Utrudnianie korzystania ze współwłasności. Jakie masz prawa i jak się bronić?

Współwłasność nieruchomości często bywa przedmiotem konfliktów i sporów przed sądem. Nic w tym dziwnego, ponieważ ten stan prawny wiąże się z licznymi obowiązkami, jak też ograniczeniami w dysponowaniu nieruchomością, przez co współwłaściciele mogą świadomie lub nieświadomie naruszać prawa innych. Nierzadko zdarzają się takie sytuacje jak odmowa dostępu do nieruchomości, utrudnianie korzystania z części wspólnej czy nawet wymiana zamków bez zgody właściciela. Co w takim wypadku mogą zrobić inni współwłaściciele? Czy mogą egzekwować prawo do pełnego dostępu do całej nieruchomości, czy też muszą zgodzić się z ograniczeniami narzuconymi przez innych? Jakie narzędzia prawne mogą wykorzystać, aby skutecznie bronić się przed utrudnianiem korzystania ze współwłasności? W artykule kompleksowo podpowiadamy, jak skutecznie chronić swoje interesy.

Prawo do współwłasności — na czym polega?

Powszechne rozumienie współwłasności opiera się na przekonaniu, że każda osoba, która ma prawo do nieruchomości, jest właścicielem jej konkretnej, wydzielonej części — tak jakby dom podzielony był na kilka sektorów. Zdarza się tak, jeśli istnieje fizyczna możliwość takiego podziału danej nieruchomości, aby wyodrębnić z niej osobne części (np. dwa osobne mieszkania w domu jednorodzinnym) poprzez sądowy podział. W takim wypadku jednak nieruchomość przestaje być przedmiotem współwłasności, a każdy z byłych współwłaścicieli staje się jedynym właścicielem każdej części.

Tymczasem współwłasność regulowana w art. 195-221 Kodeksu Cywilnego, określana jest jako stan, w którym prawo własności do tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Kluczowe jest tutaj słowo „niepodzielnie”. Wskazuje ono, że każdy ze współwłaścicieli ma prawo do całej rzeczy, a nie tylko jej wyodrębnionej części — tyle że dzieli ją z inną osobą bądź osobami. Mimo że w księdze wieczystej wpisuje się wartość udziałów (np. 1/2 czy 1/4), to nie przekładają się one na osobne części. Niestety rodzi to sporo konfliktów.

Prawo wyróżnia dwa podstawowe rodzaje współwłasności — różne co do zakresu praw i obowiązków, jak też możliwości dysponowania wspólną nieruchomością. Są to:

• współwłasność łączna — występuje między in. w małżeństwie i ma miejsce, kiedy żaden ze współwłaścicieli nie może samodzielnie rozporządzać swoją częścią, ponieważ co do zasady jej nie ma. Jest to współwłasność bezudziałowa.
• współwłasność udziałowa — dotyczy to większości przypadków i następuje np. w wyniku dziedziczenia. W tej sytuacji każdy właściciel ma określony ułamkiem udział w prawie własności i może nim dowolnie dysponować (np. sprzedać czy obciążyć hipoteką) bez zgody innych.

Uwaga! Każdy właściciel nieruchomości wspólnej ma prawo do korzystania z niej całej, o ile nie narusza to prawa innych współwłaścicieli do podobnego korzystania. To właśnie ze względu na złe rozumienie tej zasady dochodzi do utrudnień korzystania z lokalu mieszkalnego.

Prawa i obowiązki współwłaścicieli a utrudnianie korzystania ze współwłasności nieruchomości

Aby zapobiec utrudnieniom korzystania ze współwłasności, prawo nakłada na współwłaścicieli liczne prawa i obowiązki. Najważniejsze z nich to:

• Prawo do współposiadania i korzystania z rzeczy wspólnej (art. 206 Kodeksu Cywilnego). Każdy ze współwłaścicieli ma możliwość korzystania z mieszkania lub domu w takim samym stopniu i żaden z nich nie może zabronić innym swobodnego korzystania. Utrudnienie z korzystania z posesji jest więc niezgodne z prawem.
• Obowiązek partycypowania w kosztach i prawo do zysków (art. 207 Kodeksu Cywilnego). Wspólna własność oznacza, że każdy współwłaściciel solidarnie ponosi wydatki związane z posiadaniem i korzystaniem z nieruchomości. Proporcjonalnie do swojego udziału w nieruchomości opłaca więc bieżące opłaty związane z utrzymaniem nieruchomości, a także koszty konserwacji czy remontów. W takim samym stopniu ma też prawo do udziału w zyskach generowanych przez tę nieruchomość (np. z wynajmu).
• Decydowanie o zarządzaniu wspólną nieruchomością (art. 199-202 Kodeksu Cywilnego). Co do zasady zwykłe czynności, takie jak remont czy sposób użytkowania wymagają zgody większości współwłaścicieli, a sprzedaż czy zmiana przeznaczenia — wszystkich współwłaścicieli mieszkania lub domu. Jedna osoba pozostająca w stosunku współwłasności nie może więc utrudniać innym korzystania z nieruchomości.

Utrudnianie korzystania z części wspólnej: czym to jest i kogo dotyczy?

Utrudnienie korzystania z części wspólnej jest nieco innym zagadnieniem i najczęściej odnosi się do budynków wielorodzinnych z wyodrębnionymi lokalami mieszkalnymi oraz częściami wspólnymi, które stanowią współwłasność wszystkich właścicieli lokali. Są to takie pomieszczenia jak klatki schodowe, windy, korytarze, dach, podwórko, instalacje czy strych. Właściciele mieszkań mają w nich udziały proporcjonalne do wielkości swojego lokalu.

