Blog

Jak zabezpieczyć się przed nieuczciwym wynajmującym?

20.04.2023 ▪ 7 min czytania ▪ Tomasz Kubacki

Wynajmowanie mieszkania w Polsce, choć zyskuje na popularności, wciąż budzi obawy przed potencjalnie nieuczciwymi wynajmującymi. Na szczęście istnieją sprawdzone metody, by się przed nimi zabezpieczyć. Jedną z podstawowych form ochrony jest kaucja (depozyt), jednak to nie jedyny sposób. W dalszej części artykułu dowiesz się, jakie inne kroki możesz podjąć, by chronić swoje interesy jako najemca.

Depozyt jako pierwsza linia obrony przed nieuczciwym najemcą

Obawy właścicieli przed wynajmowaniem nieruchomości są w pełni zrozumiałe. Najczęściej dotyczą one dewastacji mieszkania i idących za tym kosztów, a także niepłacenia czynszu i zaległych opłat eksploatacyjnych. Właśnie dlatego depozyt, zwany inaczej kaucją gwarancyjną, jest pierwszą i podstawową metodą zabezpieczenia przed nieuczciwym wynajmującym.

Kaucja to kwota wpłacana przez najemcę, którą właściciel może wykorzystać na pokrycie strat, jeśli najemca nie wywiąże się z umowy – np. zniszczy mieszkanie lub nie zapłaci czynszu. Zgodnie z prawem, kaucja nie może być wyższa niż równowartość dwunastomiesięcznego czynszu, jednak w praktyce najczęściej wynosi równowartość jednego lub dwóch czynszów. Wyższa kwota mogłaby odstraszyć potencjalnych, nawet uczciwych, najemców. Należy pamiętać, że po zakończeniu umowy najmu, kaucja podlega zwrotowi, choć właściciele mogą potrącać z niej koszty napraw wynikających z eksploatacji wykraczającej poza normalne zużycie.

W przypadku nieuczciwych najemców, którzy mają tendencję do niewywiązywania się z płatności, przetrzymywania lokalu czy utrudniania dostępu, wyższa kaucja mogłaby skuteczniej pokryć straty. Brak szacunku do cudzej własności i przypadki dewastacji, niestety, nie są rzadkością. Właściciele, dla których wynajmowane mieszkanie często stanowi dorobek życia i źródło utrzymania, naturalnie dążą do jak najlepszego zabezpieczenia swoich interesów. Spotkanie z nieuczciwym najemcą może bowiem narazić ich na znaczne straty i skomplikować życie.

Chcesz sprzedać nieruchomość? Sprawdź nasz skup nieruchomości, zrobimy dla Ciebie darmową wycenę online.

Kiedy właściciel nie zwraca depozytu?

Kaucja gwarancyjna, czyli depozyt, jest co do zasady kwotą zwrotną. Właściciel wynajmowanej nieruchomości ma obowiązek zwrócić ją najemcy, jeśli w trakcie trwania umowy najmu nie zaszły okoliczności, które uzasadniałyby jej wykorzystanie na pokrycie ewentualnych szkód lub zaległego czynszu. Kluczowe jest, aby najemca zwrócił mieszkanie po okresie użytkowania w stanie niepogorszonym w stosunku do tego z chwili wynajmu. Często najemcy decydują się na odświeżenie ścian, które naturalnie mogą ulec zabrudzeniu podczas eksploatacji.

Potrącenia z depozytu i jego rozliczenie

Właściciel ma prawo nie zwrócić całości lub części depozytu w kilku przypadkach:

• Pokrycie zaległych opłat: Najczęstszą przyczyną potrąceń są nieopłacone czynsze lub rachunki za media.
• Naprawy zniszczeń: Jeśli mieszkanie zostało zdewastowane, a zniszczenia wykraczają poza normalne zużycie wynikające z codziennego użytkowania, właściciel może przeznaczyć część lub całość kaucji na ich naprawę. Przykładem może być zniszczona podłoga, wybite szyby czy poważne uszkodzenia sprzętów.
• Wady ukryte i zatajenie: Nieuczciwi najemcy mogą próbować ukryć faktyczny stan mieszkania, jeśli uległ on pogorszeniu. Właściciel ma jednak prawo dokładnie sprawdzić stan lokalu po zakończeniu umowy najmu, a w przypadku wykrycia ukrytych uszkodzeń, które zatajono, również może potrącić koszty napraw z kaucji.

Warto pamiętać, że po odebraniu mieszkania w stanie satysfakcjonującym właściciela, istnieje możliwość umówienia się na przeznaczenie kwoty kaucji na poczet spłaty ostatniego czynszu, jeśli jej wysokość na to pozwala. Takie praktyki są często stosowane, jednak zawsze wymagają jasnego porozumienia i zgody obu stron. Najemca powinien wcześniej poinformować właściciela o takim zamiarze.

