Sprzedaż zadłużonego mieszkania spółdzielczego – czy jest możliwa?

Czy może i Ciebie dotyczy temat sprzedaży zadłużonego mieszkania spółdzielczego? Informacje udostępniane przez GUS wskazują, że spółdzielnie mieszkaniowe od lat mają spory problem z długami lokatorów. Główny Urząd Statystyczny podaje, że obecnie około milion mieszkań należących do spółdzielni jest obciążonych czynszowymi długami. Jeżeli spojrzymy na ten problem z innej strony, to okaże się, że ponad milion osób ma mniej lub bardziej poważne problemy z zadłużeniem względem spółdzielni mieszkaniowych. Dla wielu takich lokatorów sprzedaż zadłużonego mieszkania spółdzielczego byłaby świetnym rozwiązaniem. Sprawdzamy, czy jest ono możliwe w praktyce.

Kiedy sprzedaż zadłużonego mieszkania spółdzielczego nie będzie możliwa?

W nawiązaniu do opisywanego tematu warto najpierw wyjaśnić pewne kwestie prawne, które sprawiają kłopot wielu osobom. Chodzi o ważne rozróżnienie pomiędzy spółdzielczym lokatorskim prawem do mieszkania oraz spółdzielczym własnościowym prawem do mieszkania. Pierwsze ze wspomnianych praw jest niezbywalne, co oznacza, że nie można go sprzedać, zapisać w spadku/odziedziczyć oraz darować. Spółdzielcze lokatorskie prawo do mieszkania jest dość mocno zbliżone do wynajmu.

Spółdzielcze własnościowe prawo do mieszkania bardziej przypomina natomiast prawo własności. Najważniejszą cechą tego drugiego prawa spółdzielczego jest jego zbywalność. Sprawia ona, że własnościowe prawo do mieszkania w spółdzielni można sprzedać, darować, zapisać w spadku, a nawet obciążyć hipoteką. Warto jednak pamiętać, że wszystkie wspomniane czynności nie dotyczą samego mieszkania (pozostającego cały czas własnością spółdzielni), lecz prawa do jego używania na zasadach zbliżonych do własności.

W związku z powyższym odpowiedź na pytanie jak sprzedać zadłużone mieszkanie, w przypadku członków spółdzielni może dotyczyć tylko osób, które posiadają spółdzielcze własnościowe prawo. Czasem członkami spółdzielni są także osoby posiadające mieszkanie własnościowe (odrębną własność lokalu) Takie osoby również mogą sprzedać swoje zadłużone „M”.

Kupno zadłużonego mieszkania spółdzielczego własnościowego – czy możliwe?

Wiele osób posiadających spółdzielcze własnościowe prawo do mieszkania lub odrębną własność mieszkania w spółdzielni może zastanawiać się, czy sprzedaż takiego „M” z długami będzie w ogóle możliwa. Warto zatem wyjaśnić, że taką transakcja jak najbardziej jest dopuszczalna pod względem prawnym.

Co więcej, zgodnie z obowiązującymi przepisami, nabywca samodzielnego lokalu w spółdzielni lub spółdzielczego własnościowego prawa do mieszkania nie będzie odpowiadał za czynszowe długi poprzednika (z wyjątkiem zobowiązań zabezpieczonych hipoteką). Strony mogą się jednak umówić, że nabywca spłaci długi sprzedawcy w zamian za obniżoną cenę sprzedaży. To dobre rozwiązanie dla zadłużonych sprzedawców.

Kupno zadłużonego mieszkania spółdzielczego – kto będzie chętny?

Skoro już wiemy, że kupno zadłużonego mieszkania spółdzielczego jest możliwe, to warto zadać sobie pytanie, kto może być chętny na taką transakcję. Niestety tutaj pojawia się pewien problem, bo wiele osób szukających lokum na własne potrzeby, po prostu nie chce kupować nieruchomości obciążonej długami. Wynika to z nieufności i nieświadomości prawnej.

Mimo obowiązujących przepisów potencjalni nabywcy mogą się po prostu obawiać, że przyjdzie im spłacić jakiś dług sprzedawcy. Problem stanowią też działania nielicznych spółdzielni, które upominają się o zapłatę długów u nabywcy lokalu lub prawa własnościowego (choć nie powinny tego robić).

W opisywanej sytuacji może się okazać, że jedynym potencjalnym kupcem zadłużonego lokalu ze spółdzielni albo spółdzielczego własnościowego prawa do mieszkania będzie firma prowadząca skup mieszkań. Takiego specjalistę na pewno nie zniechęci zadłużenie czynszowe.

Wykup zadłużonego mieszkania od spółdzielni – czy da się to zrobić?

W kontekście sprzedaży i kupna mieszkań spółdzielczych (odrębnych lokali lub własnościowych praw do nich), dość często pojawia się również temat wykupu zadłużonego mieszkania od spółdzielni. Konkretniej rzecz ujmując, chodzi o przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego lub własnościowego prawa do mieszkania w prawo odrębnej własności.

Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych mówi, że obydwie takie operacje są możliwe tylko po wcześniejszym uregulowaniu zadłużenia wobec spółdzielni. Dodatkowo trzeba będzie rozliczyć ze spółdzielnią m.in. koszty budowy lokalu i zapłacić wynagrodzenie dla notariusza.

Kupno mieszkania zadłużonego w spółdzielni – podsumowanie

Tytułem podsumowania warto zwrócić uwagę, że tylko skup mieszkań zadłużonych jest bezproblemowym sposobem na sprzedaż spółdzielczego „M” z długami. Taka usługa gwarantuje bowiem szybką wycenę lokalu lub prawa do niego (nawet tego samego dnia) i błyskawiczne sfinalizowanie transakcji. Jeżeli nie pojawią się dodatkowe problemy, to sprzedaż spółdzielczego własnościowego prawa do mieszkania lub prawa odrębnej własności mieszkania w spółdzielni może zostać przeprowadzona po 7 dniach – 10 dniach od pierwszego kontaktu. Tak szybkie tempo jest korzystne na przykład dla osób, które chcą uwolnić się od długów i uniknąć problemów z komornikiem.