Pod koniec 2021 roku, temat podwyżek stóp procentowych i wpływu tych zmian na ceny mieszkań stał się bardzo aktualny. Rada Polityki Pieniężnej (RPP) podjęła bowiem decyzje zmierzające do podniesienia rekordowo niskiego kosztu pieniądza. Wzrost stóp procentowych NBP, o którym zadecydowała RPP, na pewno nie stanowił dobrej wiadomości dla posiadaczy kredytów i osób planujących zakup mieszkania lub domu na kredyt. Sytuację z jesieni 2021 roku można potraktować jako pretekst do opisania wpływu stóp procentowych na ceny mieszkań. Wbrew pozorom, ten wpływ nie ogranicza się tylko do kwestii związanych z wyższymi ratami kredytów. Warto brać pod uwagę również aspekty typowo inwestycyjne.
Stawka WIBOR jest mocno powiązana ze stopą NBP
Media ekonomiczne po każdej podwyżce stóp procentowych NBP zwracają uwagę, że taka zmiana negatywnie wpłynie na wysokość rat kredytów mieszkaniowych oraz zdolność kredytową osób wnioskujących o „hipotekę”. Jak dokładnie działa ten mechanizm? Musimy pamiętać, że stopa procentowa WIBOR wpływająca na oprocentowanie kredytów (najczęściej trzymiesięczna – WIBOR 3M) jest powiązana z główną (referencyjną) stopą procentową Narodowego Banku Polskiego. WIBOR w założeniu odzwierciedla koszt pożyczek, których udzielają sobie banki – przykładowo na trzy miesiące.
Referencyjna stopa procentowa NBP to z kolei oprocentowanie bonów pieniężnych, które polski bank centralny sprzedaje bankom komercyjnym i odkupuje w celu kontrolowania płynności finansowej sektora bankowego. Referencyjna stopa procentowa NBP i wysokość WIBOR-u jest ze sobą ściśle powiązana. Jeżeli banki posiadające nadwyżkę płynności mogą więcej zarobić na oprocentowaniu bonów pieniężnych NBP, to będą oczekiwały również wyższego wynagrodzenia za pożyczanie środków konkurentom. Jest to bowiem alternatywny sposób lokowania nadwyżek finansowych.
Stopy NBP wpływają na koszty kredytowania „M”
Oprocentowanie większości kredytów mieszkaniowych dostępnych na polskim rynku (tzn. rozliczanych w złotym) stanowi sumę trzymiesięcznej stawki WIBOR oraz stałej marży. Jeżeli zatem WIBOR 3M rośnie, to przy założeniu stałego poziomu marż nowe kredyty mieszkaniowe będą miały wyższe oprocentowanie. W praktyce skutki wzrostu stopy WIBOR są widoczne dopiero po jakimś czasie (zwykle w perspektywie 3 – 6 miesięcy).
Wspomniane przesunięcie czasowe nie zmienia jednak faktu, że wyższy poziom stóp procentowych NBP i zarazem WIBOR-u oznacza większą pierwszą ratę kredytu na mieszkanie o tej samej cenie. Taka zmiana stanowi konsekwencję wyższych odsetek, które nalicza bank. Większe koszty kredytowe skutkują natomiast niższym popytem na mieszkania oraz domy i w dłuższej perspektywie wpływają ujemnie na ich ceny. Wspomniany efekt jest silniejszy jeśli realny poziom płac rośnie wolno albo nawet spada.
Wyższe stopy to mniejsza zdolność kredytowa
Warto wspomnieć o jeszcze jednym ważnym efekcie powiązanym z podwyżką stóp procentowych NBP. Taka zmiana ogranicza zdolność kredytową, ponieważ bank zawsze bierze pod uwagę spodziewany udział rat w dochodzie netto gospodarstwa domowego. Relacja raty i dochodu netto nazywana także wskaźnikiem DSTI (ang. debt service to income), zwykle nie powinna przekraczać 40% – 50%.
Jeżeli stopy procentowe NBP rosną, to wyższe koszty kredytu sprawiają, że w ramach tej samej raty (na poziomie ograniczonym przez swój dochód), klient banku może kupić tańszą nieruchomość. Większą część raty wynoszącej np. 2000 zł miesięcznie będą bowiem stanowiły odsetki. Opisywany efekt w dodatkowy sposób ogranicza popyt na domy oraz lokale po wzroście stóp procentowych i może być nawet przyczyną spadku stawek za 1 mkw..
Słabe lokaty zachęcają do kupna nieruchomości
Warto pamiętać, że na rynku mieszkaniowym oprócz popytu związanego z zakupem pierwszego lokum i zamianą domów oraz lokali na lepsze, pojawia się także popyt typowo inwestycyjny. Był on dobrze widoczny na przykład w latach 2015 – 2021, gdy niski poziom stóp procentowych NBP zniechęcał do deponowania pieniędzy na lokatach i kontach oszczędnościowych. W pewnym momencie faktyczna stopa zwrotu z lokat i kont osiągnęła mocno ujemny poziom, gdyż inflacja znacząco wzrosła.
W warunkach realnych strat z kont i lokat, coraz więcej osób zaczęło kupować nieruchomości mieszkaniowe (zwłaszcza lokale) z myślą o wynajmie. Niektórzy inwestorzy mieszkaniowi zrezygnowali nawet z wynajmu swoich „M”, ponieważ coroczny kilkuprocentowy wzrost cen metrażu zapewniał im zysk nawet po opłaceniu kosztów, jakie wygenerowało puste mieszkanie. Chodzi między innymi o zaliczki dla wspólnoty mieszkaniowej.
Takie inwestycyjne prosperity dotyczące lokali, oczywiście nie trwa wiecznie. Podwyżka stóp procentowych NBP może bowiem skutecznie ograniczyć popyt inwestycyjny, co również wpływa ujemnie na ceny nowych i używanych mieszkań. Wyższe stopy procentowe oznaczają bowiem większe oprocentowanie lokat i kont oszczędnościowych. Takie depozyty stają się bardziej atrakcyjne względem stopy zwrotu, którą zapewnia najem. W polskich warunkach, oprocentowanie środków w bankach jest bardzo ważnym czynnikiem, bo nadal niewielu rodaków wybiera inwestowanie na rynku kapitałowym.
Oceń stronę
[Wszystkie: 0 Średnia: 0]