Spis treści
Zrozumienie, czym jest wypowiedzenie najmu okazjonalnego i jakie zasady nim rządzą, jest kluczowe dla uniknięcia sporów i nieporozumień. W tym artykule omówimy szczegółowo, kiedy i na jakich warunkach możliwe jest rozwiązanie umowy najmu okazjonalnego.
Na czym polega umowa najmu okazjonalnego?
Umowa najmu okazjonalnego to popularna forma zabezpieczenia interesów wynajmującego, oferująca większą ochronę niż tradycyjny wynajem mieszkania. Choć jest ona bardziej restrykcyjna, nie oznacza to, że jest niemożliwe jej wcześniejsze zakończenie. Zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą dążyć do rozwiązania umowy, ale muszą to zrobić zgodnie z obowiązującymi przepisami i zapisami samego dokumentu.
Rozwiązanie umowy najmu okazjonalnego: Przewodnik dla wynajmujących i najemców
Umowa najmu okazjonalnego to specyficzny rodzaj umowy cywilnoprawnej, która podlega przepisom ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Jej głównym celem jest ochrona wynajmującego przed nieuczciwymi najemcami, poprzez obowiązek wskazania przez najemcę lokalu zastępczego, do którego będzie mógł się wyprowadzić po zakończeniu najmu, oraz oświadczenie o poddaniu się egzekucji w razie niewywiązania się z umowy.
Rozwiązanie umowy przez wynajmującego
W przypadku umowy najmu okazjonalnego, wynajmujący ma ograniczone możliwości wypowiedzenia umowy. Nie może tego zrobić „ot tak”, musi mieć ku temu jasno określone powody. Zgodnie z art. 11a ustawy o ochronie praw lokatorów, wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego, z zachowaniem terminów wypowiedzenia przewidzianych w umowie, nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli najemca:
- Pomimo pisemnego upomnienia, używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub przeznaczeniem lokalu lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstawania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali;
- Jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności, pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności;
- Wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody wynajmującego;
- Używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością remontu lub rozbiórki budynku.
Dodatkowo, wynajmujący ma prawo do natychmiastowego wypowiedzenia umowy, jeśli najemca rażąco narusza postanowienia umowy lub przepisy prawa, a także w przypadku, gdy wskazany przez najemcę lokal zastępczy przestaje istnieć, a najemca nie wskaże nowego w terminie 21 dni.
Zerwanie umowy najmu okazjonalnego: Kiedy jest możliwe i na jakich zasadach?
Zerwanie umowy najmu okazjonalnego jest bardziej skomplikowane niż w przypadku standardowego najmu, właśnie ze względu na jej ochronny charakter dla wynajmującego. Poza sytuacjami, o których mowa powyżej, wynajmujący nie może swobodnie wypowiedzieć umowy zawartej na czas oznaczony.
Jeśli umowa została zawarta na czas oznaczony (co jest regułą dla najmu okazjonalnego), wynajmujący może ją wypowiedzieć jedynie z przyczyn wskazanych w samej umowie lub w ustawie. Jeśli takich klauzul w umowie nie ma, a wynajmujący nie ma podstaw ustawowych, będzie musiał czekać do końca okresu, na jaki umowa została zawarta.
Alternatywą dla wypowiedzenia jest rozwiązanie umowy za porozumieniem stron. Jest to najkorzystniejsze wyjście dla obu stron, ponieważ pozwala na elastyczne ustalenie warunków zakończenia najmu, bez konieczności powoływania się na konkretne przepisy czy przyczyny. Warto zawsze próbować tej drogi w pierwszej kolejności.
Wypowiedzenie najmu okazjonalnego przez najemcę: Twoje prawa i obowiązki
Najemca ma szersze możliwości wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego niż wynajmujący. Najemca może wypowiedzieć umowę zgodnie z terminami określonymi w umowie. Jeśli umowa nie określa okresu wypowiedzenia, zastosowanie mają przepisy Kodeksu cywilnego.
Zgodnie z Kodeksem cywilnym, jeśli umowa najmu okazjonalnego została zawarta na czas oznaczony, jej wypowiedzenie jest możliwe tylko w sytuacjach przewidzianych w umowie. Jeżeli umowa przewiduje możliwość wcześniejszego jej rozwiązania, to najemca może skorzystać z tego prawa, przestrzegając określonych terminów.
