Blog

Zrzeczenie się służebności osobistej. Czy jest to możliwe?

14.10.2020 ▪ 8 min czytania ▪ Tomasz Kubacki

Służebność osobista, w szczególności służebność mieszkania, to często spotykane prawo, które ma na celu zabezpieczenie potrzeb mieszkaniowych konkretnej osoby, najczęściej w wyniku darowizny, umowy dożywocia czy dziedziczenia. Zdarzają się jednak sytuacje, w których uprawniony, zwany służebnikiem, z różnych przyczyn chce lub musi zrezygnować z przysługującego mu prawa. W głowach właścicieli obciążonych nieruchomości oraz samych uprawnionych rodzi się wtedy kluczowe pytanie: czy możliwe jest zrzeczenie się służebności osobistej? 

Czym jest służebność osobista i na czym polega jej zrzeczenie?

Zanim przejdziemy do szczegółowego omówienia procesu zrzeczenia, warto zdefiniować, czym jest sama służebność osobista. Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego, jest to ograniczone prawo rzeczowe, które obciąża nieruchomość na rzecz oznaczonej osoby fizycznej. Najczęściej spotykaną formą jest służebność mieszkania, uregulowana w art. 301 i 302 Kodeksu cywilnego. Daje ona uprawnionemu prawo do korzystania z oznaczonego lokalu lub domu oraz, w braku odmiennych ustaleń, z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku.

Zrzeczenie się służebności jest jednostronną czynnością prawną, poprzez którą uprawniony rezygnuje z przysługującego mu prawa. Istotą tej czynności jest dobrowolne wygaszenie prawa, które do tej pory mu służyło. Kluczowym przepisem regulującym tę kwestię jest art. 246 § 1 Kodeksu cywilnego, który stanowi:

“Jeżeli uprawniony zrzeka się ograniczonego prawa rzeczowego, prawo to wygasa. Oświadczenie o zrzeczeniu się prawa powinno być złożone właścicielowi rzeczy obciążonej.”

Przepis ten ma fundamentalne znaczenie. Wskazuje on, że do skutecznego zrzeczenia się służebności potrzebne jest złożenie odpowiedniego oświadczenia woli przez osobę uprawnioną (służebnika) właścicielowi nieruchomości, która jest tą służebnością obciążona.

Jak skutecznie dokonać zrzeczenia się służebności mieszkania?

Procedura zrzeczenia się służebności nie jest skomplikowana, jednak wymaga zachowania odpowiedniej formy, zwłaszcza jeśli prawo to jest ujawnione w księdze wieczystej nieruchomości.

Oświadczenie o zrzeczeniu się służebności – wzór i forma

Podstawą jest wspomniane już oświadczenie o zrzeczeniu się służebności. Prawo nie narzuca dla samego oświadczenia składanego właścicielowi formy szczególnej – teoretycznie może być ono złożone nawet ustnie. Jednakże dla celów dowodowych oraz, co najważniejsze, w celu wykreślenia służebności z księgi wieczystej, konieczne jest zachowanie formy pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym. Wynika to z art. 31 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, który mówi, że wpis potrzebny do usunięcia niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym następuje na podstawie dokumentów z podpisami notarialnie poświadczonymi.

Oświadczenie o zrzeczeniu się służebności wzór powinno zawierać następujące elementy:

• Miejscowość i datę sporządzenia.
• Dane osoby składającej oświadczenie (uprawnionego) – imię, nazwisko, adres, numer PESEL.
• Dane właściciela nieruchomości obciążonej – imię, nazwisko/nazwa, adres.
• Precyzyjne oznaczenie nieruchomości, której dotyczy służebność (adres, numer działki, numer księgi wieczystej).
• Dokładne określenie treści służebności, której uprawniony się zrzeka (np. „dożywotnia i nieodpłatna służebność osobista polegająca na prawie korzystania z całego lokalu mieszkalnego nr 5, położonego w budynku przy ul. Głównej 10 w Warszawie”).
• Jednoznaczne oświadczenie woli o zrzeczeniu się tego prawa.
• Podpis uprawnionego.

Dla pełnej skuteczności prawnej i uniknięcia wątpliwości, zaleca się sporządzenie takiego oświadczenia w formie aktu notarialnego. Notariusz zadba o poprawność formalną dokumentu i dopełnienie wszelkich wymogów prawnych.

