicielami i dzieląc się zyskami ze sprzedaży lub najmu).
Główne korzyści to: niski próg wejścia (możliwość inwestowania już od kilkuset lub kilku tysięcy złotych), dywersyfikacja portfela (dostęp do różnorodnych projektów), potencjalnie wysokie stopy zwrotu oraz prostota inwestowania (cały proces często odbywa się online za pośrednictwem platformy).
Ryzyka to m.in.: ryzyko utraty kapitału (jeśli projekt nieruchomościowy nie powiedzie się), brak płynności inwestycji (trudność w szybkim odzyskaniu środków przed zakończeniem projektu), zależność od kondycji dewelopera/operatora platformy, a także ryzyko związane ze zmianami na rynku nieruchomości. Zawsze należy dokładnie analizować każdy projekt.
Najczęściej zadawane pytania
Crowdfunding nieruchomościowy to forma finansowania, w której wiele osób (tzw. inwestorów) wpłaca niewielkie kwoty kapitału, aby wspólnie sfinansować większy projekt nieruchomościowy. W zamian za inwestycję, otrzymują oni udział w zyskach generowanych przez ten projekt, np. z najmu lub sprzedaży nieruchomości.
Wyróżnia się dwa główne rodzaje: crowdfunding dłużny (inwestorzy pożyczają pieniądze deweloperowi lub projektowi i otrzymują odsetki) oraz crowdfunding udziałowy (inwestorzy nabywają udziały w spółce celowej, która realizuje projekt, stając się współwłaścicielami i dzieląc się zyskami ze sprzedaży lub najmu).
Główne korzyści to: niski próg wejścia (możliwość inwestowania już od kilkuset lub kilku tysięcy złotych), dywersyfikacja portfela (dostęp do różnorodnych projektów), potencjalnie wysokie stopy zwrotu oraz prostota inwestowania (cały proces często odbywa się online za pośrednictwem platformy).
