Blog

Umowa deweloperska. Czym jest i na co zwrócić uwagę?

22.10.2020 ▪ 9 min czytania ▪ Tomasz Kubacki

Decydując się na zakup nieruchomości z rynku pierwotnego, stajemy przed koniecznością podpisania umowy z deweloperem, która ustala warunki transakcji. Można powiedzieć, że jest to pewnego rodzaju odpowiednik umowy przedwstępnej, stosowanej na rynku wtórnym. Na rynku pierwotnym jest to umowa deweloperska. Na co zwrócić uwagę przy podpisywaniu? Jaki jest koszt umowy deweloperskiej? Czy można rozwiązać umowę deweloperską? Odpowiedzi na te pytania znajdziesz w tym poradniku.

Umowa deweloperska – ważne informacje

Po pierwsze transakcja nastąpi, dopiero kiedy deweloper będzie gotowy do wydania nieruchomości. W związku z faktem, że umowa deweloperska przygotowywana jest przez sprzedającego, należy dokładnie ją przeczytać oraz zweryfikować pod kątem bezpieczeństwa i korzyści dla zainteresowanego zakupem. Umowa deweloperska reguluje najwięcej kwestii opisujących stan techniczny lokalu, budynku oraz gwarancji. Jest również o tyle ryzykowna, że zobowiązujemy się do przelania wysokich transz, nie otrzymując w tym momencie nic w zamian. Ryzyko jest tym większe, jeśli decydujemy się na zakup przysłowiowej „dziury w ziemi”.

Jeśli wahasz się nad pytaniem: rynek wtórny czy pierwotny, przeczytaj koniecznie nasz niedawny artykuł.

Jak rozwiązać umowę deweloperską? Przewodnik po prawach nabywcy

Ustawodawca przewidział kilka mechanizmów chroniących nabywcę, które pozwalają na wycofanie się z umowy deweloperskiej. Drogi są zasadniczo trzy: ustawowe prawo odstąpienia, umowne prawo odstąpienia oraz rozwiązanie za porozumieniem stron.

1. Ustawowe prawo do odstąpienia od umowy (najsilniejsza ochrona)

Jest to prawo przyznane nabywcy bezpośrednio przez Ustawę Deweloperską, z którego można skorzystać w ściśle określonych, niekorzystnych dla niego sytuacjach. Nabywca ma prawo odstąpić od umowy w ciągu 30 dni od jej zawarcia, jeśli:

• Umowa jest niezgodna z prospektem: Gdy postanowienia umowy deweloperskiej nie są zgodne z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym lub w jego załącznikach (np. standard wykończenia jest niższy, niż obiecano).
• Brak kluczowych informacji: Deweloper nie zawarł w umowie wszystkich elementów wymaganych przez ustawę (np. informacji o rachunku powierniczym, karach umownych, terminach).
• Niezgodność informacji z rzeczywistością: Informacje w prospekcie, na podstawie którego zawierano umowę, są niezgodne ze stanem faktycznym i prawnym w dniu podpisania umowy (np. deweloper zataił informację o hipotece na nieruchomości).
• Deweloper nie doręczył prospektu: Jeśli nabywca nie otrzymał prospektu informacyjnego wraz z załącznikami.

Ponadto, nabywca ma prawo do odstąpienia od umowy po upływie tego terminu, jeśli:

• Deweloper nie przeniósł prawa własności w umówionym terminie. W takiej sytuacji nabywca musi najpierw wyznaczyć deweloperowi dodatkowy, 120-dniowy termin na przeniesienie własności. Dopiero po jego bezskutecznym upływie nabywca zyskuje prawo do odstąpienia od umowy, zachowując jednocześnie roszczenie o kary umowne za okres opóźnienia.

Skorzystanie z ustawowego prawa odstąpienia jest dla nabywcy bezpłatne i nie wiąże się z żadnymi karami. Umowę uważa się za niezawartą, a deweloper ma obowiązek zwrócić wszystkie wpłacone środki.

