Mieszkanie komunalne. Czym jest i co warto o nim wiedzieć?

Mieszkanie komunalne to lokal mieszkalny będący własnością gminy, który wchodzi w skład tak zwanego mieszkaniowego zasobu gminnego. Gmina realizuje dzięki niemu ustawowe zadania w zakresie zaspokajania potrzeb mieszkaniowych mieszkańców, zwłaszcza tych o niższych dochodach. Dostęp do takiego lokalu nie jest jednak automatyczny – prawo do niego może przysługiwać wyłącznie osobom, które spełniają ściśle określone kryteria. Poniżej wyjaśniamy, czym jest mieszkanie komunalne, komu przysługuje mieszkanie komunalne, jak wygląda procedura ubiegania się o nie i jakie warunki należy spełnić.

Czym jest mieszkanie komunalne? Mieszkanie komunalne to lokal gminy

Mieszkanie komunalne to lokal, którego właścicielem pozostaje gmina, a mieszkańcy korzystają z niego na podstawie umowy najmu lokalu mieszkalnego. Gmina wynajmuje takie lokale po stawkach znacznie niższych od rynkowych, ponieważ ich celem nie jest zysk, lecz pomoc mieszkaniowa. Lokatorzy nie stają się więc właścicielami – dany lokal cały czas należy do zasobu gminnego, a najemca ma obowiązek używać go zgodnie z warunkami zawartej umowy.

Mieszkaniowy zasób gminy a inne nieruchomości komunalne

Nie każda nieruchomość należąca do samorządu jest mieszkaniem komunalnym. Do mieszkaniowego zasobu gminy zalicza się wyłącznie te lokale, które gmina przeznacza na cele mieszkaniowe i które wynajmuje osobom spełniającym kryteria z uchwały rady gminy. Pozostałe nieruchomości – lokale użytkowe, budynki biurowe czy grunty – podlegają zupełnie innym zasadom gospodarowania.

Komu przysługuje mieszkanie komunalne i jakie warunki należy spełnić?

Lokale z zasobu gminnego trafiają przede wszystkim do osób i rodzin, które nie są w stanie samodzielnie wynająć mieszkania na wolnym rynku z powodu zbyt niskich dochodów. Kryteria uprawniające do ubiegania się o mieszkanie komunalne określa uchwała rady gminy. Każda gmina ustala te warunki samodzielnie i samodzielnie przyznaje lokale, więc w sąsiedniej miejscowości zasady mogą wyglądać zupełnie inaczej niż u ciebie.

Warunki przyznania lokalu, czyli zasady przyznawania mieszkań komunalnych

Większość gminnych uchwał koncentruje się na kilku podstawowych aspektach:

• Kryterium dochodowe. To warunek podstawowy. Liczy się średni miesięczny dochód gospodarstwa domowego z ostatnich trzech miesięcy oraz dochód na osobę – musi być na tyle niski, by uniemożliwiał wynajem na rynku prywatnym, a jednocześnie wystarczający na pokrycie miesięcznego czynszu za mieszkanie komunalne. Dochody każdego członka gospodarstwa domowego sprawdza się na podstawie dokumentów takich jak deklaracje o dochodach, oświadczenia o stanie majątkowym oraz zaświadczenia od pracodawcy lub z urzędu skarbowego.
• Pierwszeństwo w przydziale. Gminy często wprowadzają preferencje dla określonych grup osób, na przykład niepełnosprawnych, samotnych rodziców, osób bezdomnych czy ofiar przemocy domowej. System punktacji pozwala osobom w trudniejszej sytuacji na szybsze uzyskanie mieszkania – to właśnie im gmina przyznaje lokale w pierwszej kolejności.
• Brak tytułu prawnego do innego lokalu. Wnioskodawca nie może mieć tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego ani do innej nieruchomości – ani na własność, ani z wynajmu – w danej miejscowości ani w sąsiednich miejscowościach (z tego samego lub graniczącego powiatu). Urząd gminy skrupulatnie to weryfikuje. Jeśli urzędnicy wykryją, że najemca ma inne mieszkanie, umowa najmu lokalu komunalnego może zostać wypowiedziana. Podstawą wypowiedzenia może być również podnajmowanie mieszkania bez wymaganej pisemnej zgody gminy.

Jeśli chcesz zwiększyć swoje szanse na uzyskanie mieszkania komunalnego, przeczytaj dokładnie uchwałę swojej gminy. Spełnij skrupulatnie wszystkie wymagane kryteria i przygotuj kompletną dokumentację.

