Blog

Darowizna mieszkania za życia a zachowek. Co to oznacza dla rodzeństwa?

29.07.2025 ▪ 9 min czytania ▪ Marcin Bujno

Kwestie związane z darowizną mieszkania a zachowkiem dla rodzeństwa są skomplikowane, zwłaszcza jeśli jedno z dzieci spadkodawcy czuje się pokrzywdzone. Sytuacja, gdy rodzice przepisali wszystko na brata lub siostrę, a Ty również chciałbyś otrzymać udział spadkowy, nie jest jednak z góry skazana na niepowodzenie. Prawo chroni bowiem spadkobierców i przyznaje im prawo do zachowku, nawet jeśli w chwili śmierci rodziców nieruchomość miała już innego właściciela. Wyjaśniamy wszystkie aspekty prawne związane z dokonaniem darowizny za życia przez pryzmat dziedziczenia — kim są osoby uprawnione do zachowku, jak postępować w takiej sytuacji, i jaka wysokość zachowku Ci się należy.

Czym jest darowizna mieszkania i jakie ma konsekwencje?

Zanim przejdziemy do kwestii dziedziczenia, warto na początku wytłumaczyć, czym jest darowizna. Zgodnie z art. 888 Kodeksu Cywilnego, darowizną nazywa się umowę, w której darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swojego majątku. 

W praktyce oznacza to, że darczyńca (przyszły spadkodawca) przekazuje część swojego majątku — najczęściej mieszkanie — bez żadnego ekwiwalentu finansowego. To inaczej niż w przypadku umowy dożywocia, gdzie obdarowany musi ponosić wszystkie koszty związane z utrzymaniem obdarowanego, jego leczeniem, a nawet pogrzebem.

WAŻNE! Darowizna mieszkania lub innej nieruchomości musi być dokonana w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności!

Zachowek: definicja i cel prawa spadkowego

Jeszcze lepsze rozumienie tego, jak wygląda sprawa dziedziczenia w przypadku darowizny na rzecz jednego z rodzeństwa, da Ci wyjaśnienie, czym jest zachowek. Nazywa się tak instytucję prawa spadkowego, której głównym celem jest ochrona najbliższych członków rodziny spadkodawcy, których udział w spadku został znacznie zmniejszony przez pominięcie w testamencie lub darowiznę za życia spadkodawcy.

Cel zachowku jest bardzo prosty — jest to sprawiedliwy podział majątku spadkodawcy tak, aby żadne z jego najbliższych nie zostało pozbawione należnej im części. Zachowek po rodzicach jest więc swoistego rodzaju rekompensatą.

Rodzeństwo a prawo do zachowku – kiedy jest uprawnione?

Czy rodzeństwu należy się zachowek? To zależy, jak na to spojrzeć. Jeśli jest to rodzeństwo spadkodawcy, to co do zasady nie jest ono uprawnione do zachowku. Kodeks cywilny wskazuje bowiem wyraźnie krąg osób uprawnionych do zachowku — tych, które w pierwszej kolejności byłyby powołane do spadku, gdyby obowiązywało ich dziedziczenie ustawowe. Są to:

• małżonek,
• zstępni (dzieci, wnuki, ewentualnie prawnuki);
• rodzice.

Jeśli chodzi o rodzeństwo spadkodawcy, możliwość ubiegania się o zachowek ma miejsce tylko w wyjątkowych sytuacjach. Przeważnie występuje tylko, jeśli zstępni spadkodawcy nie dożyły chwili otwarcia spadku, odrzucili spadek lub są niegodni dziedziczenia, podobnie jak rodzice spadkodawcy. W innym przypadku nie należy się zachowek, a wszelkie roszczenia o zachowek są niezasadne.

Inaczej rozpatruje się kwestię rodzeństwo a prawo do zachowku, jeśli rzecz dotyczy rodzeństwa osoby, na której rzecz rodzice dokonali darowizny — czyli dzieci spadkodawcy. W takim przypadku, jako najbliżsi krewni i pierwsi w kolejności do dziedziczenia ustawowego, jak najbardziej mogą ubiegać się o zapłatę zachowku.

