Wywłaszczenie nieruchomości. Na czym polega?

Prawo do własności według Konstytucji RP jest prawem nienaruszalnym. W myśl tego zapisu nikt bez woli właściciela nieruchomości nie może nią rozporządzać. Jednak Konstytucja przewiduje wypadki, kiedy właściciel musi oddać swoją działkę, nawet z zabudowaniami. Wywłaszczenie nieruchomości reguluje ustawa o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z nią wywłaszczenie dotyczy tylko nieruchomości przeznaczonej na cele publiczne.

Objęte nią mogą być drogi publiczne, linie kolejowe, lotniska oraz infrastruktura administracyjna, tj. szkoły, urzędy, sądy. Wywłaszczenie musi być poparte decyzją administracyjną i następuje tylko wówczas, gdy nie ma innych możliwości przeprowadzenia inwestycji według planów zagospodarowania przestrzennego.

Kiedy można spodziewać się wywłaszczenia?

Jeśli inwestycja zostanie zatwierdzona w planie zagospodarowania przestrzennego, to właściciel nieruchomości powinien spodziewać się podjęcia z nim rokowań. Prawo do nieruchomości właściciel traci z chwilą wydania decyzji o podjęciu inwestycji dla celów publicznych w danej lokalizacji. W związku z tym, że właściciel zostaje jedynie poinformowany o tym fakcie, a nie otrzymuje decyzji, od której mógłby się odwołać, nie przysługuje mu prawo do rokowań w celu dobrowolnego nabycia nieruchomości. W zamian za to przysługuje mu odszkodowanie.

Jak przebiega proces wywłaszczania?

Wywłaszczenie pod drogę odbywa się w oparciu o zasady tzw. specustawy drogowej, a odebranie działki może nastąpić szybciej niż wypłata odszkodowania. Przyśpieszenie procedur wprowadzono na potrzeby szybkiej budowy dróg i autostrad w Polsce. Aby rozpocząć budowę należy uzyskać decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji. W tym celu składany jest przez zarządcę drogi wniosek do władz administracyjnych. Wydana decyzja na realizację inwestycji powoduje przeprowadzenie wywłaszczenia.

Właściciel nieruchomości lub użytkownik wieczysty otrzymuje zawiadomienie o wszczęciu postępowania i może śledzić jego przebieg. Warto zainteresować się sprawą, gdyż możliwe będzie późniejsze zakwestionowanie wydanej decyzji o wywłaszczenie nieruchomości.

Wywłaszczenie jest natychmiastowe i następuje w dniu, w którym zapadła decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Jest to jednocześnie podstawa do wprowadzenia zmian w księdze wieczystej nieruchomości oraz w rejestrze gruntów.

Jeżeli wywłaszczenie dotyczy tylko części gruntów, to nowy stan prawny nieruchomości nadal umożliwia sprzedaż części nie zajętej przez inwestycję.

Wywłaszczenie nieruchomości, komu się opłaca?

W przypadku inwestycji drogowej i przy założeniu, że tylko część gruntu jest na to przeznaczona, dokonuje się wydzielenia działki. Wywłaszczenie pod drogę publiczną wymaga geodezyjnego podzielenia nieruchomości. Dokonanie takiego podziału nie ingeruje jeszcze w prawo własności. Dopiero zarządca drogi musi postarać się o prawo do dysponowania działką na cele budowy. Może w tym celu wykorzystać wywłaszczenie nieruchomości, jeśli została podjęta taka decyzja przez wojewodę lub starostę.

Na tym etapie może nastąpić rokowanie pomiędzy organem zobowiązanym do jego wypłaty a właścicielem gruntu. Jeżeli rokowania nie są skuteczne, następuje ustalenie odszkodowania na podstawie zasad odgórnie obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości.

 W przypadku, gdy wywłaszczony jest grunt rolny, sprawa jest całkiem opłacalna. Jednakże w przypadku zabudowanej nieruchomości odszkodowanie jest często nieadekwatne do jej wartości. Wywłaszczenie pod drogę następuje na podstawie wyceny nieruchomości.

Wycenę sporządza rzeczoznawca, biorąc pod uwagę ceny sprzedaży działek zajętych na potrzeby realizowanych celów inwestycyjnych. Jak łatwo jest się domyśleć, ceny te są mocno zaniżone, a w związku z tym właściciel traci podwójnie. Przede wszystkim zabierana jest mu ziemia i dom, a po drugie ponosi stratę z powodu niskiej wyceny.

Posiadając dom lub działkę, którą chce się szybko sprzedać, warto skorzystać z usług skupu nieruchomości. Firma Kupujemym.pl skupuje nieruchomości, takie jak np. mieszkania, domy czy działki. Oferta przeznaczona jest dla tych, którzy z różnych powodów chcą szybko odzyskać ulokowane środki finansowe w nieruchomości.