Pamiętaj, że zawsze warto dokładnie dokumentować stan mieszkania przed i po najmie (np. zdjęciami), aby uniknąć sporów dotyczących zwrotu kaucji.

Skuteczna ochrona własności, czyli najem okazjonalny

Jedną ze skutecznych metod zabezpieczenia interesów właściciela podczas wynajmu jest najem okazjonalny. To rozwiązanie, które ma na celu zapewnienie większej ochrony prawnej dla wynajmującego. Najem okazjonalny dotyczy wyłącznie nieruchomości mieszkalnych, a skorzystać z niego mogą jedynie osoby fizyczne, które nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie wynajmu.

Kiedy właściciel może wypowiedzieć umowę najmu?

Zastanawiasz się, w jakich sytuacjach właściciel nieruchomości ma prawo wypowiedzieć umowę najmu? Istnieje kilka kluczowych powodów, które dają wynajmującemu podstawę do podjęcia takiej decyzji, często po wcześniejszych próbach rozwiązania problemu.

Najczęstsze przyczyny wypowiedzenia umowy najmu

Właściciel może wypowiedzieć umowę najmu, gdy najemca, mimo otrzymania upomnienia, w dalszym ciągu:

• Dopuszcza się dewastacji nieruchomości lub korzysta z lokalu w sposób niezgodny z jego przeznaczeniem, bądź niewłaściwy. To oznacza, że nie dba o powierzoną mu własność lub użytkuje ją w sposób, który prowadzi do jej niszczenia.
• Nie płaci czynszu: Jednym z najczęstszych powodów wypowiedzenia jest zaleganie z opłatami. Właściciel może wypowiedzieć umowę, gdy zaległość w opłacaniu czynszu wynosi co najmniej trzy pełne miesiące. Przedtem musi jednak wystosować pisemne oświadczenie, w którym informuje najemcę o zamiarze wypowiedzenia umowy i wyznacza dodatkowy termin na uregulowanie należności. Dopiero gdy najemca zignoruje to wezwanie i nie ureguluje zaległości, umowa może zostać wypowiedziana.
• Podnajmuje lokal bez zgody: Jeśli najemca podnajmuje lokal lub jego część osobom trzecim bez zgody i wiedzy właściciela, stanowi to również podstawę do podjęcia radykalnych kroków związanych z wypowiedzeniem umowy najmu.
• Traci możliwość przeniesienia się do lokalu zastępczego (w najmie okazjonalnym): W przypadku najmu okazjonalnego, jeśli najemca traci możliwość przeniesienia się do wskazanego w umowie lokalu zastępczego, właściciel może wypowiedzieć umowę. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy najemca, pomimo utraty tej możliwości, jest w stanie przedstawić nowe oświadczenie, w którym wskaże inny lokal, do którego będzie mógł się wyprowadzić. Wówczas nie ma konieczności podejmowania tak drastycznych kroków.

Zawsze pamiętaj, abyś wszelkie działania związane z wypowiedzeniem umowy najmu prowadził(a) zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa i odpowiednio je dokumentował(a).

Termin opuszczenia mieszkania

Gdy najemca dopuści się poważnych uchybień i mimo upomnień nie wywiąże się ze swoich obowiązków, właściciel mieszkania może wystosować wezwanie do opuszczenia lokalu w określonym terminie, np. 7 dni. To kluczowy krok przed podjęciem dalszych działań prawnych.

Jeśli po upływie wyznaczonego 7-dniowego terminu nieuczciwy najemca nie podejmie żadnych kroków w celu opuszczenia mieszkania, kolejnym krokiem jest złożenie wniosku do sądu. Jest to niezbędne, aby sąd nadał klauzulę wykonalności zapisowi o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, który powinien być zawarty w umowie najmu okazjonalnego i podpisany w obecności notariusza.

Po uzyskaniu klauzuli wykonalności, właściciel może wszcząć procedurę eksmisyjną za pośrednictwem komornika. Proces pozwala na przymusowe usunięcie najemcy z nieruchomości. Jednak warto pamiętać, że jest czasochłonny i skomplikowany. Dlatego tak ważne jest, aby już na etapie zawierania umowy najmu zadbać o odpowiednie zabezpieczenia, takie jak wspomniany wcześniej najem okazjonalny.

Dlaczego najem okazjonalny to dobra opcja dla właściciela mieszkania?

Mimo że najem okazjonalny wiąże się z pewnymi formalnościami u notariusza i w urzędzie skarbowym, a także wymaga spełnienia określonych warunków, jest to jedna z najskuteczniejszych metod zabezpieczenia się przed nieuczciwym najemcą. Dlaczego to tak korzystna opcja dla właściciela mieszkania? Przede wszystkim, znacznie upraszcza ona proces pozbycia się najemcy, który okazuje się problematyczny.