Darowizna mieszkania a doliczanie do spadku dla celów zachowku

Art. 993 Kodeksu cywilnego: „Przy obliczaniu zachowku nie uwzględnia się zapisów zwykłych i poleceń, natomiast dolicza się do spadku darowizny dokonane przez spadkodawcę”.

Po dokonaniu darowizny jej przedmiot przestaje być własnością spadkodawcy i staje się własnością obdarowanego. Z punktu widzenia prawa, darowizna zmniejsza wartość spadku czystego — czyli majątku, który miał spadkodawca w chwili śmierci.

Niemniej, w wielu sytuacjach dolicza się do spadku wartość tej darowizny i tworzy tzw. substrat zachowku. Mimo że przedmiot darowizny fizycznie wyszedł z majątku spadkodawcy jeszcze za jego życia, do celów obliczania zachowku traktuje się go tak, jakby nadal był częścią spadku. Dzieje się tak, aby osoby, które z mocy ustawy byłyby spadkobiercami nie zostały pokrzywdzone przez to, że jeszcze za życia spadkodawcy darowizna została dokonana na rzecz innych osób.

 Jak obliczyć zachowek po darowiźnie mieszkania?

Obliczenie zachowku od darowizny mieszkania jest dość skomplikowane i wymaga dość szczegółowej znajomości przepisów — ważne jest w tym, kiedy i kto tę darowiznę otrzymał. Oto uproszczony schemat obliczeń:

Poniżej przedstawiamy uproszczony schemat obliczeń:

1. Ustalenie wartości czystego spadku w chwili śmierci spadkodawcy (pomniejszonej o długi spadkowe).
2. Doliczenie darowizn z uwzględnieniem omówionych wcześniej zasad. Trzeba przy tym pamiętać, że wartość przedmiotu darowizny uwzględnia się nie według stanu z chwili jej dokonania, a według cen z chwili otwarcia spadku. Oznacza to, że jeśli wartość darowanej nieruchomości wzrosła, zostanie uwzględniona jego aktualna cena rynkowa.
3. Ustalenie działu spadkowego osoby uprawnionej do zachowku. Sąd oblicza, jaka jest wartość spadku, która przysługiwałaby osobom powołanym do spadku z ustawy. 
4. Obliczenie wysokości zachowku. Standardowo wysokość zachowku to 1/2 udziału spadkowego. Jeśli jednak uprawniony do zachowku będzie mógł udowodnić, że jest trwale niezdolny do pracy lub też jest osobą małoletnią, należy mi się 2/3 wartości działu spadkowego, jaki by mu przypadał w dziedziczeniu ustawowym.

Przykład. Spadkodawca zmarł, pozostawiając spadek, którego wartość wynosi 100 000 zł. 5 lat przed śmiercią podarował jednemu z dwóch synów mieszkanie, którego wartość obecnie wynosi 500 000 zł. Suma do obliczenia zachowku wynosi więc 600 000 zł. Ponieważ żona spadkodawcy zmarła przed nim, do dziedziczenia uprawnionych jest tylko dwóch synów, a udział w spadku każdego z nich wynosi 300 000 zł. Syn, który nie otrzymał darowizny, może zatem domagać się spłaty 150 000 zł z tytułu zachowku. Jeśli byłby niezdolny do pracy lub byłby niepełnoletni, kwota zachowku wyniosłaby 200 000 zł.

Ciekawa jest również kwestia darowizny ze służebnością a zachowku dla rodzeństwa. W takim przypadku wartość mieszkania dla celów zachowku powinna być pomniejszona o wartość służebności. Przy jej ustalaniu biegły weźmie pod uwagę takie rzeczy jak: zakres służebności (czy obejmuje całe mieszkanie, czy tylko jego część), czas trwania służebności, a także rynkową wartość wynajmu — w większości przypadków służebność jest przeliczana na ekwiwalent czynszu, który musiałby być płacony za korzystanie z nieruchomości przez okres życia spadkodawcy. Niekiedy też wylicza się ją w wysokości 4% wartości nieruchomości obciążonej służebnością, zgodnie z art. 13 Ustawy o podatku od spadków i darowizn.