Utrudnianie korzystanie z części wspólnej dotyczy:

• zastawiania korytarzy, klatek schodowych, przejść;
• blokowania dostępu do pomieszczeń wspólnych;
• zmiany przeznaczenia części wspólne (np. zagospodarowanie na własny użytek części podwórka bez zgody pozostałych współwłaścicieli);
• niewłaściwe użytkowanie (np. śmiecenie, hałasowanie czy dewastowanie części wspólnej);
• samowolnie działanie (np. montaż klimatyzatorów czy anten bez zgody wspólnoty mieszkaniowej).

Ważne! Istnieje kilka sposobów, aby rozwiązać problem utrudniania korzystania ze współwłasności. Najprostszym jest interwencja spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej, która powinna dbać o porządek i przestrzeganie regulaminu. Mogą oni wystosować pisemne upomnienie oraz wezwanie do przywrócenia stanu zgodnego z prawem, jak też skierować sprawę do sądu. Jeśli naruszenia wspólnej przestrzeni zagrażają bezpieczeństwu mieszkańców, sprawę można zgłosić do Straży Miejskiej, Policji lub Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego. W skrajnych przypadkach można wystąpić o odszkodowanie na drodze sądowej.

Co zrobić gdy jeden współwłaściciel utrudnia korzystanie z nieruchomości?

Utrudnianie korzystania z lokalu mieszkalnego przez jednego ze współwłaścicieli bywa frustrujące i paraliżujące dla pozostałych. Jeśli jeden lub więcej z nich jest pozbawiony możliwości korzystania z całości lub określonej części nieruchomości, ma kilka sposobów ich rozwiązania. To, o czym musi pamiętać to obowiązek eskalacji podejmowanych działań. Oznacza to, że kierowanie sprawy do sądu natychmiast po wystąpieniu problemu jest niewłaściwe i należy zacząć od łagodniejszych środków i prób polubownego rozwiązania sporu.

Oto, jak powinno wyglądać postępowanie w zakresie korzystania z nieruchomości:

1. Rozmowa z drugim współwłaścicielem. Warto też skonsultować się z prawnikiem, który doradzi Ci, jak optymalnie załatwić sprawę, aby nie zaognić konfliktu.
2. Mediacje, jeśli rozmowa nie przynosi efektów. Nie jest to wymagany krok, ale warto go wykonać — jeśli skierujesz sprawę do sądu, ten może i tak zasądzić ten środek polubowny. Dzięki temu oszczędzisz czas, a być może uda Ci się ustalić zasady dotyczące korzystania ze wspólnej nieruchomości, zanim wstąpisz na drogę sądową.
3. Jeśli osoba odpowiedzialna za utrudnianie korzystania z posesji lub domu nie reaguje na prośby, możesz wystosować pisemne wezwanie do zaniechania naruszeń. Dokładnie opisz w nim, na czym polega utrudnianie korzystania ze współwłasności i wyznacz termin zaprzestania takich działań.
4. Wystąpienie na drogę sądową — krok ostateczny. W tym przypadku masz kilka możliwości postępowania. Pierwszym i najszybszym z nich jest powództwo o dopuszczenie do współposiadania i korzystania z nieruchomości. W takim postępowaniu sąd nakaże współwłaścicielowi dopuszczenie Cię do korzystania z nieruchomości, a dodatkowo może również orzec o sposobie korzystania z niej, np. ustalając podział na wyłączne części do korzystania. Przy konfliktach niemożliwych do rozwiązania, zaleca się dokonać zniesienia współwłasności przez sąd. Może ono nastąpić poprzez: fizyczny podział nieruchomości, przyznanie jej jednemu współwłaścicielowi z obowiązkiem spłaty pozostałych lub sprzedaż całej nieruchomości i podział uzyskanej kwoty.

 Jak wygląda sprzedaż udziałów w nieruchomości?

Sprzedaż nieruchomości bez zgody pozostałych współwłaścicieli jest niemożliwa, ale sprzedaż udziałów w nieruchomości najbardziej tak. To czasami jedyne wyjście z sytuacji, jeśli nie utrudnianie korzystania ze współwłasności jest bardzo poważny, a Ty nie masz czasu lub możliwości, aby rozwiązać go sądownie. Co ważne, inni współwłaściciele nie mają ustawowego prawa pierwokupu. Możesz więc złożyć taką ofertę komuś innemu.

Musisz mieć jednak świadomość, że rynek na zakup samego udziału w nieruchomości jest dość wąski. Potencjalni nabywcy są zwykle mniej chętni do takiego zakupu, ponieważ nierozłącznie wiąże się to z konfliktami i być może także utrudnianiem korzystania z lokalu. Jeśli potrzebujesz środków finansowych i nie masz czasu na znalezienie kupca, rozsądnym rozwiązaniem wydaje się skup udziałów w nieruchomościach. To coraz popularniejszy wybór w obliczu rosnącej liczby współwłasności wynikających ze spadków, rozwodów czy problemów rodzinnych. I nie jest on pozbawiony zalet takich jak szybkość transakcji, uproszczone formalności i pomoc prawna, a także natychmiastowa gotówka.

W przypadku utrwalonych konfliktów sprzedaż własnego udziału w nieruchomości, choć może być wyzwaniem, stanowi realną drogę wyjścia z patowej sytuacji. Poznanie wszystkich możliwości działania to najlepsza obrona przed utrudnianiem korzystania ze współwłasności.

Zobacz też

Opinie o skupie nieruchomości