Blog
Mieszkanie darowizna od dziadków a rozliczenie podatkowe w 2025 roku
08.09.2025 ▪ 
8 min czytania ▪ Maciej Bełz
Spis treści
Otrzymanie mieszkania w darowiźnie od dziadków to dla wielu młodych ludzi ogromna pomoc na starcie w dorosłość. Taki gest wiąże się jednak z pewnymi obowiązkami formalnymi, o których nie można zapomnieć. Kluczową kwestią jest rozliczenie podatkowe, które na szczęście, przy dopełnieniu odpowiednich warunków, może być całkowicie bezbolesne dla obdarowanego. W tym artykule przeprowadzimy Cię krok po kroku przez meandry przepisów dotyczących darowizny od dziadków, wyjaśniając, jak uniknąć podatku i jakie formalności należy spełnić w 2025 roku.
Darowizna od dziadków a „zerowa” grupa podatkowa: Klucz do zwolnienia z podatku
Podstawą prawną regulującą opodatkowanie darowizn w Polsce jest Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn. Zgodnie z jej zapisami, nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych w drodze darowizny podlega opodatkowaniu. Kluczowe jest jednak to, do której grupy podatkowej zalicza się obdarowany względem darczyńcy.
Wnuki (zstępni) należą do I grupy podatkowej razem z małżonkiem, rodzicami, dziadkami, dziećmi, wnukami, prawnukami, pasierbem, ojczymem, macochą, rodzeństwem, teściami, zięciem i synową. Jednakże, w ramach tej grupy wyróżnia się tzw. „grupę zerową”, do której zaliczamy najbliższą rodzinę: małżonka, zstępnych (dzieci, wnuki, prawnuki), wstępnych (rodzice, dziadkowie, pradziadkowie), pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę.
To właśnie przynależność do tej grupy jest kluczem do pełnego zwolnienia z podatku od darowizny. Jak stanowi art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn, zwalnia się od podatku nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych przez osoby z zerowej grupy podatkowej, bez względu na wartość darowizny. Mieszkanie darowizna od dziadków mieści się więc w zakresie tego zwolnienia.
Aby jednak skorzystać z tej preferencji, należy spełnić jeden, niezwykle istotny warunek: zgłoszenie faktu otrzymania darowizny do właściwego urzędu skarbowego.
Zgłoszenie darowizny do urzędu skarbowego: Jak i kiedy dopełnić formalności?
Samo pokrewieństwo nie wystarczy, by cieszyć się zwolnieniem podatkowym. Niezbędne jest poinformowanie fiskusa o otrzymanym przysporzeniu majątkowym. Procedura zgłoszenia darowizny mieszkania dla wnuka nie jest skomplikowana, ale wymaga precyzji i terminowości.
Zgłoszenia dokonuje się na formularzu SD-Z2 (Zgłoszenie o nabyciu własności rzeczy lub praw majątkowych). W formularzu tym należy podać dane identyfikacyjne darczyńcy i obdarowanego, opisać przedmiot darowizny (w tym przypadku lokal mieszkalny, podając jego adres, powierzchnię, numer księgi wieczystej) oraz określić jego wartość rynkową.
Formularz SD-Z2 można złożyć na trzy sposoby:
- Osobiście w urzędzie skarbowym właściwym ze względu na miejsce położenia nieruchomości.
- Pocztą tradycyjną, listem poleconym.
- Elektronicznie za pośrednictwem platformy e-Urząd Skarbowy, co jest najwygodniejszą i najszybszą opcją.
Ważne: Zgłoszenia dokonuje obdarowany, czyli wnuk, który otrzymał nieruchomość.
Termin na zgłoszenie darowizny: Co grozi za jego przekroczenie w 2025 roku?
Ustawodawca precyzyjnie określił czas na dopełnienie obowiązku informacyjnego. Zgodnie z art. 4a ust. 1 pkt 1 ustawy, zgłoszenia należy dokonać w terminie 6 miesięcy od dnia powstania obowiązku podatkowego.
W przypadku darowizny nieruchomości, momentem powstania obowiązku podatkowego jest dzień złożenia przez darczyńcę oświadczenia w formie aktu notarialnego. W praktyce jest to dzień podpisania umowy darowizny u notariusza.