2. Umowne prawo do rezygnacji (negocjowalny „wentyl bezpieczeństwa”)

To opcja, którą można, a nawet warto, próbować negocjować przed podpisaniem umowy. Jest to dodatkowy, umowny zapis pozwalający nabywcy na rezygnację z umowy bez podawania przyczyny.

• Rzadko spotykane i kosztowne: Jak słusznie zauważono, deweloperzy niechętnie zgadzają się na takie klauzule. Jeśli już to robią, niemal zawsze obwarowują je koniecznością zapłaty wysokiej kary umownej lub tzw. „odstępnego”.
• Wysokość kary: Kara ta wynosi zazwyczaj od 1% do nawet 10% wartości lokalu. Jej wysokość jest kwestią negocjacji – im niższa, tym korzystniej dla nabywcy. Mimo kosztów, taki zapis daje elastyczność w razie nagłej zmiany sytuacji życiowej (np. utraty pracy, problemów z uzyskaniem kredytu).

3. Rozwiązanie umowy za porozumieniem stron (opcja ostateczna)

Gdy nie ma podstaw do odstąpienia ustawowego ani zapisu o umownej rezygnacji, jedyną drogą pozostaje próba polubownego rozwiązania umowy.

• Dobra wola dewelopera: Ta opcja jest w pełni uzależniona od zgody dewelopera. Nie ma on żadnego obowiązku, by przystać na taką propozycję.
• Zazwyczaj niekorzystne warunki: W praktyce deweloper, jeśli wyrazi zgodę, dyktuje warunki. Najczęściej wiąże się to z przepadkiem części lub całości wpłaconych środków na jego rzecz jako rekompensaty za „zamrożenie” lokalu na rynku. Warunki te bywają często znacznie mniej korzystne niż kara umowna wpisana w ramach umownego prawa do rezygnacji. W skrajnych przypadkach może to być niemożliwe, jeśli deweloper nie znajdzie nowego nabywcy na lokal.

Podsumowując, najlepszą ochronę dają prawa wynikające wprost z ustawy. Jeśli jednak nabywca przewiduje, że jego sytuacja może ulec zmianie, warto podjąć trud negocjacji i spróbować wpisać do umowy klauzulę o możliwości rezygnacji, nawet za cenę akceptowalnej kary umownej.

Umowa deweloperska – koszty

Koszty umowy deweloperskiej to przede wszystkim taksa notarialna, ponieważ po ostatnich zmianach ustawodawca nakazał podpisywanie umowy z deweloperem w formie aktu notarialnego. Generuje to dodatkowy koszt dla konsumenta, ale zwiększa jego bezpieczeństwo. Ponadto narzucono, aby deweloper ponosił minimum 50% całości taksy. Często w ramach negocjacji deweloper proponuje poniesienie pełnego kosztu za usługę notarialną.

1. Obecnie stawki są z góry określone i prezentują się następująco:
2. do 3.000 zł – 100 zł;
3. powyżej 3.000 zł do 10.000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3.000 zł;
4. powyżej 10.000 zł do 30.000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10.000 zł;
5. powyżej 30.000 zł do 60.000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30.000 zł;
6. powyżej 60.000 zł do 1.000.000 zł – 1.010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60.000 zł;
7. powyżej 1.000.000 zł do 2.000.000 zł – 4.770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1.000.000 zł;
8. powyżej 2.000.000 zł – 6.770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2.000.000 zł, nie więcej jednak niż 10.000 zł.

Dodatkowe koszty umowy deweloperskiej to opłata sądowa w wysokości 150 zł za wpis roszczenia do księgi wieczystej, wypisy aktu notarialnego (max 200 zł) i 23% podatek VAT za usługi notarialne. Podsumowując umowę deweloperską: koszt całkowity wyniesie od 1000 zł do nawet 5000 zł.

Koszty zakupu nieruchomości szerzej opisaliśmy na naszym blogu.

Umowa deweloperska – na co zwrócić uwagę?