Wykreślenie służebności z księgi wieczystej

Samo złożenie oświadczenia właścicielowi powoduje wygaśnięcie służebności w stosunku między stronami. Jednakże, aby prawo to przestało formalnie obciążać nieruchomość i było widoczne dla osób trzecich, konieczne jest jego wykreślenie z działu III księgi wieczystej. W tym celu właściciel nieruchomości powinien złożyć w sądzie wieczystoksięgowym wniosek o wykreślenie wpisu, załączając do niego właśnie oświadczenie o zrzeczeniu się służebności z podpisem notarialnie poświadczonym.

Zniesienie służebności a dobrowolne zrzeczenie się – jakie są różnice?

Choć potocznie terminy te bywają używane zamiennie, w języku prawnym oznaczają co innego. Dobrowolne zrzeczenie się służebności mieszkania jest, jak sama nazwa wskazuje, czynnością dobrowolną, zależną wyłącznie od woli uprawnionego.

Z kolei zniesienie służebności mieszkania następuje najczęściej w trybie sądowym i wbrew woli uprawnionego. Kodeks cywilny przewiduje taką możliwość w określonych przypadkach. Na przykład, zgodnie z art. 303 k.c.:

“Jeżeli uprawniony z tytułu służebności osobistej dopuszcza się rażących uchybień przy wykonywaniu swego prawa, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zamiany służebności na rentę.”

Inną możliwością jest powołanie się na art. 294 k.c., który mówi, że właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności za wynagrodzeniem, jeżeli wskutek zmiany stosunków służebność stała się dla niego szczególnie uciążliwa, a nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej (w przypadku służebności osobistej przepis ten stosuje się odpowiednio). Zniesienie ma więc charakter sporny i wymaga interwencji sądu, podczas gdy zrzeczenie jest polubownym i jednostronnym zakończeniem bytu tego prawa.

Czy można cofnąć służebność mieszkania lub oświadczenie o jej zrzeczeniu?

To pytanie jest niezwykle istotne z perspektywy uprawnionego. Czy można cofnąć służebność mieszkania, która została już ustanowiona? Co do zasady, ustanowienie służebności jest czynnością prawną o charakterze trwałym. Jej „cofnięcie” w potocznym rozumieniu nie jest proste i wymagałoby zgody obu stron lub wystąpienia przesłanek do jej sądowego zniesienia.

Znacznie ważniejsza jest kwestia odwołalności samego oświadczenia o zrzeczeniu. Zgodnie z ogólnymi zasadami prawa cywilnego (art. 61 k.c.), oświadczenie woli, które ma być złożone innej osobie, jest złożone z chwilą, gdy doszło do niej w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią. Odwołanie takiego oświadczenia jest skuteczne, jeżeli doszło jednocześnie z tym oświadczeniem lub wcześniej.

W praktyce oznacza to, że po doręczeniu właścicielowi oświadczenia o zrzeczeniu się służebności, jego cofnięcie jest co do zasady niemożliwe. Można ewentualnie próbować uchylić się od skutków prawnych takiego oświadczenia, powołując się na wady oświadczenia woli (np. błąd, groźbę). Jednak jest to proces skomplikowany i wymagający udowodnienia tych okoliczności przed sądem. Dlatego decyzja o zrzeczeniu się mieszkania powinna być głęboko przemyślana.

Skup nieruchomości ze służebnością a zrzeczenie się prawa

Obecność służebności osobistej w księdze wieczystej znacząco obniża wartość rynkową nieruchomości i ogranicza jej zbywalność. Niewielu potencjalnych nabywców jest zainteresowanych zakupem domu czy mieszkania z lokatorem, który ma prawo dożywotnio w nim mieszkać. Z tego powodu na rynku działają firmy oferujące skup nieruchomości ze służebnością.

Dla właściciela, który chce sprzedać taką nieruchomość, zrzeczenie się służebności przez uprawnionego jest rozwiązaniem idealnym. Po wykreśleniu prawa z księgi wieczystej nieruchomość staje się „czysta” prawnie. Może być sprzedana na wolnym rynku po znacznie wyższej cenie. Czasami właściciele nieruchomości motywują uprawnionych do zrzeczenia się, oferując im w zamian określoną kwotę pieniężną lub zapewniając inne lokum. Jest to w pełni legalne i często stanowi rozwiązanie korzystne dla obu stron.