Procedura, czyli proces ubiegania się o mieszkanie komunalne krok po kroku

Formalna procedura zaczyna się od złożenia wniosku w urzędzie gminy lub w zarządzie zasobu komunalnego. Do wniosku dołącza się dokumenty potwierdzające dochody, sytuację rodzinną i brak tytułu prawnego do innego lokalu. Samo złożenie kompletu papierów nie kończy sprawy – urząd weryfikuje dane, czasem przeprowadza wizję lokalną w dotychczasowym miejscu zamieszkania, a następnie komisja mieszkaniowa ocenia wniosek według punktacji z uchwały.

Po pozytywnej decyzji trafiasz na listę osób oczekujących na mieszkanie komunalne. Ostatnim etapem jest wskazanie konkretnego lokalu i zawarcie umowy najmu. Od momentu zawarcia umowy odpowiadasz za terminowe opłaty i utrzymanie mieszkania w należytym stanie.

Ile wynosi czynsz za lokal komunalny oraz mieszkanie socjalne?

Dla najbiedniejszych mieszkańców gminy oraz osób eksmitowanych, które mają orzeczone prawo do lokalu socjalnego, przeznaczone są mieszkania pod najem socjalny. Czynsz jest w nich znacząco niższy niż w standardowych mieszkaniach komunalnych. Lokator mieszkania socjalnego może płacić zaledwie około 2 zł/mkw. miesięcznie samego czynszu, do tego dochodzą opłaty za media (np. woda, ogrzewanie, prąd).

Czynsz za mieszkanie komunalne jest wyższy niż za lokal socjalny, ale nadal znacznie niższy niż stawki rynkowe. Często oscyluje w okolicach 10 zł/mkw. miesięcznie, plus koszty mediów.

Wysokość czynszu najmu mieszkania komunalnego każda gmina ustala indywidualnie. Stawki potrafią się więc różnić w zależności od miejscowości, a lokatorzy tego samego budynku mogą płacić różne kwoty, jeśli ich umowy zawarto w innych latach.

Zasady polityki czynszowej określa rada gminy w wieloletnim programie gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy, a konkretne stawki czynszu ustala wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Sprawdź aktualne przepisy obowiązujące w twojej miejscowości.

Podaż lokali komunalnych jest za mała – jaki jest czas oczekiwania?

Spełnienie wszystkich kryteriów i pozytywne rozpatrzenie wniosku o mieszkanie komunalne nie oznacza, że lokal dostaniesz od razu. Podaż mieszkań komunalnych w Polsce jest ograniczona, więc na klucze trzeba poczekać. Po pozytywnej weryfikacji wniosku trafiasz na listę osób oczekujących na mieszkanie.

Średni czas oczekiwania na mieszkanie komunalne w Polsce wynosi zazwyczaj od 2 do 3 lat. Ten okres bardzo się jednak różni w zależności od konkretnej gminy. W dużych miastach czy regionach z dużą liczbą osób oczekujących na mieszkanie komunalne czekanie potrafi się mocno wydłużyć. W mniejszych miejscowościach, gdzie lista oczekujących jest krótsza, proces może przebiegać szybciej.

Zależy Ci na czasie? Odkupimy Twoją nieruchomość za gotówkę. Szybka wycena online bez zobowiązań.

DARMOWA WYCENA

Czy mieszkanie komunalne można wykupić? Bonifikata i sprzedaż mieszkań komunalnych

Gminy często decydują się sprzedać część swojego zasobu mieszkaniowego, głównie ze względu na wysokie koszty utrzymania tych nieruchomości. W takiej sytuacji mieszkanie komunalne można wykupić – najemcy mają szansę nabyć zajmowany lokal po atrakcyjnej cenie i stać się jego pełnoprawnymi właścicielami.

Jeśli gmina przeznaczy lokal do sprzedaży, pierwszeństwo jego nabycia przysługuje co do zasady najemcy z umową na czas nieoznaczony. Brak zaległości z czynszem i opłatami za media może być dodatkowym warunkiem wynikającym z lokalnych zasad sprzedaży. Czasami gmina wymaga też, by lokal chciała wykupić określona liczba najemców w budynku. Chodzi o to, żeby łatwiej powstała wspólnota mieszkaniowa.

Cena wykupu mieszkania komunalnego zależy od oceny rzeczoznawcy majątkowego, który określa wartość rynkową nieruchomości. Żeby zachęcić najemców do zakupu mieszkania, gminy bardzo często stosują bonifikaty, czyli znaczne rabaty obniżające cenę.