Podpisanie umowy deweloperskiej to jedna z najważniejszych decyzji finansowych w życiu. Dokument ten jest ściśle regulowany przez tzw. Ustawę Deweloperską, która chroni prawa nabywców. Mimo to, diabeł tkwi w szczegółach. Zanim złożysz podpis, przeanalizuj te elementy:

1. Weryfikacja Dewelopera i Inwestycji (przed analizą umowy)

• Prospekt informacyjny: To dokument, który deweloper musi Ci doręczyć przed podpisaniem umowy. Sprawdź w nim doświadczenie dewelopera, zrealizowane inwestycje oraz informacje o działce (numer księgi wieczystej, ewentualne obciążenia hipoteczne).
• Księga wieczysta gruntu: Upewnij się, że deweloper jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym gruntu, na którym buduje, i że nie jest on obciążony ryzykownymi hipotekami czy roszczeniami.
• Mieszkaniowy Rachunek Powierniczy: Ustawa nakazuje deweloperom korzystanie z rachunków powierniczych (otwartych lub zamkniętych), które chronią Twoje wpłaty. Sprawdź w umowie, jaki rodzaj rachunku stosuje deweloper. Najbezpieczniejszy jest rachunek zamknięty.
• Pozwolenie na budowę: Upewnij się, że deweloper dysponuje ostateczną decyzją o pozwoleniu na budowę.

2. Szczegóły nieruchomości – standard wykończenia

Umowa musi precyzyjnie opisywać nie tylko lokal, ale i całe przedsięwzięcie. Zwróć uwagę na załącznik określający standard wykończenia:

• Lokal: Jakie dokładnie materiały zostaną użyte (rodzaj tynków, wylewek), jakie drzwi wejściowe, okna, parapety zostaną zamontowane? Czy w standardzie jest instalacja alarmowa, klimatyzacja, biały montaż?
• Części wspólne: Jak będzie wykończona klatka schodowa, windy, elewacja budynku, jakie będzie zagospodarowanie terenu wokół (zieleń, plac zabaw, mała architektura)?
• Nieruchomości przynależne: Umowa musi precyzyjnie określać lokalizację, powierzchnię i cenę komórki lokatorskiej, miejsca postojowego w garażu podziemnym czy miejsca naziemnego.

3. Kluczowe terminy i procedury

• Termin zakończenia prac budowlanych: Data, do której deweloper zobowiązuje się zakończyć wszystkie prace.
• Termin przeniesienia własności: Ostateczna data podpisania aktu notarialnego. To jest kluczowy termin dla Ciebie. Zwróć uwagę, jak duży jest odstęp między zakończeniem budowy a przeniesieniem własności – nie powinien być nadmiernie długi (np. ponad 3-6 miesięcy).
• Procedura odbioru technicznego: Jak wygląda proces zgłaszania wad i w jakim terminie deweloper zobowiązuje się je usunąć?

4. Finanse – cena, transze i kary umowne

• Cena ostateczna: Upewnij się, że cena jest ostateczna i nie zawiera klauzul waloryzacyjnych pozwalających deweloperowi na jej podniesienie (chyba że są one precyzyjnie i uczciwie określone).
• Harmonogram płatności (transze): Sprawdź, czy wysokość transz jest powiązana z postępem prac na budowie. Zgodnie z ustawą, harmonogram musi być podzielony na etapy. Unikaj umów, gdzie większość kwoty płatna jest na samym początku.
• Kary umowne: To obosieczne narzędzie.
  • Kary dla dewelopera: Sprawdź ich wysokość za opóźnienie w przeniesieniu własności. Czy są naliczane za każdy dzień zwłoki? Czy ich wysokość jest realna, czy symboliczna?
  • Kary dla nabywcy: Przeanalizuj, jakie kary grożą Tobie za opóźnienia w płatnościach transz.
• Odstąpienie od umowy: Dokładnie sprawdź, w jakich sytuacjach Ty możesz odstąpić od umowy (np. w przypadku rażącego opóźnienia dewelopera) i na jakich warunkach może to zrobić deweloper.