Klucz do bezpiecznego najmu

Podsumowując, jedną z najlepszych metod na zabezpieczenie swojego interesu jako właściciela nieruchomości jest podpisanie umowy najmu okazjonalnego. Proces eksmisji lokatora staje się znacznie uproszczony. Odbywa się zdecydowanie szybciej, co minimalizuje ryzyko długotrwałych sporów i strat finansowych. Drugą istotną kwestią jest odpowiednie ustalenie wysokości kaucji gwarancyjnej, która stanowi dodatkowe zabezpieczenie.

Najczęściej zadawane pytania

1

Jak sprawdzić, czy wynajmujący jest uczciwy?

+

Przede wszystkim zweryfikuj tożsamość wynajmującego oraz jego prawo do dysponowania nieruchomością (np. poprzez odpis z księgi wieczystej). Poszukaj opinii o nim w internecie, zapytaj sąsiadów, a także upewnij się, że ma adres korespondencyjny w Polsce. Uważaj na oferty, które wydają się zbyt piękne, by były prawdziwe.

 

2

Jakie zapisy powinna zawierać umowa najmu, aby zabezpieczyć najemcę?

+

Umowa najmu powinna być pisemna i precyzyjna. Musi zawierać: dane stron, dokładny adres lokalu, wysokość czynszu i opłat dodatkowych, terminy płatności, czas trwania umowy, warunki jej wypowiedzenia oraz zasady rozliczania kaucji. Ważne są klauzule dotyczące odpowiedzialności wynajmującego za stan techniczny i ewentualne awarie.

 

3

Czy warto sporządzić protokół zdawczo-odbiorczy przy odbiorze mieszkania?

+

Zdecydowanie tak! Protokół zdawczo-odbiorczy, sporządzony w dniu przekazania kluczy, to kluczowy dokument zabezpieczający najemcę. Powinien szczegółowo opisywać stan techniczny mieszkania i jego wyposażenie oraz stan liczników. Zminimalizuje to ryzyko niesłusznych roszczeń wynajmującego po zakończeniu najmu.

 

4

Co zrobić, gdy wynajmujący narusza warunki umowy lub swoje obowiązki?

+

W pierwszej kolejności należy wezwać wynajmującego do wypełnienia obowiązków pisemnie, np. listem poleconym. Jeśli to nie pomoże, w zależności od rodzaju naruszenia, można rozważyć wypowiedzenie umowy najmu z winy wynajmującego lub dochodzenie roszczeń na drodze sądowej, np. zwrotu kaucji czy odszkodowania za poniesione straty.

Najczęściej zadawane pytania

01

Jak sprawdzić, czy wynajmujący jest uczciwy?

+

Przede wszystkim zweryfikuj tożsamość wynajmującego oraz jego prawo do dysponowania nieruchomością (np. poprzez odpis z księgi wieczystej). Poszukaj opinii o nim w internecie, zapytaj sąsiadów, a także upewnij się, że ma adres korespondencyjny w Polsce. Uważaj na oferty, które wydają się zbyt piękne, by były prawdziwe.

 

02

Jakie zapisy powinna zawierać umowa najmu, aby zabezpieczyć najemcę?

+

Umowa najmu powinna być pisemna i precyzyjna. Musi zawierać: dane stron, dokładny adres lokalu, wysokość czynszu i opłat dodatkowych, terminy płatności, czas trwania umowy, warunki jej wypowiedzenia oraz zasady rozliczania kaucji. Ważne są klauzule dotyczące odpowiedzialności wynajmującego za stan techniczny i ewentualne awarie.

 

03

Czy warto sporządzić protokół zdawczo-odbiorczy przy odbiorze mieszkania?

+

Zdecydowanie tak! Protokół zdawczo-odbiorczy, sporządzony w dniu przekazania kluczy, to kluczowy dokument zabezpieczający najemcę. Powinien szczegółowo opisywać stan techniczny mieszkania i jego wyposażenie oraz stan liczników. Zminimalizuje to ryzyko niesłusznych roszczeń wynajmującego po zakończeniu najmu.

 

04

Co zrobić, gdy wynajmujący narusza warunki umowy lub swoje obowiązki?

+

W pierwszej kolejności należy wezwać wynajmującego do wypełnienia obowiązków pisemnie, np. listem poleconym. Jeśli to nie pomoże, w zależności od rodzaju naruszenia, można rozważyć wypowiedzenie umowy najmu z winy wynajmującego lub dochodzenie roszczeń na drodze sądowej, np. zwrotu kaucji czy odszkodowania za poniesione straty.

Pokaż więcej