Kiedy darowizna nie wpływa na zachowek rodzeństwa?

Jeśli chodzi o doliczenie do spadku darowizn, to należy wziąć pod uwagę również to, co było przedmiotem tych darowizn i kiedy zostały one dokonane. Regulują to przepisy:

Art. 994 § 1 Kodeksu cywilnego: Przy obliczaniu zachowku nie dolicza się do spadku drobnych darowizn, zwyczajowo w danych stosunkach przyjętych, ani dokonanych przed więcej niż dziesięciu laty, licząc wstecz od otwarcia spadku, darowizn na rzecz osób niebędących spadkobiercami albo uprawnionymi do zachowku.

Art. 994 § 2 Kodeksu cywilnego: Przy obliczaniu zachowku należnego zstępnemu nie dolicza się do spadku darowizn uczynionych przez spadkodawcę w czasie, kiedy nie miał zstępnych. Nie dotyczy to jednak wypadku, gdy darowizna została dokonana na mniej niż dziesięć lat przed śmiercią spadkodawcy.

Co to oznacza w praktyce? Po pierwsze, zwykle do wartości udziału spadkowego pominiętych spadkobierców dolicza się darowizny o dużej wartości, takie jak na przykład nieruchomości. Pomija się natomiast np. drobne sumy pieniędzy lub prezenty, które zostały przekazane przez spadkodawcę za życia. Po drugie, jeśli Twoi rodzice dokonali darowizny na rzecz innej osoby, zanim jeszcze urodziły im się dzieci, darowizny również nie dolicza się do spadku, chyba że od tego czasu minęło mniej niż 10 lat. Po trzecie — nie dolicza się także darowizn dokonanych na rzecz osób, które nie są spadkobiercami lub uprawnionymi do zachowku na więcej niż 10 lat przed śmiercią. Może to być dalsza rodzina lub zupełnie niespokrewniona osoba.

Jeśli natomiast darowizna została dokonana na Twojego brata lub siostrę (którzy normalnie dziedziczą po rodzicach), to co zasady dolicza się ją do zachowku, niezależnie od tego, kiedy miało to miejsce. Nawet jeśli darowizna mieszkania nastąpiła 20 lat temu, zostanie uwzględniona przy obliczaniu zachowku. Twój brat lub siostra mają wtedy obowiązek spłaty rodzeństwa.

UWAGA! W sytuacji, gdy spadkodawca przekazał mieszkanie na podstawie umowy dożywocia, wartość nieruchomości nie podlega doliczeniu do spadku dla celów zachowku. Umowa dożywocia jest bowiem umową wzajemną, w której dwie strony czynią wobec siebie jakieś świadczenia. W żadnym wypadku nie jest to darowizna.

Roszczenia rodzeństwa o zachowek: jak dochodzić swoich praw?

Jeśli ustawowo należy Ci się zachowek, a rodzice przepisali wszystko na brata lub siostrę, musisz podjąć odpowiednie kroki prawne. Roszczenia o zachowek jest roszczeniem pieniężnym i jest skierowane w stronę osoby, która została obdarowana. Jeśli chcesz dochodzić swoich praw, powinieneś postępować według poniższego schematu:

1. Ustalenie prawa do zachowku — służy do tego sądowe postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia.
2. Wystosowanie wezwania do zapłaty. Możesz zaproponować spłatę rodzeństwa w formie ratalnej lub w naturze. Może się zdarzyć, że rodzice ustanowili obowiązek spłaty rodzeństwa w akcie notarialnym — wtedy jego zapisy są wiążące.
3. Skierowanie sprawy do sądu, jeżeli pozasądowe próby rozwiązania sporu nie przyniosą skutku. Pamiętaj, aby w pozwie szczegółowo opisać sytuację, a także wskazać wartość spadku i darowizn.

WAŻNE — PRZEDAWNIENIE ROSZCZENIA O ZACHOWEK. Roszczenie o zachowek przedawnia się z upływem 5 lat od otwarcia spadku, czyli od chwili śmierci spadkodawcy. Po tym terminie nie będziesz mógł dochodzić zachowku.