5. Zgody i oświadczenia

• Zgoda na zmiany: Uważaj na zapisy dające deweloperowi prawo do jednostronnego wprowadzania „nieistotnych zmian” w projekcie. Definicja tego, co jest nieistotne, powinna być jak najwęższa.
• Oświadczenia o zapoznaniu się z dokumentami: Podpisując umowę, oświadczasz, że widziałeś i akceptujesz wszystkie dokumenty, w tym prospekt i projekt. Upewnij się, że faktycznie tak było.

W przypadku jakichkolwiek wątpliwości, niejasnych sformułowań („w terminie późniejszym”, „o podobnym standardzie”) lub zapisów budzących niepokój – konsultacja z prawnikiem specjalizującym się w prawie nieruchomości jest nie tylko dobrą praktyką, ale wręcz koniecznością. Koszt takiej porady jest znikomy w porównaniu do wartości nieruchomości i potencjalnych problemów, przed którymi może Cię uchronić.

Najczęściej zadawane pytania

1

Czym jest umowa deweloperska?

+

Umowa deweloperska to umowa, na mocy której deweloper zobowiązuje się do wybudowania i przeniesienia na nabywcę prawa własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego po zakończeniu inwestycji. Nabywca zobowiązuje się natomiast do płacenia rat (transz) deweloperowi.

2

Na co zwrócić uwagę przed podpisaniem umowy deweloperskiej?

+

Przed podpisaniem umowy deweloperskiej należy dokładnie sprawdzić: wiarygodność dewelopera, zgodność projektu z przepisami, treść prospektu informacyjnego, a także zapisy samej umowy, w szczególności te dotyczące terminów, kar umownych, harmonogramu płatności i warunków odbioru technicznego mieszkania.

3

Czy umowa deweloperska chroni nabywcę?

+

Tak, umowa deweloperska jest regulowana przez Ustawę o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tzw. ustawa deweloperska), która chroni interesy nabywcy. Kluczowe mechanizmy ochrony to rachunek powierniczy, gdzie pieniądze wpłacane są pod kontrolą banku, oraz prospekt informacyjny, który zawiera szczegółowe dane o inwestycji i deweloperze.

4

Co się dzieje po odbiorze technicznym mieszkania?

+

Po zakończeniu budowy deweloper zaprasza nabywcę na odbiór techniczny lokalu, podczas którego sporządza się protokół z uwzględnieniem ewentualnych wad i usterek. Następnie, po spłacie całej ceny, deweloper i nabywca zawierają ostateczną umowę przenoszącą własność w formie aktu notarialnego.

Najczęściej zadawane pytania

01

Czym jest umowa deweloperska?

+

Umowa deweloperska to umowa, na mocy której deweloper zobowiązuje się do wybudowania i przeniesienia na nabywcę prawa własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego po zakończeniu inwestycji. Nabywca zobowiązuje się natomiast do płacenia rat (transz) deweloperowi.

02

Na co zwrócić uwagę przed podpisaniem umowy deweloperskiej?

+

Przed podpisaniem umowy deweloperskiej należy dokładnie sprawdzić: wiarygodność dewelopera, zgodność projektu z przepisami, treść prospektu informacyjnego, a także zapisy samej umowy, w szczególności te dotyczące terminów, kar umownych, harmonogramu płatności i warunków odbioru technicznego mieszkania.

03

Czy umowa deweloperska chroni nabywcę?

+

Tak, umowa deweloperska jest regulowana przez Ustawę o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tzw. ustawa deweloperska), która chroni interesy nabywcy. Kluczowe mechanizmy ochrony to rachunek powierniczy, gdzie pieniądze wpłacane są pod kontrolą banku, oraz prospekt informacyjny, który zawiera szczegółowe dane o inwestycji i deweloperze.

04

Co się dzieje po odbiorze technicznym mieszkania?

+

Po zakończeniu budowy deweloper zaprasza nabywcę na odbiór techniczny lokalu, podczas którego sporządza się protokół z uwzględnieniem ewentualnych wad i usterek. Następnie, po spłacie całej ceny, deweloper i nabywca zawierają ostateczną umowę przenoszącą własność w formie aktu notarialnego.

Pokaż więcej