Jeśli umowa najmu okazjonalnego została zawarta na czas nieoznaczony (co jest rzadkością w przypadku najmu okazjonalnego, ale teoretycznie możliwe), najemca może ją wypowiedzieć z zachowaniem terminów ustawowych:
- Gdy czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.
- W innych przypadkach, obowiązują inne terminy, np. na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego, jeśli czynsz jest płatny kwartalnie.
Najemca może również dążyć do rozwiązania umowy najmu okazjonalnego bez wypowiedzenia, jeśli lokal ma wady zagrażające zdrowiu najemcy lub jego domowników, lub gdy wynajmujący nie zapewnia warunków niezbędnych do zamieszkania. Jest to jednak rzadkość, ponieważ zabezpieczenie przed nieuczciwym wynajmującym jest trudniejsze w praktyce, a dowodzenie takich wad może być skomplikowane.
Sprawdź też: Jak zabezpieczyć się przed nieuczciwym wynajmującym?
Najem okazjonalny – ile trwa okres wypowiedzenia
Aby wypowiedzenie najmu okazjonalnego było skuteczne, musi być złożone w formie pisemnej. W dokumencie należy precyzyjnie określić strony umowy, adres lokalu, datę zawarcia umowy oraz termin wypowiedzenia.
Okres wypowiedzenia
To, umowa najmu okazjonalnego okres wypowiedzenia, zależy przede wszystkim od zapisów w samej umowie. Zazwyczaj strony ustalają go na 1 miesiąc, ale może być krótszy lub dłuższy, zgodnie z ich wolą. Jeśli umowa nie określa okresu wypowiedzenia, stosuje się ogólne zasady Kodeksu cywilnego.
Wzór wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego
Poniżej przedstawiamy ogólny wzór wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego, który należy dostosować do konkretnej sytuacji:
Wzór wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego
Przykładowy wzór wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego:
[Miejscowość], [Data]
Wynajmujący: [Imię i Nazwisko Wynajmującego/Nazwa firmy] [Adres zamieszkania/siedziby] [Numer PESEL/NIP]
Najemca: [Imię i Nazwisko Najemcy] [Adres zamieszkania] [Numer PESEL]
Dotyczy: Wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego położonego w [Adres Lokalu].
Niniejszym, na podstawie § [numer paragrafu w umowie, jeśli dotyczy] umowy najmu okazjonalnego zawartej w dniu [Data zawarcia umowy] pomiędzy [Imię i Nazwisko Wynajmującego] a [Imię i Nazwisko Najemcy], dotyczącej lokalu mieszkalnego położonego w [Adres Lokalu], wypowiadam wskazaną umowę z zachowaniem [Okres wypowiedzenia, np. miesięcznego] okresu wypowiedzenia.
Umowa ulegnie rozwiązaniu z dniem [Data rozwiązania umowy, np. ostatni dzień miesiąca następującego po miesiącu, w którym złożono wypowiedzenie].
Jako przyczynę wypowiedzenia wskazuję: [W przypadku wypowiedzenia przez wynajmującego – podać konkretną podstawę ustawową lub umowną, np. „zaległość w zapłacie czynszu za trzy pełne okresy płatności, pomimo uprzedniego wezwania do zapłaty”, „używanie lokalu w sposób sprzeczny z umową”. W przypadku wypowiedzenia przez najemcę – jeśli umowa to przewiduje – powołać się na odpowiednią klauzulę, np. „brak możliwości dalszego korzystania z lokalu z przyczyn osobistych”. Jeśli wypowiedzenie następuje bez podania przyczyny, ale umowa to dopuszcza, można tego punktu nie wpisywać lub zaznaczyć „zgodnie z postanowieniami umowy”].
Proszę o potwierdzenie otrzymania niniejszego wypowiedzenia.
Z poważaniem,
[Podpis Wynajmującego/Najemcy] [Imię i Nazwisko Wynajmującego/Najemcy]
Ważne: Zawsze wysyłaj wypowiedzenie listem poleconym za potwierdzeniem odbioru, aby mieć dowód nadania i odbioru dokumentu.
