Jak zabezpieczyć się przed nieuczciwym wynajmującym?

Wynajmowanie mieszkania nie jest łatwym zadaniem. Zdecydowanie bardziej popularny jest najem mieszkań poza granicami Polski. W naszym kraju wciąż obawiamy się nieuczciwych ludzi, ale można się przed nimi zabezpieczyć, stosując odpowiednie metody. Pierwszą z nich jest przede wszystkim depozyt. Na temat innych sposobów na zabezpieczenie siebie przed nieuczciwym najemcą dowiedzą się Państwo z poniższego artykułu.

Depozyt, jako pierwsza metoda na najemcę

Obawy przed wynajmowaniem nieruchomości są dość oczywiste. Każdy właściciel boi się, że jego mieszkanie, które chce wynająć, zostanie zdewastowane, a on sam będzie musiał z tego tytułu ponieść ogromne koszty, by doprowadzić je do stanu sprzed wynajmowania. Kolejną, chyba nawet ważniejszą kwestią, niż pogorszenie stanu mieszkania, jest obawa o niepłacenie czynszu przez nieuczciwego najemcę. Do takich sytuacji dochodzi dość często, co jest nagłaśniane w mediach. Niepłacenie czynszu to nie jedyny problem, właściciel takiego mieszkania musi też płacić z własnej kieszeni opłaty eksploatacyjne, mimo że najemcy nie pokrywają takich kosztów, a przecież korzystają z mediów w mieszkaniu. Wcześniej wspomniany depozyt będzie pierwszą metodą na to, jak zabezpieczyć się przed nieuczciwym wynajmującym. Depozyt lub inaczej kaucja gwarancyjna jest kwotą, jaką wynajmujący musi uiścić, aby osoba wynajmująca nieruchomość w razie konieczności mogła wykorzystać ją na poczet poniesionych strat. Taka kwota nie będzie mogła być wyższa niż kwota czynszu pomnożona razy 12. Najpopularniejszą stawką kaucyjną jest zazwyczaj wysokość jednego, dwóch czynszów. Umówmy się, że niewiele osób zdecydowałoby się na wynajem mieszkania, którego właściciel zażyczył sobie kaucję w wysokości 15 tys. zł. Mimo że po zakończeniu umowy najmu, kwota ta podlega zwrotowi, to wiadomo, że właściciele będą starali się wyszukać tzw. dziury w całym, aby zwrócić tę sumę w okrojonym stanie. Tak sprawa ma się w odniesieniu do uczciwych osób, które najmują lokal.

Nieuczciwi najemcy, którzy mają tendencję do niepłacenia czynszu, zajmowania i przetrzymywania lokalu, a przy tym utrudniają właścicielowi dostęp do niego poprzez wymianę zamków, zdecydowanie powinni ponosić wyższe kwoty kaucyjne. Tylko tak właściciel mieszkania, będzie mógł przeznaczyć te środki na pokrycie zobowiązań i ewentualne naprawy. Nieuczciwi wynajmujący mogą nie mieć również szacunku do cudzej własności. To, że wynajmują mieszkanie, nie znaczy, że mogą z nim robić, co im się podoba. Wiele jest takich spraw, gdzie doszło do dewastacji, a najmujący nic sobie z tego nie robił. Nic dziwnego w tym, że właściciele takich mieszkań, które przeznaczone są na najem, chcą zabezpieczyć swój interes w możliwie jak najlepszy sposób. Często jest tak, że to wynajmowane mieszkanie stanowi majątek ich życia i sposób na zarobek. Spotkanie z nieuczciwym wynajmującym może w znacznym stopniu utrudnić życie właściciela mieszkania i często narazić go na ogromne straty.

Chcesz sprzedać nieruchomość? Sprawdź nasz skup nieruchomości, zrobimy dla Ciebie darmową wycenę online

W jakich przypadkach właściciel nie zwraca depozytu?

Ustaliliśmy już, że depozyt czy inaczej kaucja gwarancyjna jest sumą, która podlega zwrotowi. Jeśli w trakcie trwania umowy najmu, nie doszło do sytuacji, w których kwota została zabezpieczona na poczet ewentualnych napraw, czy pokrycia kwoty czynszu miesięcznego, wówczas właściciel wynajmowanej nieruchomości ma obowiązek zwrócić wynajmującemu taką sumę. Bezsprzecznie oddanie mieszkania po okresie użytkowania nie powinno powodować nieścisłości, a także powinno ono pozostać w stanie nie gorszym, niż w chwili wynajmu. Najczęściej lokatorzy decydują się na odświeżenie ścian, które jak wiadomo w czasie eksploatacji, mogą się brudzić.