Niedotrzymanie tego sześciomiesięcznego terminu ma bardzo poważne konsekwencje. Spóźnienie, nawet o jeden dzień, powoduje utratę prawa do całkowitego zwolnienia z podatku. W takiej sytuacji darowizna zostanie opodatkowana na zasadach ogólnych, przewidzianych dla I grupy podatkowej. Oznacza to konieczność zapłaty podatku od nadwyżki ponad kwotę wolną od podatku, która dla tej grupy w 2025 roku wynosi 36 120 zł. Przy wartości mieszkania, która zazwyczaj znacznie przekracza tę kwotę, podatek może wynieść od kilku do nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych.
Darowizna a akt notarialny: Czy wizyta u notariusza zwalnia z obowiązków wobec fiskusa?
Wiele osób błędnie uważa, że skoro przepisanie mieszkania na wnuka odbywa się w formie aktu notarialnego, a notariusz jako płatnik pobiera i odprowadza należne podatki, to wszelkie formalności z urzędem skarbowym są już załatwione. To niebezpieczny mit.
Faktycznie, zgodnie z art. 18 ustawy o podatku od spadków i darowizn, notariusze są płatnikami tego podatku i mają obowiązek pobrać go przy sporządzaniu umowy. Jednakże, w przypadku darowizny dla osób z „zerowej” grupy podatkowej, notariusz nie pobierze podatku, jeśli nabywca w akcie notarialnym oświadczy, że skorzysta ze zwolnienia z art. 4a.
Niemniej jednak, obowiązek notariusza ogranicza się do przesłania wypisu aktu notarialnego do urzędu skarbowego. Nie zwalnia to obdarowanego (wnuka) z indywidualnego obowiązku złożenia formularza SD-Z2 w ciągu 6 miesięcy. Systemy informatyczne urzędów nie zawsze automatycznie łączą te dwie informacje. Brak złożenia SD-Z2 będzie traktowany jako niedopełnienie warunku zwolnienia, co, jak wspomniano wyżej, skutkuje koniecznością zapłaty podatku wraz z odsetkami.
Darowizna części mieszkania lub udziału: Jakie zasady obowiązują?
Dziadkowie nie zawsze decydują się na darowiznę całej nieruchomości. Czasem przedmiotem darowizny jest udział we współwłasności mieszkania, na przykład w wysokości 1/2. Jakie zasady obowiązują w takiej sytuacji?
Procedura i przepisy podatkowe są identyczne jak w przypadku darowizny całej nieruchomości. Wnuk, który otrzymuje udział, również należy do „zerowej” grupy podatkowej i ma prawo do pełnego zwolnienia z podatku od spadków i darowizn.
Kluczowe jest, aby:
- Umowa darowizny udziału została zawarta w formie aktu notarialnego.
- Obdarowany wnuk złożył w terminie 6 miesięcy od dnia podpisania umowy zgłoszenie na formularzu SD-Z2.
W formularzu SD-Z2 należy precyzyjnie określić przedmiot darowizny, czyli wielkość otrzymanego udziału oraz jego wartość rynkową. Wartość tę określa się proporcjonalnie do wartości całej nieruchomości (np. jeśli całe mieszkanie jest warte 500 000 zł, to wartość darowizny udziału 1/2 wynosi 250 000 zł).
Sprzedaż mieszkania z darowizny przed upływem 5 lat: Kiedy trzeba zapłacić podatek dochodowy?
Otrzymanie mieszkania to jedno, ale co w sytuacji, gdy wnuk z różnych przyczyn zdecyduje się je sprzedać? Tu w grę wchodzą przepisy innej ustawy – Ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (PIT).
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 tej ustawy, sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat od jej nabycia, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, jest źródłem przychodu i podlega opodatkowaniu. Stawka podatku wynosi 19% od dochodu (czyli różnicy między przychodem ze sprzedaży a kosztami jego uzyskania).
W przypadku darowizny, pięcioletni okres liczymy od końca roku kalendarzowego, w którym dziadkowie nabyli tę nieruchomość, a nie od momentu, w którym ją darowali wnukowi. Jest to efekt korzystnej zmiany przepisów, która weszła w życie w 2019 roku. Jeśli więc dziadkowie byli właścicielami mieszkania dłużej niż 5 lat, wnuk może je sprzedać od razu po otrzymaniu darowizny bez podatku dochodowego.