A jeśli jesteś osobą, która otrzymała darowiznę i chcesz jak najszybciej uregulować kwestię spłaty rodzeństwa, rozważ sprzedaż mieszkania, zanim dojdzie do eskalacji konfliktu. Jako skup nieruchomości pomożemy Ci sprzedać mieszkanie, nawet jeśli są z nim związane roszczenia o zachowek. Zajmiemy się wszystkimi formalnościami i zapewnimy Ci spokój, który jest bezcenny.

Najczęściej zadawane pytania

1

Czym jest zachowek i komu przysługuje?

+

Zachowek to prawo do otrzymania określonej wartości pieniężnej ze spadku, przysługujące najbliższym członkom rodziny zmarłego (zstępnym, małżonkowi, rodzicom), którzy byliby powołani do dziedziczenia ustawowego, a zostali pominięci w testamencie lub otrzymali zbyt mały udział.

 

2

Czy darowizna mieszkania za życia wpływa na prawo do zachowku rodzeństwa?

+

Darowizna mieszkania za życia nie wpływa na prawo do zachowku rodzeństwa, ponieważ rodzeństwo nie należy do kręgu osób uprawnionych do zachowku według polskiego prawa. Prawo do zachowku przysługuje jedynie zstępnym (dzieciom, wnukom), małżonkowi i rodzicom spadkodawcy.

 

3

Kiedy darowizna za życia jest doliczana do spadku przy obliczaniu zachowku?

+

Darowizny dokonane przez spadkodawcę za życia są doliczane do spadku przy obliczaniu zachowku, ale tylko dla kręgu osób uprawnionych do zachowku (zstępnych, małżonka, rodziców). Jeśli spadkobiercą jest np. dziecko, darowizna dla drugiego dziecka (lub nawet osoby trzeciej) może wpłynąć na wysokość zachowku.

 

4

Czy rodzeństwo może kwestionować darowiznę mieszkania za życia?

+

Rodzeństwo nie może kwestionować darowizny mieszkania dokonanej za życia spadkodawcy na rzecz innej osoby na podstawie prawa do zachowku, ponieważ jak wspomniano, nie przysługuje im to prawo. Mogą kwestionować darowiznę jedynie na innych, ogólnych podstawach prawnych (np. wady oświadczenia woli, pozorność czynności prawnej), co jest trudne do udowodnienia.

Najczęściej zadawane pytania

01

Czym jest zachowek i komu przysługuje?

+

Zachowek to prawo do otrzymania określonej wartości pieniężnej ze spadku, przysługujące najbliższym członkom rodziny zmarłego (zstępnym, małżonkowi, rodzicom), którzy byliby powołani do dziedziczenia ustawowego, a zostali pominięci w testamencie lub otrzymali zbyt mały udział.

 

02

Czy darowizna mieszkania za życia wpływa na prawo do zachowku rodzeństwa?

+

Darowizna mieszkania za życia nie wpływa na prawo do zachowku rodzeństwa, ponieważ rodzeństwo nie należy do kręgu osób uprawnionych do zachowku według polskiego prawa. Prawo do zachowku przysługuje jedynie zstępnym (dzieciom, wnukom), małżonkowi i rodzicom spadkodawcy.

 

03

Kiedy darowizna za życia jest doliczana do spadku przy obliczaniu zachowku?

+

Darowizny dokonane przez spadkodawcę za życia są doliczane do spadku przy obliczaniu zachowku, ale tylko dla kręgu osób uprawnionych do zachowku (zstępnych, małżonka, rodziców). Jeśli spadkobiercą jest np. dziecko, darowizna dla drugiego dziecka (lub nawet osoby trzeciej) może wpłynąć na wysokość zachowku.

 

04

Czy rodzeństwo może kwestionować darowiznę mieszkania za życia?

+

Rodzeństwo nie może kwestionować darowizny mieszkania dokonanej za życia spadkodawcy na rzecz innej osoby na podstawie prawa do zachowku, ponieważ jak wspomniano, nie przysługuje im to prawo. Mogą kwestionować darowiznę jedynie na innych, ogólnych podstawach prawnych (np. wady oświadczenia woli, pozorność czynności prawnej), co jest trudne do udowodnienia.

Pokaż więcej