Blog

Sprzedaż domu w trakcie budowy – jak zrobić to legalnie i z zyskiem?

02.12.2025 ▪ 4 min czytania ▪ KupujemyM

Sprzedaż domu w trakcie budowy to temat, który zyskuje na popularności – zwłaszcza w obliczu rosnących kosztów materiałów i zmian życiowych inwestorów. Choć większość transakcji na rynku dotyczy gotowych lokali deweloperskich lub z rynku wtórnego, obrót niedokończonymi inwestycjami jest w pełni legalny i możliwy. Jak sprzedać „dziurę w ziemi” lub dom w stanie surowym? Wyjaśniamy.

Zarówno dla sprzedającego, jak i kupującego, taka transakcja może być okazją. Dla jednej strony to szansa na odzyskanie płynności finansowej, dla drugiej – możliwość zakupu nieruchomości w atrakcyjnej cenie. Jednak sprzedaż domu w budowie wiąże się z konkretnymi wymogami prawnymi.

Kiedy najczęściej dochodzi do sprzedaży domu w budowie?

Decyzja o sprzedaży niedokończonego domu rzadko jest planowana od początku. Zazwyczaj wymuszają ją nieprzewidziane okoliczności życiowe lub ekonomiczne. Do najczęstszych przyczyn należą:

• Zmiany osobiste: Rozwód, choroba lub konieczność nagłej przeprowadzki do innego miasta.
• Problemy finansowe: Przeszacowanie kosztów budowy i brak zdolności kredytowej na jej dokończenie.
• Presja bankowa: Banki zazwyczaj dają kredytobiorcom 2 do 3 lat na zakończenie inwestycji i oddanie budynku do użytkowania. Jeśli koszty wzrosły, a bank odmawia dobrania kredytu, sprzedaż może być jedynym ratunkiem przed spiralą długów.

Warto wiedzieć, że w takiej sytuacji nie jesteś skazany na wielomiesięczne poszukiwanie klienta indywidualnego. Skup domów, taki jak oferta KupujemyM.pl, obejmuje również nieruchomości w trakcie budowy, co pozwala na błyskawiczne zamknięcie inwestycji.

Aspekty prawne: Jak sprzedać dom w budowie?

Kluczowym elementem transakcji jest nie tylko przeniesienie własności gruntu i nakładów (budynku), ale także formalności urzędowe. Kupujący „przejmuje pałeczkę” po poprzednim inwestorze. Jak to wygląda w praktyce?

1. Przeniesienie pozwolenia na budowę

Zgodnie z obecnymi przepisami Prawa budowlanego, przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę na nowego właściciela jest stosunkowo proste, pod warunkiem, że nabył on już prawo do nieruchomości (kupił działkę z rozpoczętą budową).

• Czy potrzebna jest zgoda poprzedniego właściciela? Urzędy przyjmują interpretację, że zbywca, sprzedając działkę z rozpoczętą budową, automatycznie wyraża zgodę na kontynuację prac przez nowego nabywcę.
• Wniosek: Nowy inwestor musi złożyć wniosek o przeniesienie pozwolenia na budowę wraz z oświadczeniem o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

To samo dotyczy domów budowanych na podstawie tzw. zgłoszenia (milczącej zgody urzędu). Prawa i obowiązki wynikające ze zgłoszenia również podlegają przeniesieniu.

2. Przerwa w budowie powyżej 3 lat

Sytuacja komplikuje się, jeśli budowa stała odłogiem przez dłuższy czas. Jeżeli przerwa w pracach budowlanych trwała dłużej niż 3 lata, pozwolenie na budowę wygasa. W takim przypadku nowy właściciel będzie musiał ubiegać się o nową decyzję o pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych.

3. Zgodność z projektem

Nabywca musi kontynuować budowę zgodnie z pierwotnym projektem. Jeśli chce wprowadzić istotne zmiany (np. zmienić kubaturę, układ ścian nośnych czy wysokość budynku), konieczne będzie uzyskanie pozwolenia na budowę zamiennego.

O czym musi pamiętać kupujący i sprzedający?

Sprzedaż domu w trakcie budowy wymaga transparentności. Potencjalny nabywca z pewnością będzie chciał zweryfikować stan techniczny. Aby transakcja przebiegła pomyślnie, warto przygotować się na następujące kroki:

• Inwentaryzacja i stan zerowy: Nabywca sprawdzi, czy to, co stoi na działce, zgadza się z dokumentacją w urzędzie.
• Kosztorys dokończenia: To kluczowy dokument negocjacyjny. Ceny materiałów budowlanych zmieniają się dynamicznie, dlatego kupujący będzie kalkulował, ile realnie musi dołożyć do ceny zakupu, aby zamieszkać w domu.
• Wady ukryte: Sprzedaż domu przed zakończeniem budowy może budzić podejrzenia (np. błędy konstrukcyjne, podmokły teren). Warto zadbać o opinię techniczną, która rozwieje wątpliwości.

Wskazówka: Posiadasz dom w budowie i chcesz uniknąć skomplikowanych negocjacji z wybrednymi klientami? Firmy prowadzące skup nieruchomości często kupują domy w stanie „jak jest”, biorąc na siebie ryzyko związane z dokończeniem inwestycji.

Podsumowanie

Sprzedaż domu w trakcie budowy to proces bardziej złożony niż zbycie gotowej nieruchomości, ale jak najbardziej możliwy do przeprowadzenia. Kluczem jest uporządkowanie dokumentacji (dziennik budowy, projekt) i świadomość procedur administracyjnych związanych z przeniesieniem pozwolenia na budowę.

Masz dom w budowie, który stał się obciążeniem finansowym? Nie czekaj, aż pozwolenie na budowę wygaśnie. Skontaktuj się z nami. W KupujemyM.pl oferujemy profesjonalną wycenę i szybki skup domów – również tych niedokończonych.