Wysokość bonifikaty jest zróżnicowana w każdej gminie i może wynosić od zaledwie 5-10% do nawet 70% czy 90% wartości rynkowej. Nierzadko bonifikata przekracza 50%. Przy sprzedaży przed upływem 5 lat od wykupu gmina może zażądać zwrotu zwaloryzowanej bonifikaty – chyba że sprzedajesz osobie bliskiej albo w ciągu 12 miesięcy przeznaczysz pieniądze na inne mieszkanie. Podatku PIT (podatku dochodowego od osób fizycznych) nie zapłacisz dopiero po 5 latach liczonych od końca roku, w którym lokal wykupiono.

Mieszkanie komunalne a mieszkanie socjalne – kluczowe różnice

Mieszkanie komunalne i mieszkanie socjalne bywają mylone, a dzieli je sporo. Oba typy lokali należą do zasobu gminnego, ale trafiają do różnych grup mieszkańców i mają odmienne warunki najmu. Inną drogą do najmu poniżej stawek rynkowych jest mieszkanie TBS, które nie należy do zasobu gminy.

Mieszkanie socjalne: dla najbardziej potrzebujących

Mieszkanie socjalne jest przeznaczone dla osób w najtrudniejszej sytuacji materialnej, które nie mają żadnego tytułu prawnego do innego lokalu (np. własnościowego, spółdzielczego czy komunalnego). Przysługuje ono również osobom, którym sąd w wyroku eksmisyjnym przyznał uprawnienie do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu.

Kluczowe cechy mieszkania socjalnego to:

• Niższy standard. Lokale te mają często gorsze wykończenie i wyposażenie niż mieszkania komunalne, co ma ułatwić gminom zapewnienie odpowiedniej liczby takich mieszkań.
• Bardzo niski czynsz. Czynsz za mieszkanie socjalne jest symboliczny, znacznie niższy niż w przypadku lokali komunalnych, aby był dostępny dla osób o minimalnych dochodach.
• Umowa na czas określony. Zgodnie z ustawą umowę najmu socjalnego lokalu zawiera się na czas oznaczony, co jakiś czas trzeba ją więc przedłużyć, a gmina ponownie sprawdza sytuację życiową najemcy. Czynsz w najmie socjalnym nie może przekraczać połowy najniższego czynszu w gminnym zasobie. Podobne zasady dotyczą tzw. pomieszczeń tymczasowych dla eksmitowanych, którzy nie mają prawa do mieszkania socjalnego.

Mimo dużego zapotrzebowania dostępność mieszkań socjalnych jest ograniczona. Wolnych lokali w zasobach gminnych brakuje, a listy oczekujących są długie.

Czy można otrzymać mieszkanie komunalne po krewnym?

Co dzieje się z mieszkaniem komunalnym po śmierci jego głównego najemcy – czy prawo do niego przepada? Nie, polskie prawo przewiduje wstąpienie w stosunek najmu, dzięki czemu pozostali domownicy nie tracą mieszkania.

Kto może wstąpić w najem po zmarłym najemcy?

Zgodnie z artykułem 691 Kodeksu cywilnego, w stosunek najmu lokalu komunalnego, po śmierci głównego najemcy, mogą wstąpić następujące osoby, pod warunkiem, że stale zamieszkiwały ze zmarłym w lokalu do chwili jego śmierci:

• Małżonek niebędący współnajemcą lokalu.
• Dzieci najemcy oraz jego współmałżonka (dotyczy to również dzieci przysposobionych).
• Inne osoby, wobec których najemca był zobowiązany do świadczeń alimentacyjnych (np. rodzice).
• Osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą (tzw. konkubent/konkubina).

Formalności i weryfikacja dochodów

Jeśli chcesz wstąpić w najem mieszkania komunalnego, po złożeniu odpowiedniego wniosku musisz dostarczyć gminie dokumenty potwierdzające twój status i spełnienie warunków. Gmina sprawdza wówczas, czy spełnione zostały przesłanki wynikające z art. 691 k.c.

Wstąpienie w najem lokalu komunalnego może pozwolić uniknąć regularnej weryfikacji dochodowej, jeśli zmarły najemca również jej nie podlegał (np. jego umowa najmu została zawarta przed wprowadzeniem przepisów o cyklicznej weryfikacji dochodów).

Inaczej jest przy nowych umowach. Osoby zawierające nowe umowy najmu mieszkań komunalnych – na zasadach określonych w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego – nie unikną takiej weryfikacji. Gmina weryfikuje ich dochód na osobę w gospodarstwie domowym nie częściej niż co 2,5 roku: najemca składa deklarację o dochodach na pisemne żądanie gminy, w ciągu miesiąca od jego otrzymania. Jeśli przekroczysz kryterium dochodowe wyznaczone przez gminę, czynsz może pójść w górę. Tak ustawione przepisy mają kierować pomoc mieszkaniową do osób, które rzeczywiście jej potrzebują.