Służebność osobista po śmierci uprawnionego – naturalne wygaśnięcie

Na koniec warto wspomnieć o najczęstszym sposobie zakończenia bytu służebności osobistej. Zgodnie z art. 299 Kodeksu cywilnego, służebność osobista wygasa najpóźniej ze śmiercią uprawnionego. Jest to jej cecha charakterystyczna – jest to prawo niezbywalne i niedziedziczne. Służebność osobista po śmierci uprawnionego wygasa z mocy samego prawa.

Aby wykreślić ją z księgi wieczystej, właściciel nieruchomości musi złożyć do sądu wieczystoksięgowego wniosek, dołączając do niego akt zgonu osoby uprawnionej. Jest to zatem proces znacznie prostszy i nie wymagający żadnych oświadczeń ze strony spadkobierców byłego uprawnionego.

Podsumowując, zrzeczenie się służebności osobistej jest jak najbardziej możliwe i stanowi skuteczne narzędzie do wygaszenia tego prawa. Kluczowe jest złożenie właścicielowi nieruchomości odpowiedniego oświadczenia woli. Najlepiej z podpisem notarialnie poświadczonym, co otworzy drogę do wykreślenia służebności z księgi wieczystej i pełnego „uwolnienia” nieruchomości od obciążeń.

Najczęściej zadawane pytania

1

Czy osoba uprawniona może zrzec się służebności?

+

Tak, osoba, na której rzecz ustanowiono służebność (służebnik), może się jej dobrowolnie zrzec w każdej chwili. Jest to jednostronna czynność prawna, która nie wymaga zgody właściciela nieruchomości.

2

Jakie formalności są wymagane przy zrzeczeniu?

+

Oświadczenie o zrzeczeniu się służebności należy złożyć właścicielowi nieruchomości. Jeśli służebność jest wpisana do księgi wieczystej, oświadczenie musi mieć formę pisemną z podpisem notarialnie poświadczonym.

3

Co jest potrzebne do wykreślenia służebności z księgi wieczystej?

+

Do wykreślenia wpisu potrzebny jest wniosek złożony w sądzie wieczystoksięgowym oraz oświadczenie o zrzeczeniu się służebności z podpisem poświadczonym notarialnie. Bez tego służebność formalnie nadal obciąża nieruchomość.

4

Czy właściciel nieruchomości może żądać zrzeczenia się służebności?

+

Nie. Właściciel nie może zmusić uprawnionego do zrzeczenia się służebności. Może jednak w wyjątkowych sytuacjach (np. gdy służebnik rażąco narusza zasady) wnosić do sądu o zamianę służebności na rentę.

Najczęściej zadawane pytania

01

Czy osoba uprawniona może zrzec się służebności?

+

Tak, osoba, na której rzecz ustanowiono służebność (służebnik), może się jej dobrowolnie zrzec w każdej chwili. Jest to jednostronna czynność prawna, która nie wymaga zgody właściciela nieruchomości.

02

Jakie formalności są wymagane przy zrzeczeniu?

+

Oświadczenie o zrzeczeniu się służebności należy złożyć właścicielowi nieruchomości. Jeśli służebność jest wpisana do księgi wieczystej, oświadczenie musi mieć formę pisemną z podpisem notarialnie poświadczonym.

03

Co jest potrzebne do wykreślenia służebności z księgi wieczystej?

+

Do wykreślenia wpisu potrzebny jest wniosek złożony w sądzie wieczystoksięgowym oraz oświadczenie o zrzeczeniu się służebności z podpisem poświadczonym notarialnie. Bez tego służebność formalnie nadal obciąża nieruchomość.

04

Czy właściciel nieruchomości może żądać zrzeczenia się służebności?

+

Nie. Właściciel nie może zmusić uprawnionego do zrzeczenia się służebności. Może jednak w wyjątkowych sytuacjach (np. gdy służebnik rażąco narusza zasady) wnosić do sądu o zamianę służebności na rentę.

Pokaż więcej