Co jednak, jeśli dziadkowie posiadali mieszkanie krócej? Wówczas wnuk, sprzedając je przed upływem „ich” pięciu lat, będzie musiał zapłacić podatek. Istnieje jednak możliwość uniknięcia tej daniny. Mowa o tzw. uldze mieszkaniowej (art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT).
Zwolnienie to przysługuje, jeśli środki uzyskane ze sprzedaży darowanego mieszkania zostaną w ciągu 3 lat (licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż) przeznaczone na własne cele mieszkaniowe. Katalog tych celów jest szeroki i obejmuje m.in.:
- Nabycie innego lokalu mieszkalnego lub domu.
- Nabycie gruntu pod budowę domu.
- Budowę, rozbudowę, nadbudowę lub przebudowę własnego budynku mieszkalnego.
- Spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na własne cele mieszkaniowe.
Podsumowanie
Przepisanie domu na wnuka czy darowizna mieszkania to wspaniały gest, który może jednak rodzić pewne obowiązki podatkowe. Kluczem do uniknięcia niepotrzebnych kosztów jest znajomość przepisów i terminowe dopełnienie formalności. Pamiętaj o żelaznej zasadzie: jeśli otrzymujesz darowiznę od dziadków, masz 6 miesięcy na złożenie formularza SD-Z2, aby skorzystać z całkowitego zwolnienia z podatku od darowizn. Planując sprzedaż otrzymanej nieruchomości, sprawdź, jak długo była ona własnością darczyńców, aby nie narazić się na podatek dochodowy.
Jeśli cała procedura wydaje Ci się skomplikowana lub po prostu chcesz szybko i bezproblemowo spieniężyć otrzymaną nieruchomość, rozważ skorzystanie z usług profesjonalnego skupu nieruchomości.
Sprzedaj swoją nieruchomość za gotówkę do KupujemyM
Jeśli szukasz sposobu na pilną sprzedaż mieszkania albo domu, to KupujemyM.pl będzie świetnym rozwiązaniem.
Nie wierzysz? Przekonaj się i napisz do nas!
Wycena onlineNajczęściej zadawane pytania
Nie, darowizna mieszkania od dziadków jest całkowicie zwolniona z podatku od spadków i darowizn w 2025 roku. Dziadkowie należą do tzw. „grupy zerowej” (najbliższa rodzina), co zwalnia wnuka z podatku, pod warunkiem dopełnienia formalności.
Aby uniknąć podatku, należy zgłosić darowiznę do urzędu skarbowego w terminie 6 miesięcy od dnia jej otrzymania, składając formularz SD-Z2. Zgłoszenia nie trzeba dokonywać, jeśli wartość darowizny nie przekracza kwoty wolnej od podatku.
Nie, darowizna mieszkania na wnuka nie wpływa na zachowek dla rodzeństwa dziadków, ponieważ rodzeństwo nie należy do kręgu osób uprawnionych do zachowku. Jednakże, wartość darowizny może mieć wpływ na zachowek dla dzieci dziadków, które nie otrzymały darowizny.
Koszty darowizny ograniczają się do taksy notarialnej, której wysokość zależy od wartości mieszkania, opłaty sądowej za wpis do księgi wieczystej (200 zł za wpis własności) oraz kosztów wypisów aktu notarialnego (ok. 6 zł netto za stronę).
Najczęściej zadawane pytania
Nie, darowizna mieszkania od dziadków jest całkowicie zwolniona z podatku od spadków i darowizn w 2025 roku. Dziadkowie należą do tzw. „grupy zerowej” (najbliższa rodzina), co zwalnia wnuka z podatku, pod warunkiem dopełnienia formalności.
Aby uniknąć podatku, należy zgłosić darowiznę do urzędu skarbowego w terminie 6 miesięcy od dnia jej otrzymania, składając formularz SD-Z2. Zgłoszenia nie trzeba dokonywać, jeśli wartość darowizny nie przekracza kwoty wolnej od podatku.
Nie, darowizna mieszkania na wnuka nie wpływa na zachowek dla rodzeństwa dziadków, ponieważ rodzeństwo nie należy do kręgu osób uprawnionych do zachowku. Jednakże, wartość darowizny może mieć wpływ na zachowek dla dzieci dziadków, które nie otrzymały darowizny.