Najem okazjonalny wypowiedzenie natychmiastowe
Opcja najem okazjonalny a wypowiedzenie natychmiastowe jest dostępna tylko w bardzo ograniczonych przypadkach, głównie dla wynajmującego i tylko wtedy, gdy najemca rażąco narusza umowę lub przepisy prawa, np. dewastuje lokal, wykorzystuje go niezgodnie z przeznaczeniem, lub zalega z czynszem za trzy okresy płatności pomimo wyznaczenia dodatkowego terminu.
Dla najemcy natychmiastowe wypowiedzenie umowy jest możliwe tylko w przypadku, gdy lokal ma wady uniemożliwiające korzystanie z niego lub zagrażające zdrowiu, a wynajmujący ich nie usunął pomimo wezwania. Są to jednak sytuacje wyjątkowe i wymagające udowodnienia.
Podsumowanie i pomoc w kwestiach najmu
Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego to proces, który wymaga znajomości przepisów i precyzji w działaniu. Zarówno wynajmujący, jak i najemca powinni dokładnie zapoznać się z treścią podpisanej umowy oraz odpowiednimi regulacjami Kodeksu cywilnego i ustawy o ochronie praw lokatorów. Pamiętaj, że kluczem do uniknięcia problemów jest jasna i precyzyjna komunikacja między stronami oraz działanie w dobrej wierze. Warto także przeczytać nasz artykuł o tym, najem okazjonalny – czym jest i kiedy warto go zawrzeć, aby w pełni zrozumieć specyfikę tego rozwiązania.
Jeśli jesteś wynajmującym i masz problem z nieuczciwym najemcą, lub jesteś najemcą i Twoja sytuacja życiowa uległa zmianie, a nieruchomość stała się dla Ciebie ciężarem, pamiętaj, że istnieją skuteczne rozwiązania. W KupujemyM.pl pomagamy właścicielom nieruchomości w różnych, często skomplikowanych sytuacjach. Jeśli masz problem z lokalem, który wynajmujesz, i potrzebujesz szybkiej sprzedaży, skontaktuj się z nami. Oferujemy bezpłatną wycenę i profesjonalne wsparcie w procesie sprzedaży, zapewniając szybką i bezpieczną transakcję, nawet z problematycznym najemcą.
Najczęściej zadawane pytania
Tak, wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego przed terminem jest możliwe, ale tylko w ściśle określonych przypadkach przewidzianych w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, a także w samej umowie.
Właściciel może wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego m.in. w przypadku:
- gdy najemca używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub przeznaczeniem,
- zaniedbuje obowiązki,
- dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu lub innych opłat za co najmniej trzy pełne okresy płatności,
- podnajął lokal bez zgody właściciela.
Tak, najemca również ma prawo do wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego, jednakże warunki i terminy są zazwyczaj określone w umowie. Najczęściej dotyczy to sytuacji, gdy właściciel nie wywiązuje się ze swoich obowiązków, np. nie zapewnia odpowiednich warunków do zamieszkania. Warto sprawdzić, czy umowa przewiduje możliwość wcześniejszego rozwiązania i na jakich zasadach.
Do skutecznego wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego niezbędne jest pisemne oświadczenie o wypowiedzeniu, które powinno zawierać m.in.: datę, dane stron, wskazanie wypowiadanej umowy, przyczynę wypowiedzenia (jeśli jest wymagana), termin wypowiedzenia umowy najmu.
Zaleca się wysłanie wypowiedzenia listem poleconym za potwierdzeniem odbioru, aby mieć dowód doręczenia.
Najczęściej zadawane pytania
Tak, wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego przed terminem jest możliwe, ale tylko w ściśle określonych przypadkach przewidzianych w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, a także w samej umowie.
Właściciel może wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego m.in. w przypadku:
- gdy najemca używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub przeznaczeniem,
- zaniedbuje obowiązki,
- dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu lub innych opłat za co najmniej trzy pełne okresy płatności,
- podnajął lokal bez zgody właściciela.
Tak, najemca również ma prawo do wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego, jednakże warunki i terminy są zazwyczaj określone w umowie. Najczęściej dotyczy to sytuacji, gdy właściciel nie wywiązuje się ze swoich obowiązków, np. nie zapewnia odpowiednich warunków do zamieszkania. Warto sprawdzić, czy umowa przewiduje możliwość wcześniejszego rozwiązania i na jakich zasadach.
Zobacz także
Skup nieruchomości a roszczenia reprywatyzacyjne — jak zabezpieczyć transakcję?
05.05.2025 ▪ Tomasz Kubacki