Kiedy właściciel odbiera mieszkanie, a jest ono w stanie odpowiadającym jego wymaganiom, a więc w takim, jakim zostało wynajęte lokatorom, obydwie strony mogą umówić się, że kwota kaucji może zostać przeznaczona na poczet spłaty ostatniego czynszu. Oczywiście pod warunkiem, że wynosi tyle ile miesięczny czynsz. Takie praktyki są dość często stosowane, a lokatorzy zwyczajnie ostatniego czynszu już nie opłacają. Wszystko musi być jasne dla każdej stron, dlatego o takim zamiarze należy poinformować właściciela wynajmowanego mieszkania. Nieuczciwi najemcy mogą próbować zatuszować stan faktyczny mieszkania, jeśli uległ on pogorszeniu, ale w momencie, gdy kończy się umowa najmu, właściciel mieszkania ma prawo obejrzeć jego stan.

Skuteczna ochrona własności, czyli najem okazjonalny

Jedną z metod na zabezpieczenie swojego interesu w kwestii wynajmu jest najem okazjonalny. Polega on na zabezpieczeniu własności właściciela. Najem okazjonalny dotyczy tylko i wyłącznie nieruchomości mieszkalnych, a skorzystać z takiej opcji mogą jedynie osoby fizyczne, które nie prowadzą działalności gospodarczej. Sporządzenie umowy najmu okazjonalnego nie powinno dotyczyć okresu dłuższego niż 10 lat. Pomimo tego, że najem okazjonalny ma stanowić skuteczną ochronę własności właściciela mieszkania, to jest stosowany dość rzadko.

Charakterystyka najmu okazjonalnego

Kiedy planujemy wynająć mieszkanie na podstawie najmu okazjonalnego, powinniśmy wiedzieć, że jest to proces dość charakterystyczny. Typowym dla najmu okazjonalnego jest konieczność wskazania lokalu zastępczego i nie jest to konieczność ciążąca na właścicielu mieszkania, tylko na najemcy. Osoba wynajmująca mieszkanie na określony czas musi przedstawić dokument poświadczający, że w momencie wygaśnięcia umowy lub w chwili jej rozwiązania, będzie mógł niezwłocznie opuścić lokal i przenieść się we wskazane wcześniej miejsce. W ten sposób nieuczciwy wynajmujący nie będzie przetrzymywał lokalu i wykorzystywał swojego prawa lokatorskiego. Dokument, który będzie wskazaniem, dokąd najemca się przeniesie, powinien zostać wystawiony przez właściciela takiego lokalu. W tym oświadczeniu nie może zabraknąć danych właściciela i lokalizacji mieszkania.

Umowa najmu okazjonalnego podpisywana jest u notariusza. W kancelarii notarialnej podpisywane jest oświadczenie, które nawiązuje do dobrowolnego poddania się egzekucji oraz zobowiązania do opuszczenia lokalu w odpowiednim terminie. W gestii właściciela lokalu wymagane jest, aby zgłosił on fakt zawarcia umowy najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego w terminie do 14 dni od momentu jej zawarcia. Pamiętać należy, że jeżeli nie zostaną dopełnione wyżej wymienione wymagania, umowa najmu nie będzie figurowała jako najem okazjonalny.

Sytuacje, w których można wypowiedzieć umowę najmu 

Wiele razy zastanawiamy się nad tym, jakie sytuacje doprowadzają do tego, że właściciel nieruchomości decyduje się wypowiedzieć umowę najmu. Dzieje się tak, gdy lokator pomimo otrzymania upomnienia lekceważy go i w dalszym ciągu dopuszcza się dewastacji lub korzysta z lokalu w sposób niewłaściwy. Nieuczciwy najemca, który nie płaci czynszu, także może dostać wypowiedzenie umowy najmu. Wystarczającym okresem, by wypowiedzieć umowę, jest 3-miesięczna zaległość w opłacaniu czynszu. Właściciel mieszkania musi wystosować pisemne oświadczenie, w którym informuje najemcę o wypowiedzeniu umowy oraz wyznacza w ten sposób dodatkowy czas na uregulowanie należności. Jeśli mimo to, najemca nie wykonał żadnego kroku, nie uregulował zaległości i zlekceważył prośby, można mu wypowiedzieć umowę najmu.

Nieuczciwy najemca mieszkania, który podnajmuje lokal lub jego część także stwarza sytuację, w której można podjąć radykalne kroki związane z wypowiedzeniem umowy najmu. Oczywiście wszystko to musi odbywać się bez zgody i wiedzy właściciela lokalu.

Również sytuacje, w których najemca traci możliwość przeniesienia się do lokalu zastępczego, stanowią podstawę do tego, aby wypowiedzieć umowę najmu. Jeżeli pomimo utraty możliwości przeniesienia się do określonego lokalu, będzie on w stanie dołączyć kolejne oświadczenie, gdzie wyznaczy inny lokal, nie trzeba podejmować tak radykalnych kroków.

Sprawdź też skup nieruchomości zadłużonych

Termin opuszczenia mieszkania

Kiedy okoliczności nie są zbyt sprzyjające, a najemca dopuścić się powyższych uchybień, właściciel mieszkania, który ma wątpliwości co do uczciwości danego najemcy może wystosować mu dokument, w którym żąda opuszczenia swojego mieszkania w terminie 7 dni. Powstaje pytanie, co dalej, jeśli w żaden sposób nie odpowiada nieuczciwy najemca, jak się bronić przed taką sytuacją, kiedy minęło już 7 dni? Po upłynięciu 7 dni, gdzie najemca nie podjął żadnych kroków, by opuścić mieszkanie właściciela, należy złożyć wniosek do sądu, dzięki któremu zostanie nadana klauzula wykonalności związana z dobrowolnym poddaniem się egzekucji, co zostało podpisane w obecności notariusza. W takim przypadku rozpoczyna się procedura eksmisyjna. 

Prowadzimy skup nieruchomości komercyjnych

Dlaczego najem okazjonalny to dobra opcja dla właściciela mieszkania?

Pomimo tego, że podczas korzystania z najmu okazjonalnego trzeba dopełnić formalności z notariuszem i urzędem skarbowym, a także spełniać określone warunki, to jest to jedna z najskuteczniejszych metoda zabezpieczenia się przed nieuczciwym najemcą. Jeśli zastanowić się nad tym, jak zabezpieczyć się przed nieuczciwym najemcą mieszkania, to właśnie ta opcja wydaje się najkorzystniejsza. Dlaczego? Ponieważ właściciel wynajmowanego mieszkania może zdecydowanie łatwiej pozbyć się najemcy, który okazał się nieuczciwym człowiekiem.

Nieuczciwi najemcy często wykorzystują sytuację i niekoniecznie odkrywają swoje prawdziwe zamiary na początku trwania umowy. Jeśli z takimi ludźmi podpisana zostanie zwykła umowa najmu, może okazać się, że proce odzyskania mieszkania będzie bardzo długotrwały. Nieuczciwy wynajmujący może przebywać w nieruchomości do czasu trwania postępowania sądowego. Takie procesy mogą być czasochłonne, a dodatkowo przedłużają się do momentu znalezienia lokatorowi lokalu zastępczego. W wielkim uproszczeniu można oczekiwać, że rozprawy sądowe dotyczące eksmisji uciążliwego lokatora mogą trwać nawet lata. Dopowiedzmy również o okresie ochronnym, który trwa od listopada do marca. Jest to czas, w którym nie można wyeksmitować najemcy, któremu nie przysługuje lokal socjalny. Kolejnym utrudnieniem jest wynajem mieszkania rodzinom, gdzie znajdują się małoletni. Jeśli lokatorka jest w tym czasie w ciąży, także nie jest tak łatwo pozbyć się jej z wynajmowanego mieszkania, ponieważ jest pod ochroną. Takie bariery ochronne, które niewątpliwie mogą być wykorzystywane przez nieuczciwych wynajmujących, nie obowiązują w kwestii najmu okazjonalnego.

W podsumowaniu napiszemy krótko, że jedną z lepszych metod na zabezpieczenie swojego interesu, będzie podpisanie umowy najmu okazjonalnego, ponieważ proces eksmisji lokatora jest znacznie uproszczony i odbywa się zdecydowanie szybciej. Drugą kwestią będzie ustalenie wysokości kaucji gwarancyjnej.

Zobacz też opinie o skupie nieruchomości